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내년 양도세제 어떻게 달라지나

  • 2017.11.24(금) 17:34

어업용 토지·가정어린이집 양도세 감면 확대
자경농지·축사 용지 감면한도 3억→2억 축소

부동산 양도소득세는 매년 관련 세법이 바뀌기 때문에 납세자 뿐만 아니라 세무전문가들도 어려워하는 영역입니다. 내년에도 어김없이 양도세 제도가 많이 달라질 예정인데요. 가장 핵심적인 사항은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도입니다. 
 
내년 4월부터 서울 전지역과 경기 7개시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진), 세종시에서 2주택 이상 보유한 다주택자가 집을 팔면 기본세율(6~42%)에 10~20% 포인트의 중과세율이 추가로 적용되고, 장기보유특별공제 혜택은 받지 못합니다. 
 
1세대1주택 비과세 대상은 올해보다 일부 확대하지만 자경농지와 축사용지, 공익사업용 토지, 개발제한구역 토지 등에 대한 양도세 감면 혜택은 줄어듭니다. 당초 올해까지만 적용할 예정이었던 양도세 감면제도들은 대부분 2020년까지 연장했습니다. 내년부터 달라질 양도세 분야 주요 제도를 살펴보겠습니다. 
 
▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@

# 늘어난 비과세 혜택
 
양도세 분야의 가장 대표적인 혜택은 1세대1주택 비과세입니다. 이 규정만 충족하면 양도세 자체를 낼 필요가 없기 때문에 적용 요건을 잘 따져봐야 하는데요. 자녀가 부모를 모시기 위해 세대를 합치는 경우에는 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 
 
예를 들어 결혼한 자녀와 따로 살고 있는 부모가 각각 1주택을 보유한 상태에서 합가하면 그 세대는 2주택자가 되겠죠. 하지만 5년 이내에 주택 한 채를 팔면 1세대1주택자로 취급해 비과세 혜택을 받게 됩니다. 내년부터는 합가한 날로부터 10년 이내에만 주택을 팔면 비과세 혜택을 주기로 했습니다. 
 
가정어린이집을 보유한 경우도 내년부터 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 현재는 민간어린이집만 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 1세대가 거주하는 일반 주택 한 채와 가정어린이집 한 채를 보유한 경우에는 2주택자가 아니라 1주택자로 봐준다는 얘기입니다. 다만 5년 이상 어린이집을 운영해야 한다는 규정을 꼭 지켜야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 
 
어업용 토지를 파는 경우에도 양도세를 내지 않게 됩니다. 육상에서 운영하는 어업 양식장을 8년 이상 직접 운영하다가 팔면 양도세를 100% 감면 받을 수 있습니다. 현재 자경농지와 축사용지에 대해서만 양도세 감면이 이뤄지는데, 어업인들에게도 똑같은 혜택을 주기로 한 겁니다. 다만 양도세 감면 한도는 연간 1억원, 5년간 2억원으로 정해져 있습니다. 
 
# 줄어든 감면 규정
 
양도세 감면 혜택이 줄어드는 토지도 있습니다. 8년 이상 자경농지와 축사용지, 영농조합 등에 현물출자하는 농지, 공익사업용 토지(만기 3년 이상 장기채권 보상)는 양도세 감면 한도가 5년간 3억원으로 설정돼 있는데요. 내년 1월부터 이런 토지를 팔 경우에는 5년간 감면 한도가 2억원으로 줄어들게 됩니다. 
 
개발제한구역 내 토지를 양도하는 경우 양도세 감면율도 줄어드는데요. 개발제한구역으로 지정되기 전에 취득한 토지는 올해 팔 경우 양도세를 40% 감면받지만, 내년에 팔면 감면율이 30%로 내려갑니다. 개발제한구역으로 지정된 이후 취득하고 20년 이상 보유한 토지는 양도세 감면율이 25%에서 20%로 낮아집니다. 
 
# 3년만 더 시행하자
 
올해 말까지만 적용하려고 했던 양도세 감면 제도들은 3년 더 연장됩니다. 대표적인 제도는 준공공 임대주택(임대료 연 5% 이내 인상, 8년 이상 의무 임대)을 팔 때 양도세 100%를 감면해 주는 조항입니다. 2015년 1월 이후 취득해 3개월 내 준공공 임대주택으로 등록한 주택에 한해 적용하며, 국민주택규모(85㎡) 이하와 10년 이상 계속 임대 요건을 충족해야 양도세를 감면 받을 수 있습니다. 
 
2년 이상 보유한 산지를 국가에 양도할 경우 양도세액 10%를 감면해 주는 조항도 2020년 말까지 연장됩니다. 농어촌주택과 고향주택에 대한 양도세 비과세 특례도 3년 더 시행되는데요. 농어촌주택은 읍·면이나 인구 20만 이하 시의 동에 소재한 주택, 고향주택은 10년 이상 거주한 인구 20만 이하 시 지역에 소재한 주택입니다. 이런 주택을 1채 소유하고, 다른 주택도 1채 더 갖고 있다면 2주택자가 아니라 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 준다는 겁니다. 
 
# 2019년부터 장기보유 공제율 축소
 
내년에 당장 바뀌지 않더라도 주목할 제도가 하나 더 있습니다. 바로 2019년부터 적용하는 장기보유특별공제율 축소 규정입니다. 현재 일반 건물과 토지, 조합원 입주권을 3년 이상 보유하다가 팔면 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감해 양도세를 계산하는데요. 
 
공제율은 3년 보유하면 10%, 5년 보유 15%, 10년 이상 보유 30%로 오래 보유할수록 양도세를 덜 낼 수 있습니다. 그런데 2019년부터 3년 보유 6%, 5년 보유 10%, 10년 보유 20%, 15년 이상 보유 30%로 공제율이 낮아집니다. 
 
토지나 상가를 보유한 사람은 매매 계획을 세울 때 가급적 2019년 이전에 파는 게 양도세 절세 측면에서 유리합니다. 다만 1세대1주택자 가운데 9억원 넘는 고가주택을 보유한 경우 장기보유특별공제율은 3년 24%, 5년 40%, 10년 80%로 세부담 변화가 없습니다. 
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