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고령자의 고액 부동산 절세법

  • 2017.02.09(목) 08:00

안수남 세무사의 '절세 포인트'

# 이 기사는 2017년 2월 8일 세무회계 특화 신문 택스워치 9호에 실린 기사입니다.

70세가 넘은 노신사가 상속세 신고를 하러 오셨다. 배우자가 돌아가셨나 했더니 94세인 어머니께서 돌아가셨단다. 상속재산은 자녀 4명과 공동으로 소유하고 있는 상가건물 1채뿐이라 신고내용이 간단해 보였다.

구입한 지 7년 된 상가 건물로 기준시가 평가액은 약 45억원 정도인데 융자 20억원과 임대보증금 10억원을 공제하고 나면 어머니 지분 평가액은 상속세 기본공제액인 5억원에 미달될테니 상속세는 없을 것 같았다.

몇 가지 사실을 더 확인해 봤다.

고인이 돌아가시기 전에 처분한 부동산이 있는지 물었더니 7년 전에 소유하던 농지가 공익사업으로 수용되면서 60억원 가량을 보상받으셨단다. 양도소득세 10억원  정도를 내고 남은 50억원으로 융자와 보증금 30억원을 승계하고 80억원에 상가건물을 취득해서 본인과 자녀 4명으로 공동등기를 하신 거였다.

현행 상속세 및 증여세법상으로는 문제가 없다고 볼 수도 있다. 피상속인의 상속재산은 기준시가로 평가해 채무를 공제한 금액을 지분으로 나누어 확정하고, 상속개시일로부터 2년 이내에 5억원 이상을 처분한 적이 없으니 상속기본공제 5억원을 적용받는다면 상속세는 없기 때문이다. 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

그런데 상담자는 보상받을 때 세무처리를 잘못했고, 보상받은 후 사전증여계획도 잘못 세워 세금폭탄을 맞게 된 전형적인 사례라고 할 수 있다.

과세관청은 상속세 세무조사 시 통상 10년 이전에 처분한 부동산대금이 고액인 경우 자금사용처 조사를 한다. 5억원 이상의 부동산(상속재산 종류별로 판단함)을 상속개시 2년 이내에 처분한 경우에는 상속인이 사용처를 소명해야 하지만, 2년이 경과한 경우에는 과세관청이 직접 사전증여사실이나 상속재산임을 입증해 과세한다. 

따라서 과세관청이 60억원의 공익사업 보상금 사용처를 조사하게 되면 양도소득세를 제외한 나머지 금액이 고스란히 임대건물 취득에 사용되었음이 확인될 것이다.

결국 자녀 4명에게 각각 10억원씩 증여한 사실이 확인될 것이고 미납부한 증여세와 더불어 가산세까지 추징될 것이다. 

현금 증여한 40억원은 증여한 시기가 상속개시일로부터 10년이 경과되지 않았으므로 상속재산에 합산돼 상속세가 재계산된다. 고령이신데다 고액부동산인데 양도소득세는 물론 향후 상속세도 고려해서 세무컨설팅을 받았으면 얼마나 좋았을까 안타까웠다. 

아예 부동산을 사전증여해서 처분했더라면 (가족관계에 따라 다르겠지만) 사례자의 경우 양도소득세로 납부한 10억원 정도 이하의 금액으로 증여에 따른 관련세금을 모두 해결할 수 있었다.

또한 양도자의 기대여명을 예측하여 수증자를 선택(상속인 이외의 자가 수증받은 재산은 상속개시일로부터 5년 이내 증여재산만 합산)했더라면 상속세도 절세할 수 있었다.

더욱 아쉬운 점은 보상금을 자녀에게 증여하는 과정에서 부동산 취득 시 현금으로 증여해 줄 것이 아니라, 일단 피상속인 단독으로 부동산을 취득하고 2년이 조금 경과한 후에 지분으로 증여하는 방법으로 증여세와 상속세를 최소화할 수 있었다는 점이다.

부동산을 취득하고 2년이 지나면 상가건물의 경우 통상 기준시가로 평가되므로 45억원 이하로 평가됐을 것이고, 채무 30억원을 증여가액에서 제외(공제된 채무액은 양도소득세가 과세됨)하면 증여재산가액은 15억원 미만이 돼 증여세와 상속세를 최소화할 수 있었다.

결국 노신사는 위의 설명을 듣고 더 이상 후유증이 없도록 증여세와 상속세를 정당하게 바로잡아 신고해 줄 것을 요청했다. 
 
상담자의 경우 절세 상담을 받은 경우와 받지 않은 경우에 따라 세금 부담이 아래와 같이 큰 차이가 난다. 

▲현재 상황에서 총부담세액(양도세·증여세·상속세): 약 32억원
▲상가취득 후 2년이 지난 다음 부동산을 증여한 경우 총부담세액 : 약 12억원 
▲사전증여를 통해 절세대책을 세웠을 경우 총부담세액: 약 9억원

*절세 Tip
고령자가 고액의 부동산을 보유하고 있다면  전문가와의 상담을 통해 상속세 최소화 방안은 물론 처분에 따른 자금사용계획, 사전 증여를 통한 증여세 절세방안 및 양도소득세 절세 대책을 장기·
단기로 구분해 계획하는 것이 필수다.

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