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비거주자가 부동산을 양도할 때 주의할 점

  • 2018.05.30(수) 08:00

[절세편지]이우용 우덕회계법인 공인회계사

세법은 납세의무자가 거주자인지 아니면 비거주자인지에 따라 다르게 적용합니다.

거주자인지 비거주자인지는 단순히 외국 시민권 등의 보유 여부에 따라 판단하는 것은 아닙니다. 납세의무자의 거주지나 체류기간, 가족들이 머무는 곳, 납세의무자의 재산 소재지 및 주된 경제활동의 근거지 등을 복합적으로 고려합니다. 

거주자인지 비거주자인지에 따라 과세가 가능한 소득의 범위가 달라지다 보니 과세권 확보를 위한 각국의 이해관계가 상충될 수 밖에 없고, 이를 해결하기 위해 조세조약이라는 것을 국가 간에 체결하고 있습니다. 하지만 '완구왕', '선박왕', '구리왕' 등, 이른바 '왕'시리즈 사건들에서 볼 수 있듯이 거주자 판단과 관련한 분쟁은 끊임없이 발생하고 있습니다. 

부동산의 양도자가 비거주자인 경우, 거주자인 경우와 달리 주의할 점에 대해 살펴보고자 합니다.

먼저 비거주자인 경우 1세대 1주택 비과세 규정의 적용이 불가합니다. 또한 과세되는 1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제(최대 80%) 또한 적용 받을 수 없습니다. 만일 양도하고자 하는 부동산이 주택이 아니라면, 이러한 1세대 1주택 관련 문제는 고려할 필요가 없겠죠. 

그러나 더 복잡한 문제가 있습니다. 바로 원천징수와 관련된 문제인데요.소득세법에서는 법인이 비거주자로부터 부동산을 매수하는 경우에 비거주자에게 지급하는 매매대금(비거주자 입장에서의 양도대가)의 11%(지방소득세 포함. 이하 동일)를 원천징수해 다음달 10일까지 납부하도록 규정하고 있습니다. 

예를 들어 비거주자가 200억원에 취득한 부동산을 감가상각이나 자본적 지출 없이 보유하고 있다가 300억원에 매도했다면(부가가치세 별도) 300억원의 11%인 33억원을 매수자인 법인에게 원천징수 당해야 하는 것입니다. 

따라서 비거주자는 총 매매대금 300억원에서 33억원을 제외한 267억원만을 받을 수 있습니다. 원천징수 당한 33억원은 원천징수영수증을 받아두었다가 양도소득세 신고시 이를 제출하여 기납부세액으로 공제받으면 됩니다. 

비거주자로부터 부동산을 매수하는 법인 입장에서는 이러한 원천징수 의무를 간과한 경우 원천징수불이행 가산세는 물론, 비거주자 양도소득세를 신고납부 하지 않는 경우 양도대가의 11% 상당액인 33억원까지 부담해야 할 수도 있으므로 유의해야 합니다. 

비거주자 입장에서는 양도 후 2달 후에 납부하면 되는 양도소득세 중 일부를 미리 납부하게 되는 결과가 되니, 좀 억울할 수도 있습니다. 그 돈을 은행에 넣어두면 이자를 받을 수 있을텐데, 그럴 기회를 강제로 박탈당한 것이니까요. 

만일 그것이 억울하다면 취득가액을 밝히고 양도차익인 100억원(양도대가 300억원과 취득가액 200억원의 차이)의 22%인 22억원만 원천징수를 당하는 방법도 있습니다. 양도시 발생하는 중개수수료나 양도소득세 신고보수와 같은 양도비용이 있다면 원천징수 당하는 금액은 더 줄어들 수 있습니다. 이는 소득세법 및 지방세법에서는 양도대가의 11%와 양도차익의 22% 중 작은 금액으로 원천징수 당할 수 있도록 규정하고 있기 때문이죠.

한편 원천징수를 당했다가 이를 양도소득세 신고시 정산하는 절차가 번거롭다면, 미리 양도소득세를 신고 납부하고 세무서장으로부터 납부확인서를 발급받아 매수자인 법인에게 제출할 수도 있습니다. 이 경우 매수자인 법인은 매도자인 비거주자가 이미 세금을 신고납부했다는 것을 세무서장이 확인한 서류를 받았으니, 원천징수를 할 필요가 없습니다. 

또한 비거주자의 양도소득에 대한 원천징수 규정은 매수자가 법인인 경우에만 적용되므로, 법인이 아닌 개인에게 부동산을 양도하는 비거주자는 원천징수를 당할 필요가 없습니다. 

그러나 양도차익을 잘못 계산하여 원천징수하거나 거주자 및 비거주자 판단이 잘못될 경우 가산세 등의 불이익이 있을 수 있으므로, 법인과 거래하는 비거주자 뿐 아니라 원천징수의무자인 법인도 반드시 세무전문가와 상의하여 매매해야 할 것입니다.

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