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전셋집 3채 가진 집주인들 세금 `비상`

  • 2016.12.12(월) 17:42

[내년부터 달라지는 세법]②자산가편
상속·증여세 신고세액공제율 10→7%

내년부터 전용면적이 60㎡(18.1평)을 넘는 주택 3채 이상을 전세 준 집주인은 임대소득세를 내야 한다. 그동안은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택을 전세 주는 경우, 임대소득 과세대상인 `3채 이상 주택수`에서 제외했는데 이 기준이 60㎡ 이하로 강화된 데 따른 것이다.
 
아울러 상속·증여세 기한 내 신고에 따른 세액감면 폭이 3% 포인트 줄어들고, 연금계좌도 세제혜택을 받는 납입한도가 줄어드는 등 자산가들의 세금 부담이 내년부터 전반적으로 늘어날 전망이다. 
 
▲ 그래픽: 변혜준 기자 jjun009@
 
# 소형주택 기준 25평→18평, 과세 주의보
 
시가 3억원이 안 되는 소형주택이라면 수십 채를 보유해도 `전세보증금 간주임대료` 세금을 면제해 주는 특례 조항이 당초 올해까지 적용될 예정이었으나 2018년까지 연장됐다. 하지만 소형주택의 범위가 종전 85㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 강화됨에 따라 특례 연장과 관계 없이 60㎡ 초과 주택을 3채 이상 보유한 자산가는 당장 내년부터 세금을 내야 한다. 
 
서울에 97.8㎡(29.6평)규모 아파트 2채와 경기도 외곽에 82.4㎡(24.9평) 빌라 1채를 보유한 김모씨가 각각 4억원씩과 6000만원에 전세를 주고 있을 경우 올해는 전세보증금 간주임대료 세금을 전혀 내지 않지만 내년부터는 604만8000원(5억6000만원×60%×1.8%)의 세금을 내야 한다.
 
올해까지 주택 수에서 제외된 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 소형주택(공시가격 3억원 이하)이 내년부터는 포함되기 때문이다. 현행법상 비(非)소형주택 3채 이상 보유자가 세입자로부터 받은 전세보증금 합계액이 3억원을 넘으면 초과 부분 중 60%에 대해 1.8%(이자율 간주)의 세금이 부과된다.
 
안수남 세무법인다솔 대표세무사는 "소형주택 20채 가량을 보유한 한 자산가의 경우 종합소득세를 포함해 내년 세 부담이 5000만원 이상 늘게 됐다"며 "자산보유 상황 등 전반적인 여건을 고려해 매각하는 등 전략적으로 움직여야 거액의 세금을 면할 수 있을 것"이라고 밝혔다.
 
전세로 내어준 집을 반전세나 월세로 전환하는 절세 방법도 고려해봄직하다. 전세금으로 받은 돈이 3억원 이하일 경우 간주임대료 과세가 이뤄지지 않기 때문이다. 다만 1.8% 간주임대료 과세를 피하기 위해 과도하게 월세 전환에 나섰다간 연 6%의 세율이 적용되는 임대소득세 과세 대상자가 될 수 있어 주의가 필요하다. 현행법상 임대소득으로 연 2000만원을 넘게 벌면 비과세 특례가 적용되지 않는다.
 
# 증여세 올해 신고하면 3%포인트 절세
 
아울러 내년부터 상속·증여세 기한 내 신고에 대한 세액공제율이 현행 10%에서 7%로 줄어든다. 증여세액 1억원을 기준으로 올해 안에 신고할 경우 1000만원을 공제받지만 내년에는 700만원으로 줄어든다.
 
증여가액의 규모가 크다면 올해 안에 국세청에 신고하는 것이 유리하다. 상속세는 사망일의 말일부터 6개월, 증여세는 물려받은 날의 말일부터 3개월 내 신고하면 기한 내 세액공제를 받을 수 있다. 
 
안수남 세무사는 "최근에는 부담부증여가 많아 시장의 반응이 예상보다 민감하지는 않다"면서도 "3%포인트 공제율 인하는 1억원을 기준으로 300만원의 차이이기 때문에 증여세액이 클수록 세금신고를 빨리 끝내는 것이 훨씬 유리할 수 있다"고 조언했다.  
 
앞서 더불어민주당 박광온 의원과 국민의당 박주현·김관영 의원은 상속·증여세 신고세액에 대한 공제율을 각각 7%포인트 인하, 인하규정 삭제, 매년 1%포인트씩 5%포인트까지 인하하자는 안을 제출했다. 하지만 정부의 반대에 부딪혀 3%포인트 선에서 합의가 됐고, 변경된 공제율은 내년부터 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용된다.
 
# 연금계좌 세액공제 최대 12만원 줄어
 
자산가에게 영향을 미칠 또 다른 세법 개정안으로는 연금계좌 세액공제 한도 축소가 있다. 현행 소득세법상 연 종합소득이 1억원을 넘는 자산가는 연금계좌에 400만원을 납입해 12% 공제율로 최대 48만원(400만원×12%)까지 세금환급을 받을 수 있다.
 
하지만 내년부터 공제 혜택을 받는 납입 한도가 300만원으로 줄어든다. 연 소득 1억원 초과 자산가의 경우 올해와 같은 금액을 납입하더라도 내후년 연말정산 때는 최대 36만원까지만 환급받는다. 공제액이 최대 12만원 줄어드는 셈이다.
 
이는 당초 소득수준과 관계 없이 400만원으로 정한 공제한도가 과세 형평성에 부합하지 않는다는 이유로 내년부터 고소득자에 한해 세액공제를 축소·적용하도록 소득세법이 바뀌었기 때문이다. 앞서 관련 개정안을 발의한 국민의당 박주현 의원은 세액공제 한도를 200만원까지 줄이자고 제안했으나 정부의 반대로 300만원 선에서 합의됐다.
 
▲ 그래픽: 유상연 기자 prtsy201@
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