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다주택자 중과세 걱정 없는 10가지 주택

  • 2017.10.24(화) 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

지난호에서는 다주택자 중에서 중과세가 적용되는 주택에 대해 알아봤다. 다주택자 중과세 규정은 중과세대상 주택이어야 하고 중과세가 적용되는 투기지역이나 조정대상지역에 소재한 주택이어야 중과세를 받는다고 했다. 

이러한 두 가지 요건을 충족했더라도 조세지원을 받고 취득한 주택이나 부득이하게 취득한 주택까지 중과세를 하는 것은 입법취지에 부합하지 않는다고 봐서 별도로 중과세를 배제한다. 

중과세 배제규정은 2주택자와 3주택자 이상 중과세 규정에서 공통적으로 적용되는 공통규정이 있고 각각 적용되는 개별규정이 있는데 우선 공통배제규정만 알아보기로 한다.

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

① 장기임대주택
정부는 임대주택공급을 활성화하기 위해 민간임대주택에 관한 특별법을 만들어 용지공급·금융지원·세제지원을 하고 있다. 이러한 지원을 받는 장기임대주택은 투기목적이나 단기차익을 노리고 취득한 주택이 아니므로 당연히 중과세에서 배제한다.

세법상 장기임대주택은 민간임대주택특별법과 다르게 규정하고 있으므로 세법규정이 우선 적용된다. 매입임대주택은 주택규모와 무관하게 임대개시 당시 기준시가 6억원(수도권이 밖은 3억원)이하인 주택 1호 이상을 5년 이상 임대한 주택을 말한다. 

건설임대주택은 대지 298㎡ 이하이고 주택 149㎡ 이하이면서 임대개시 당시 6억원(전국공통) 이하인 주택 2호 이상을 5년 이상 임대한 주택이어야 한다. 매입 및 건설임대주택은 모두 지방자치단체에 임대사업자등록을 하여야 하고 주소지관할세무서에도 추가로 사업자등록을 하여야 혜택을 받을 수 있다.

민간임대주택특별법에서는 단기임대(임대의무기간 4년)와 준공공임대(임대의무기간 8년), 기업형임대로 구분되는데 세법상에서는 장기임대사업자 하나로만 규정하고 있다. 따라서 단기임대사업자가 세법상 장기임대사업자가 되려면 의무임대기간 5년을 충족하면 된다.

② 국민주택규모 이하 임대주택
정부는 ①번 장기임대주택 규정 시행이전에 조세특례제한법에서 국민주택규모 이하의 주택을 5년 이상 임대할 경우 양도소득세를 감면해 주는 조세지원을 해줬다. 이러한 감면대상 장기임대주택에 대해서도 중과세를 배제한다.

③ 미분양·신축주택
일정기간에 미분양주택을 분양받았거나 신축한 주택에 대해서도 조세감면을 해 준 주택이 있다. 이 규정은 적용시기도 다르고 요건도 복잡하므로 1998.5.22 ~2015.12.31. 기간 중에 신규로 분양을 받았거나 본인이 신축을 한  주택(재개발·재건축 포함)일 경우 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받아서 해당여부를 판단하기 바란다.

④ 종업원이 무상으로 10년간 사용한 장기사원용주택
⑤ 문화재보호법으로 지정받은 문화재주택
⑥ 상속일로부터 5년 이내의 상속받은 주택(여러채를 동시에 상속받은 경우는 보유기간이 긴 1주택)
⑦ 채권변제를 대신해서 취득한 주택으로 3년이 미경과한 경우
⑧ 5년 이상 어린이집으로 사용한 장기가정어린이집
⑨ 소형주택(2주택은 기준시가 1억원 이하, 3주택은 2003.12.31이전 취득한 기준시가 6000만원 이하)
⑩ 앞서 나온 ①~⑧ 주택과 일반주택 1채 있을 경우 일반주택

위의 중과세 배제 규정 중 마지막에 열거한 ⑩의 일반주택에서 유일하게 ⑨가 제외된 이유가 있다. 소형주택과 일반주택 1채를 보유한 경우에 일반주택을 먼저 양도하면 2주택자가 되어 중과세대상이 되나, 반대로 소형주택을 먼저 양도하고 일반주택을 양도하면 두 주택 모두 중과세를 받지 않는다. 

즉 소형주택은 양도 시 중과세를 받지 않지만 일반주택을 양도할 경우에는 주택수에 포함해 중과세를 받는다. 따라서 소형주택을 보유한 경우 먼저 소형주택부터 처분하여 주택수를 줄여야 한다. 또한 장기임대주택 1채와 일반주택을 1채만 보유한 경우에는 장기임대주택이 주택수에 포함되지 않아 중과세를 받지 않지만 일반주택이 2주택일 경우에는 장기임대주택까지 포함해 3주택 중과세 규정이 적용된다.

따라서 중과세가 배제되는 ①에서 ⑧까지 주택은 일반주택이 1주택일 때만 중과세 대상 주택수에 포함되지 않는다.
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