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[북콘서트]양도세 감면받는 주택을 찾아라

  • 2018.01.10(수) 15:39

안수남 세무사, 양도세 절세전략 강연
배우자 증여, 감정평가, 구분거래 등 활용해야

집을 팔 때 내는 양도소득세를 절세하려면 어떻게 해야할까. 우선 해당 주택이 양도세 감면 대상인지부터 확인해야 한다. 

정부는 1990년대 중반부터 미분양주택이나 신축주택을 중심으로 양도세 감면 정책을 시행하고 있다. 다만 조세특례제한법이 수시로 바뀌면서 시기와 지역 요건이 다양하기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 

양도세 절세 전문가인 안수남 세무법인 다솔 대표세무사(사진)는 10일 여의도 한국화재보험협회 대강당에서 열린 '2018 세금완전정복 북콘서트'에서 양도세 감면대상 주택의 유형들을 소개했다. 
▲ 안수남 세무법인 다솔 대표세무사가 10일 여의도 한국화재보험협회 대강당에서 열린 '2018 세금완전정복 북콘서트'에서 양도소득세 절세 전략에 대해 강연하고 있다. (사진/이명근 기자 qwe123@)

1995년 11월부터 1997년 12월 사이에 취득한 주택이나 1998년 3월부터 12월 사이에 취득한 미분양주택은 양도세를 감면받을 수 있다. 2008년 이후 취득한 미분양주택들도 양도세 감면 규정이 광범위하게 적용된다. 

안 세무사는 "일반인들이 집을 팔 때 해당 주택이 양도세 감면대상을 놓치는 경우가 많다"며 "집을 팔기 전에 반드시 세무사와 상의해서 감면 요건을 확인하는 것이 절세의 지름길"이라고 설명했다. 

상속이나 증여를 통해 부동산을 물려받은 경우에는 감정평가를 통해 취득가액을 높여야 나중에 팔 때 양도세를 덜 낼 수 있다. 분양권을 팔기 전에 부부 사이에 증여한 후 양도해도 양도세를 낼 필요가 없다. 

다음은 안 세무사가 이날 북콘서트에서 소개한 양도세 절세 전략이다. 

# 양도세 감면대상 주택인지 검토하라

미분양주택을 취득했다면 양도세 감면 요건인지 체크해야 한다. 신축주택이나 1세대1주택자에게 취득한 주택, 준공후 미분양주택, 농어촌주택, 고향주택, 장기임대주택 등도 양도세 감면 대상이다. 

▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@

# 배우자에게 증여하라

배우자에게 부동산을 증여하는 방식으로 양도세 부담을 줄일 수 있다. 배우자 증여공제액이 10년마다 6억원이기 때문에 실제로 6억원 짜리 부동산을 배우자에게 넘겨줘도 증여세를 낼 필요가 없다. 취득가액이 낮은 부동산은 배우자에게 증여를 해뒀다가 5년 후 처분하면 증여가액이 취득가액이 되어 양도차익을 줄일 수 있다. 

아파트 분양권도 배우자에게 물려주면 프리미엄에 대한 양도세를 피할 수 있다. 분양권을 배우자에게 증여한 후 3개월 이내 양도하는 방식이다. 다만 중도금대출이 없어야 하며, 분양권 전매가 2회 허용되고 양도대금은 반드시 증여받는 배우자가 사용해야 한다. 

# 감정 평가를 받아라

상속 받은 부동산의 취득가액은 상속개시(사망) 당시 평가액이다. 대부분의 상속 부동산은 공제혜택을 받아 상속세를 내지 않기 때문에 신고도 하지 않는데, 일단 신고를 해 두는 게 유리하다. 신고할 때는 감정을 받아 취득(상속)가액을 높여 놔야 한다. 상속 부동산의 취득가액은 대부분 공시가격으로 시가 대비 30~70% 수준에서 정해져 양도차익이 자동적으로 30~70% 발생하기 때문이다.

부모나 가족들로부터 증여 받은 부동산의 취득(증여)가액도 상속재산과 마찬가지로 증여 당시의 평가액을 기준으로 한다. 증여가액이 낮은 경우 증여세 부담은 적지만, 나중에 팔 때 양도세를 많이 내야 한다. 증여할 때와 양도할 때의 세금 부담을 비교해서 증여가액을 높이는 게 유리하다면 증여할 때 감정을 받아 증여가액을 높여 놔야 한다.

# 시설과 집기는 따로 팔아라

예식장이나 호텔·모텔 등은 토지와 건물 외에 시설장치나 집기비품도 함께 거래한다. 시설·집기는 양도세 과세대상이 아니기 때문에 부동산과 시설·집기 가액은 구분해 거래하는 것이 무조건 유리하다. 다만 구분 기재할 때 임의로 가액을 나누면 국세청으로부터 부인당할 수 있으니 감정가액비율 등으로 정해야 한다. 

# 매매계약서를 분실했다면

2006년 이전까지는 부동산에 대한 양도세를 기준시가로 과세했기 때문에 실제 계약서를 제대로 보관하지 않는 경우가 많다. 계약서가 없어서 실제 거래가액을 알 수 없으면 대부분 환산가액으로 취득가액을 계산한다. 환산가액은 기준시가 상승률에 비례해 계산하므로 실제 거래가액보다 높거나 낮게 나오기도 한다. 

세무서에서는 환산가액으로 취득가액을 신고한 부동산에 대해 전수조사를 하진 못하지만, 건수 대비 15~20% 수준의 부분 조사를 실시한다. 거래금액이 크거나 양도차익을 너무 적게 신고한 경우에는 국세청 세무조사를 받을 수 있으니 주의해야 한다. 
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