위장전입도 양도세 비과세 가능할까

  • 2016.12.08(목) 08:01

안수남 세무사의 '절세 포인트'

# 이 기사는 2016년 12월 7일 세무회계 특화 신문 택스워치 5호에 실린 기사입니다.

20년 넘게 주택 두 채를 갖고 있던 최부자씨는 지난 2007년 2주택 이상자에 대한 양도소득세 중과세 제도 시행을 앞두고 아들에게 주택 한 채를 증여했다. 50%에 달하는 중과세율을 피하고 1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위해서다. 

최씨는 지난해 1월 아들과 세대를 분리했고 올해 7월 아들 소유의 주택을 팔려고 내놨는데 혹시나 양도세 비과세에 문제가 없는지 궁금해 세무사를 찾아왔다. 일단 미혼인 자녀가 부모와 다른 세대로 인정받으려면 나이가 만 30세 이상이거나 소득이 있어야 한다. 

아들 최씨의 경우 두 사례를 모두 충족하기 때문에 독립세대로 인정된다. 보유기간도 취득시점부터 양도일까지 2년 이상이라는 조건을 충족했다. 여기까지만 보면 세무사가 비과세라고 판단해도 잘못된 상담이라고 말할 수 없다. 

하지만 세무사는 더 확실한 상담을 위해 몇 가지를 더 물었다.

-양도세가 나온다면 얼마나 됩니까 
▲1억5000만원 정도라고 합니다. 

-부모가 사는 곳과 아들이 사는 곳은 어디입니까
▲저희는 마천동에, 아들은 가락동에 살고 아들 직장은 성남입니다. 

-아들은 어느 집에 살고 있습니까? 
▲아들 소유 주택에 주민등록이 돼 있습니다. 

-그 주택은 아파트인가요. 혹시 세입자가 있습니까 
▲32평 아파트에 전세를 줘 세 가족이 살고 있습니다. 

-아들은 어느 방에 거주하나요? 
▲아 그게, 사실은…아들은 주민등록만 세대분리를 해뒀고 실제로는 부모와 한 집에 살고 있습니다.

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

이런 사실관계 확인 후에는 어떤 결론이 나올까. 앞서 언급한대로 보유요건만으로 판단한다면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 그러나 국세청 세무서 담당공무원이 합리적인 의심을 갖거나 경험이 많은 베테랑인 경우에는 주민등록상 세대분리가 돼 있더라도 실제로 생계를 달리하는지 검토할 경우 문제가 있다는 걸 한눈에 알 수 있다. 

불과 수백 미터 거리인데 부모는 마천동에 살고 아들은 가락동에 생계를 달리해서 산다는 것도 자연스럽지 않다. 아들이 거주한다는 주택은 본인 소유아파트로서 이미 타인에게 임대를 줬는데 그중 일부에서 본인이 거주한다는 것도 현실적으로 납득하기 어렵다. 비과세가 배제될 경우 내야할 양도세가 1억5000만원이나 되는데 주민등록상 세대분리된 것을 곧이곧대로 믿고 비과세로 판단해 줄 공무원이 얼마나 될 지 또한 의문이다. 

최씨의 사례처럼 담당공무원이 주민등록상 아파트에 아들이 실제로 거주하고 있는지 사실조사를 할 수 있다는 걸 전혀 염두에 두고 있지 않다가 세금을 추징당하는 경우가 의외로 많다. 

전문가의 입장에서 납세자와 효과적으로 상담하는 방법은 무엇일까. 우선 예단하지 말고 사실관계를 있는 대로 얘기한 뒤 알고 싶은 것을 물어야 한다. 즉 아들과 세대분리를 2015년 1월에 했는데 아버지와 아들이 각각 1주택이라면 비과세가 되는지에 대해 물으면 보유기간 기산만을 두고 판단해 버리기 쉽다. 하지만 주택을 팔기까지 과정 전체를 확인하면서 비과세가 가능한지를 물었어야한다. 

상담받는 입장에서도 있는 사실을 모두 진실하게 알려주는 것이 중요하다. 최씨의 경우 아들은 주민등록상으로만 세대분리가 돼 있고 사실은 부모랑 함께 살고 있다는 것을 말해줘야 전문가의 판단 오류를 막을 수 있다. 최씨처럼 본인에게 불리한 사실은 숨겨두고 유리한 상황만 전달하는 경우가 많은데, 그러다 되레 재산상 손실을 입는 사례가 의외로 많다는 것을 알았으면 한다.

*절세 Tip
세금은 실질에 따라 판단하기 때문에 허위나 가장으로 처리하다가 적발되면 낭패를 볼 수 있다. 위의 사례에선 아들이 직장 근처에 원룸을 임차해 사실상 생계를 달리하고 있는 상황에서 주택을 양도한다면 1주택으로 인정받을 수 있다.

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