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상가 겸용주택도 1세대1주택 비과세 될까

  • 2017.04.06(목) 08:01

안수남 세무사의 '절세 포인트'

평생을 대학 강단에서 보낸 정모 교수는 지난해 말 정년퇴직하면서 부동산 매매를 심각하게 고민했다. 

정 교수에게는 부부가 함께 거주하고 있는 아파트와 노후 대책으로 사둔 상가 겸용주택 1채가 있었다. 아파트는 단둘이 살기에는 면적이 너무 커서 처분하기를 원했고, 겸용주택은 월세가 500만원 넘게 꼬박꼬박 잘 나왔기 때문에 계속 보유하려고 했다. 

그런데 막상 아파트를 팔자니 고민이 됐다. 3억원에 분양받았던 아파트의 시세가 13억원으로 오른 상태여서 양도소득세가 걱정이었다. 아깝지만 취득한 지 오래되지 않았고 매매차익도 1억여원밖에 되지 않는 겸용주택을 먼저 처분하기로 했다. 

중개업소에 매매를 의뢰해 두고 오랜만에 초등학교 동창회에 참석했다. 별명이 만물박사인 친구와 합석해 이런저런 얘기를 하다가 조심스럽게 고민을 털어놓았다. 친구는 주택면적이 상가면적보다 더 크면 전체를 주택으로 보는 것이고 그 반대인 경우는 전체 건물을 상가로 본다고 했다. 정 교수의 건물 중 3층 주택(약 30평)은 1, 2층 상가와 사무실(약 80평)보다 작아서 전체 건물이 상가에 해당되고 주택 수에도 포함되지 않는다고 했다. 아파트를 팔아도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 

정 교수는 모처럼 동창회에 갔다가 만물박사인 친구를 만나 고민을 한방에 해결했다며 그날 저녁 식사 값까지 계산했다.

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

정 교수는 다음날 중개업소에 겸용주택 중개를 철회하고 아파트 중개를 부탁했다. 처음 나타난 매수자가 2000만원만 매매가를 줄여 주기를 원했지만 이를 흔쾌히 받아들여 매매가 성사됐다. 잔금을 받고 양도소득세를 신고하러 세무사 사무실을 찾아갔는데 청천벽력 같은 소리를 들었다. 정 교수가 보유한 주택이 2채라서 양도한 아파트를 비과세 받을 수 없고 양도소득세가 무려 3억5000만원으로 계산된다는 설명이었다. 

주상복합으로 지어진 건물을 양도했을 때 주택이 상가보다 더 클 경우는 전체를 주택으로 보아서 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다. 이 규정은 주상복합건물을 팔 때만 적용되고 보유한 상태로 다른 주택을 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 즉 주택 이외의 면적이 주택보다 큰 경우라도 용도대로 판단하므로 상가는 상가고 주택은 주택이라는 것이다. 
 
주상복합건물을 양도할 때 전체를 주택으로 봐 주는 특례(주택>상가)규정 때문에 반대의 경우도 적용되는 것으로 잘못 알았다가 엄청난 양도소득세를 과세 받게 되는  황당한 사례가 종종 있다.

필자에게 양도소득세 분야 중에서 가장 어려운 분야를 꼽으라고 하면 첫째가 비사업용 토지 판정이고 둘째가 1세대1주택 비과세 규정이다. 1세대1주택 비과세 규정은 단순히 주택 하나만 보유하다가 양도하면 어려울 것이 없다. 그런데 주택수 계산에 포함되는 것과 제외되는 특례규정들이 워낙 많아서 세무사들조차도 실수한다.

하물며 납세자가 스스로 비과세 여부를 판단하는 것은 지극히 위험하다. 비과세가 되고 안 되고는 '모 아니면 도'라서 더욱 신중하게 판단해야 할 문제다.

세무사들도 1세대1주택 비과세는 전화로 상담하는 것을 금기시 한다. 만나서 대면하고 이것저것 꼼꼼하게 따져본 후 최종적으로 판단해야 실수가 없기 때문이다.

필자는 요즘 주택을 양도하면서 비과세 되는 줄 알고 처분했다가 양도소득세를 수천만원에서 수억원까지 과세 받는 경우를 자주 보다보니 주택을 양도하고 내방하는 고객을 상담할 때면 걱정이 앞선다.

*절세 Tip
1세대1주택 비과세 여부는 비전문가에게 조언을 구하지 말고 반드시 전문가를 찾아가서 대면상담을 하고 판정을 받아야 한다.

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