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[포스트]과세표준 '기준시가'에 대하여

  • 2017.11.14(화) 15:21

토지 공시지가, 오피스텔 기준시가, 주택 공시가격
공시되는 부동산 가격은 시세의 50~70%선

세금을 매길 때 기준이 되는 가격을 과세표준이라고 합니다. 양도소득세나 취득세는 거래를 원인으로 부과하는 세금이므로 실거래가액이 과세표준이 되죠.


그런데 재산세나 종합부동산세는 보유세여서 실거래가액이 없습니다. 상속세, 증여세도 마찬가지입니다. 이런 문제를 해결하기 위해 정부는 매년 부동산 가격을 조사해 공시합니다. 조사된 가격을 과세표준으로 활용하기 위해서죠.


그런데 부르는 이름이 토지는 공시지가, 주택은 공시가격, 오피스텔은 기준시가 등으로 제각각입니다.

 

▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@

 

# 기준시가는

 

세법에서는 이를 통칭해 기준시가라고 합니다. 공시가격, 공시지가=기준시가=과세표준이죠.


이렇게 부동산 종류별로 이름이 다르다보니 일반인들은 혼란스럽습니다. 부동산 중개업소에서는 아파트 과세표준은 공시가격이라고 말했는데, 세무 상담을 해 준 세무사는 기준시가라고 얘기하니 말이죠.


과세표준을 일컫는 이름이 제각각인 건 저마다 부모(근거 법)와 태어난 목적(입법 취지)이 조금씩 다르기 때문입니다. 오롯이 과세를 위해 태어난 기준시가는 국세청이 고시하는 반면 토지보상가격, 건강보험료 등을 산정할 때도 사용되는 공시지가와 공시가격은 지자체와 국토부에서 고시합니다.

 

자, 이제 이들 가격이 어떻게 산정되고 공시되는지 하나하나 들여다볼까요.

# 토지는 공시지가


먼저 부동산 공시법에 규정된 토지와 주택가격의 공시방법을 살펴보겠습니다.


토지는 개별공시지가를 기준시가로 사용하는데, 지방자치단체가 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 5월 말 발표합니다. 개별공시지가는 국토교통부가 2월 말에 발표하는 표준지공시지가를 기준으로 전국의 3200만개 필지에 대해 땅값을 산정한 후 한국감정원의 검증을 받고 부동산평가위원회 심의 및 토지소유자의 의견 수렴 절차를 거쳐 결정됩니다. 


단독주택 기준시가는 지자체가 4월 말 발표하는 개별단독주택 공시가격입니다. 국토부 장관이 1월 말에 발표하는 표준단독주택 공시가격을 바탕으로 한국감정원의 검증과 주택소유자의 의견수렴, 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정되죠.

 

공동주택(다세대, 연립, 아파트)은 국토부 장관이 매년 4월(1월1일 기준)과 9월(6월1일 기준)에 발표하는 공동주택 공시가격을 기준시가로 활용합니다.

 

# 오피스텔은 기준시가


오피스텔이나 건물은 국세청에서 이름 그대로 기준시가를 고시합니다. 국세청장은 오피스텔 및 상업용 건물(3000㎡ 이상이거나 100호 이상)의 기준시가를 9월 1일을 기준으로 건물과 토지에 대해 일괄 산정해 12월 말 발표합니다. 고시 대상은 수도권(서울 인천 경기)과 5대 광역시(대전 광주 대구 부산 울산)에 소재하고, 동호별 구분해 소유권 이전 등기가 가능한 건물입니다.


국세청장은 또 오피스텔과 상업용 건물을 뺀 일반 건물의 경우 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려해 만든 기준시가 산정공식만 12월 말 고시합니다.

# 시세의 50~70% 수준


정부가 부동산 가격을 매기는 공시지가, 공시가격, 기준시가는 시세를 감안하지만 그대로 반영하지는 않습니다. 시세는 시황과 수급에 따라 변동하기 때문에 액면 그대로 반영했다가는 혼란을 부를 수 있습니다.


이런 이유로 공시되는 부동산 가격은 대략 시세의 50~70%선에서 결정됩니다. 고위 공직자들이 재산을 신고할 때도 이 가격을 신고합니다. 


거래가 드문 토지와 단독주택의 시세반영률은 50% 안팎, 거래가 잦은 아파트는 70% 안팎으로 보면 됩니다. 이건희 삼성그룹 회장의 서울 용산구 한남동 자택의 경우 시세는 376억원선인데 공시가격은 201억원으로 시세반영률은 53.3%입니다.


이처럼 과세표준이 시세보다 훨씬 낮음에도 불구하고 이를 과표로 적용하면 재산세와 종부세 부담이 엄청 커지는 문제가 생깁니다. 이런 문제를 해결하기 위해 도입한 것이 공정시장가액(공제율)입니다.


공정시장가액은 과표적용비율의 다른 이름인데요. 지방세법 시행령에는 주택의 경우 40%~80% 범위 내(토지는 50~90%)에서 정하도록 되어 있습니다. 현재는 60%가 적용됩니다. 과세표준이 1억원이라면 6000만원만 적용하는 겁니다.


종부세 과표에 적용하는 공정시장가액 비율은 60~100% 사이에서 정할 수 있는데 지금은 공시가격의 80%를 적용하고 있습니다.

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