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장기임대주택 절세 방정식

  • 2017.04.20(목) 08:01

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

공기업에서 30년을 근무한 장 본부장은 정년퇴직을 하고 노후생활대책으로 주택임대사업에 뛰어 들었다.

인터넷을 통해 나름 정보를 수집했더니 임대주택법이 '민간임대주택에 관한 특별법((이하 임대주택특별법)'으로 바뀌고 임대주택에 대한 각종지원도 달라졌다 하는데 그중에서도 세제지원에 관한 부분이 정확히 정리되지 않았다.

특히 임대주택특별법에서는 의무임대기간이 단기임대의 경우는 4년으로, 준공공임대의 경우는 8년으로 규정돼 있는데 소득세법이나 종합부동산세법에서는 장기임대주택이라는 용어를 사용하면서 의무임대기간을 5년으로 규정하고 있어 임대사업자의 구분부터가 혼란스러웠다.

민간임대사업에 대한 임대주택특별법상 규정과 세법상 규정은 어떻게 다를까. 우선 임대사업자는 임대규모에 따라 기업형과 일반형으로 구분되고 대상주택 취득 방법에 따라 건설임대와 매입임대로 나뉘며 의무임대기간과 임대조건규제여부에 따라 준공공임대와 단기임대로 구분된다. 

일반인들이 가장 많이 하고 있는 임대사업형태는 단기매입임대이고 최근에는 준공공매입임대에 대한 관심도 높아지고 있다. 단기임대와 준공공임대의 가장 큰 차이는 의무임대기간과 임대조건을 정부로부터 규제받는지 여부에 달려 있다.

단기임대는 의무임대기간이 4년인데 반해 준공공임대는 8년이다. 또한 단기임대는 임대조건에 특별한 조건이 없는 반면 준공공임대는 임대료 인상률을 매년 5%가 넘지 못하도록 규제하고 있다. 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

한편 소득세법 등에서는 장기임대사업자라고 하여 의무임대기간을 5년으로 규정하고 있다. 세법상 장기임대사업자는 별도의 임대사업자를 규정하고 있는 것이 아니라 임대주택특별법상 단기임대사업자가 5년 이상 임대를 하는 경우 세법상 장기임대사업자가 된다. 따라서 지방자치단체에 임대사업자등록을 하고 세무서에 사업자등록을 해서 5년 이상 임대 할 경우 세법상 장기임대사업자가 되는 것이다.

즉 세제혜택을 받으려면 단기임대사업자로 등록해서 5년 이상 임대사업을 영위해야 한다. 준공공임대사업의 경우 임대주택특별법에서는 면적기준이 2015년 말 삭제됐는데 세법에는 여전히 국민주택 규모 이하로 규정하고 있다. 

세제혜택의 차이점을 보면 취득세나 보유세의 차이가 있지만 일반인들에게 가장 관심이 높은 양도소득세는 다음과 같다. 

준공공임대주택의 경우에는 8년 이상인 경우에는 50%, 10년 이상은 70% 장기보유특별공제를 받는다. 준공공임대주택 중 2015.1.1~2017.12.31 기간 중 매입한 임대주택으로서 85㎡ 이하의 주택을 10년간 임대를 준 경우에는 양도소득세를 100% 면제해 준다. 이 규정은 올해 말까지만 시행하는 한시법으로 매입임대주택만 적용대상이라 건설임대주택은 적용받을 수 없다. 또한 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 관할 지자체와 세무서에 등록해야 한다. 

이에 반해 5년 이상 장기임대사업자의 경우 장기보유특별공제를 6년 이상부터 1년에 2%씩 추가로 공제받는데 10년 이상이면 최대 10%를 추가로 공제받을 수 있다. 따라서 10년 이상 임대사업을 영위한 경우 장기보유특별공제 기본 30%에 추가 10%를 가산해 최고 40%까지 공제를 받을 수 있다. 

단기임대나 준공공임대사업으로 5년 이상 임대사업을 하고 임대 개시 당시 개별주택 공시가격이 6억원 이하(수도권 이외의 지역은 3억원 이하)인 경우에는 거주자가 일반주택을 양도할 때 주택 수에서 제외된다. 다만 양도하는 일반주택에서 2년 이상 거주한 경우에 한해 이 특례규정이 적용되므로 주의해야 한다. 

민간임대주택특별법에서는 전용면적이 85㎡ 이하로서 상하수도시설이 갖추어진 전용입식부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔에 대해서는 준주택으로 분류해 주택임대사업이 가능해졌다.

*절세 Tip
준공공임대주택을 10년 이상 임대한 경우 최대 70%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있고 올해 말까지 임대사업을 개시한 준공공매입임대주택은 양도소득세가 100% 면제되는 점을 활용하면 주택임대사업으로 인한 투자수익률을 극대화 할 수 있다.

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