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양도세는 어떻게 계산하나요

  • 2017.11.20(월) 16:36

장기보유특별공제는 잔금지급일 주의해야
1세대1주택 보유하면 양도세 비과세 혜택

집을 팔거나 토지, 주식 등을 처분할 때는 양도소득세를 내야 합니다. 재산에 대한 권리를 양도하면서 차익이 생긴 부분에 과세하는 방식입니다. 

 

만약 샀을 때보다 가격이 떨어졌다면 세금을 낼 필요가 없지만, 대다수 부동산은 가격이 지속적으로 오르기 때문에 양도세 이슈가 생기죠.

 

양도세는 재산 처분시기, 보유 주택 수 등에 따라 달라지기 때문에 복잡한데요. 일반적인 사례를 들어 양도세 산출 방식을 살펴보겠습니다. 양도세는 과세표준에 양도세율을 곱한 뒤, 세법상 감면 조항에 해당하는 경우 법에 따라 세액을 감면하는 방식으로 산출합니다. 

 

과세표준을 구하려면 양도차익에 장기보유특별공제를 적용하고, 양도소득기본공제 250만원을 빼면 됩니다. 양도세에는 지방소득세(양도세의 10%)가 따라 붙습니다. 

 

▲ 그래픽 : 변혜준 기자/jjun009@

 

토지나 건물은 오래 보유할수록 양도세가 줄어드는데, 이 제도를 장기보유특별공제라고 합니다. 장기보유특별공제는 장기간 보유한 부동산의 양도소득에 대해서는 보유한 기간 만큼 세액을 감면해 주는 제도입니다.

 

해당기간 동안 물가상승률 만큼을 빼준다고 생각하면 됩니다. 장기 보유에 대한 인센티브 성격도 있고요. 부동산을 단타 거래하면 시장을 교란시킬 우려가 있거든요.

 

▲ 그래픽 : 변혜준 기자/jjun009@

 

장기보유특별공제율은 잔금지급일(또는 등기접수일 중 빠른 날)에 따라 달라지기 때문에 각별히 주의해야 합니다. 잔금지급일 며칠 차이로 양도세를 더 내거나 덜 낼 수도 있는데요. 

 

예컨대 2주택 보유자인 A씨는 2013년 11월 23일 5억원에 구입한 아파트를 6억원에 팔 계획입니다. 올해 11월 23일 이전에 잔금을 치르면 장기보유특별공제율은 10%입니다. 

 

양도차익 1억원에서 장기보유특별공제를 적용하면 양도소득금액(9000만원)이 나옵니다. 다시 양도소득기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 8750만원이 되는데요. 여기에 양도소득세율 24%를 적용하면 양도소득세 1578만원이 나옵니다. 지방소득세 10%(158만원)를 더하면 A씨가 납부할 세액은 총 1736만원입니다.

 

11월 23일 이후에 잔금을 치르면 공제율은 12%가 돼 절세효과가 있습니다. 같은 방법으로 계산하면 A씨가 납부할 세액은 지방소득세와 양도세를 합쳐 1680만원입니다. 잔금지급일을 23일 이후로 미루면 56만원을 아낄 수 있는 셈이죠.

 

양도세액이 감면 되는 경우도 있습니다. 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 농지를 양도하는 경우 연간(1과세연도) 최대 1억원까지, 5년간(5과세연도) 최대 3억원까지 양도세가 감면됩니다.

 

공익사업 목적으로 토지를 수용 당하는 경우에도 세액 감면을 받을 수 있습니다. 현금으로 보상을 받으면 양도세의 10%(보상채권으로 받는 경우 15%, 3년만기 보상채권 30%, 5년만기 보상채권 40%)가 감면됩니다. 다만 해당 토지를 사업인정고시일 2년 전에 취득한 경우에만 해당됩니다. 이 세액감면 혜택은 2018년 12월 31일까지 한시 적용됩니다.

 

또 2000년 11월 1일부터 2001년 12월 31일까지 비수도권에서 소형 신축주택을 매입한 경우, 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 전국에서 신축주택을 취득한 경우 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 양도세에서 감면해 줍니다. 

 

한편 1세대 1주택자인 경우 보유기간이 2년을 넘으면 비과세 혜택을 받습니다. 다만 양도 당시 실거래가액이 9억원을 넘는 고가주택은 초과 부분에 대한 양도세를 내야합니다. 

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