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10년은 모시고 살아야 주택공제 혜택

  • 2017.04.07(금) 08:00

[세무칼럼] 김경조 삼정회계법인 조세본부 부장

풍수지탄(風樹之嘆)이라는 말이 있다. 부모님이 살아계실 때 효도하지 않으면 돌아가신 뒤에 한탄하게 된다는 뜻이다. 그런데 우리는 부모님이 돌아가신 날로부터 머지않은 시기, 즉 상속세를 신고할 때에 이르러 다시 한 번 한탄하게 될 일이 생길지도 모른다. 동거주택 상속공제 혜택을 적용받지 못하게 된다면 말이다.

동거주택 상속공제란 피상속인과 상속인이 10년 이상 동거한 경우, 상속주택가액의 80%에 상당하는 가액(5억원 한도)을 상속세 과세가액에서 공제하는 제도다. 부모와 같이 살며 부양했던 자식의 상속세 부담을 줄여주고 주거안정도 줄 수 있는 것이다. 하지만 동거주택 상속공제를 적용 받기 위해서는 몇 가지 요건을 갖춰야만 한다.

첫째, 피상속인과 직계비속인 상속인이 10년 이상(상속개시일부터 소급해 계산) 계속 하나의 주택에서 동거해야 한다. 단, 근무 상 형편·요양 등 동거하지 못한 부득이한 사유가 있는 경우에는 계속 동거한 것으로 인정해 준다(부득이한 기간과 상속인이 미성년자인 기간은 10년 기간 계산에서 제외).

둘째, 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 1세대 1주택에 해당해야 한다. 단, 이사·혼인·동거봉양을 위한 일시적 2주택 및 이농·귀농·문화재에 해당하는 주택을 소유함에 따른 2주택의 경우에는 1세대 1주택으로 본다(무주택기간은 1세대 1주택 기간에 포함).

셋째, 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택이어야 한다.

그런데 이런 요건 중에서도 특히 중요한 요건이 있다. 바로 10년 이상 동거 요건인데, 동거주택인지 여부가 아니라 동거기간이 갖춰졌는지 여부가 더 중요하다. 예를 들어 10년 이상 동거한 주택을 양도한 후 새로 구입한 주택에서의 동거기간이 10년이 되지 않은 상태에서 상속이 개시되더라도 동거주택 상속공제는 가능하다.

또한 아버지가 돌아가시면서 어머니가 상속받았던 주택을 무주택자인 아들이 재차 상속받은 경우, 피상속인인 어머니의 주택 보유기간이 10년에 미달하더라도 상속공제를 받을 수 있다. 피상속인의 주택 보유기간이 아닌 피상속인과 상속인의 동거기간이 10년 이상에 해당하는지 여부가 중요하기 때문이다.

이 밖에도 동거주택 상속공제 적용 시에는 다음과 같은 부분에 유의해야 한다.

먼저, 동거기간의 판단에 있어서는 주민등록상 내용보다 실제 동거여부가 중요하다. 사정상 피상속인과 상속인의 주민등록상 주소가 다르더라도 동거했다는 사실만 명확하게 입증된다면 동거주택 상속공제 적용이 가능하다.

상속인이 '무주택자'에 해당해야 한다는 점도 중요한 공제요건이다. 상속개시 전에 미리 부모님으로부터 주택을 증여받은 경우, 동거주택 상속공제가 적용되지 않는다는 점에 주의할 필요가 있다.

특히, 담보된 채무가 있는 주택을 2017년 이후 상속받는 경우에는 상당한 주의가 요구된다. 그동안 동거주택 상속공제액은 주택 등의 가액에 80%를 곱해 계산하도록 규정하고 있으면서도 주택 등에 담보된 채무액을 차감하는 계산체계가 마련되지 않아 과다하게 공제된다는 지적이 있어 왔다. 그런데 관련 세법이 올해부터 바뀌었다.

정부는 작년 말 상증세법을 개정하면서 동거주택 상속공제액은 주택 등의 가액에서 담보된 채무액을 뺀 순자산가액에 80%를 곱하여 계산하도록 정비했다. 따라서 담보된 채무가 있는 주택의 상속공제액은 예전 기준보다 적어질 수 있다.

위에서 언급한 요건과 사례를 잘 살펴서 부모님을 모시는 분들 중 더욱 많은 분들이 동거주택 상속공제의 혜택을 받게 되길 기대해 본다.
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