부담부증여할 때 양도세 계산법

  • 2017.08.08(화) 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

지난 칼럼에서는 증여세 절세 방안으로 많이 활용되고 있는 부담부증여에 대한 유의사항을 알아봤다. 부담부증여에서 중요한 포인트는 수증자가 승계한 채무액에 대해 양도소득세를 낸다는 점인데 실제 세액을 계산할 때 착오가 많이 발생한다. 이번에는 부담부증여의 정확한 세금 계산방법을 살펴본다. 
 
우선 양도소득세는 동일결정원칙에 따라 양도가액이 실지거래가액이면 취득가액도 실지거래가액으로 하고 양도가액을 기준시가로 하면 취득가액도 기준시가로 한다.
 
부담부증여 시 양도가액은 (상속세 및 증여세법으로 평가한 증여가액) × (채무액 / 증여가액)으로 계산한다. 이 산식에 의할 경우 양도가액은 결국 채무액이 된다.
 
취득가액은 (취득당시 소득세법 제97조에 규정된 취득가액) × (채무액 / 증여가액)으로 계산한다. 이때 소득세법상 취득가액을 실지거래가액으로 하는지 기준시가를 적용하는지가 문제다.

 
▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

세액계산의 기준이 되는 채무액은 항상 실제 채무액이다. 얼핏 보면 실제 채무액이 양도가액이므로 양도가액이 실지거래가액처럼 보여서 취득가액도 취득 당시 실지거래가액을 적용해야 양도소득세 결정원칙인 동일결정원칙에 부합하는 것처럼 보인다.
 
채무액은 실제 채무액이라 하더라도 양도가액이 실지거래가액이라고 할 수는 없다. 상속세 및 증여세법(이하 '상증법'이라 한다)에서 증여가액을 어떻게 평가했는지에 따라 다르기 때문이다.
 
상증법상 증여가액 평가방법 중 보충적 평가방법(토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시한 기준시가 등)에 의할 경우에는 산정된 양도가액(채무액)은 소득세법상 기준시가로 본다. 따라서 이때는 취득가액도 취득 당시 증여재산의 소득세법상 기준시가를 적용해야 한다. 
 
증여가액을 보충적평가방법이 아닌 기타방법(매매사례가액이나 감정가액, 매매실례가액·임대료 환산가액·저당권 설정된 채무액 등)으로 평가했다면 취득가액도 취득 당시 실지거래가액을 적용한다.
 
결국 부담부증여에 있어서 동일결정원칙은 양도가액을 산정할 경우 상증법상 평가한 증여가액을 어떻게 평가했느냐에 따라 취득가액 산정 시 적용되는 가액이 달라진다. 현행 규정대로 개정되기 전까지만 해도 양도가액이나 취득가액 모두 소득세법상 평가액에 채무비율을 적용해 계산했다. 
 
이 경우에는 항상 기준시가에 의해 양도소득세를 계산해야 했다. 이런 모순을 제거하기 위해 양도가액을 소득세법상 평가액에서 상증법상 평가액으로 개정해 실지거래가액과 기준시가가 모두 적용할 수 있게 만든 것이다.
 
양도가액은 상증법상 평가액에 채무비율을 적용하고, 취득가액은 소득세법상 평가액에 채무비율을 적용하도록 규정하면서 상증법상 보충적평가액이 소득세법상 기준시가와 동일하므로 소득세법상 동일결정원칙에 부합하도록 개정한 것이다.
 
만일 취득가액을 실지거래가액으로 적용해야 하는데 실지거래가액을 알 수 없거나 불분명한 경우 '추계 방식(매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 말함)'으로 계산하는 것은 일반부동산과 동일하다.
 
양도가액이 실제 부담한 채무액으로 계산되기 때문에 취득가액도 실지거래가액으로 적용해 양도소득세를 신고했다가 추징되는 사례가 빈번하니 부담부증여 시 양도소득세 계산에 주의해야 한다.
 
*절세 Tip
부담부증여 시 채무액을 항상 실지거래가액으로 하다가 대법원 판례에 의해 기준시가로 해석됐는데 2007년 부동산 전면 실가과세가 도입되면서 현행 규정으로 개정됐기 때문에 양도세 계산시 혼란이 생겼다. 따라서 양도소득세 계산을 대행해 주는 전문가들도 착오할 수 있으니 주의가 필요하다.
 
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