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우리 동네 아파트 양도세는 얼마

  • 2018.03.16(금) 09:33

서울 24개구 대단지 10년 보유 양도세 분석
파크리오 3주택자 3억3천, 2주택자 2억7천

다주택자에게 양도소득세를 무겁게 물리기로 한 4월이 눈앞으로 다가왔습니다. 이제 다주택자들은 서울의 모든 지역과 경기·부산의 일부 지역에서 집을 팔 때 양도세를 더 많이 내야 합니다. 양도세 기본세율(6~42%)에서 10~20%포인트를 가산한 26~62%의 중과세율로 양도세를 내는 겁니다. 
 
4월 이후에 집을 판다면 양도세를 얼마나 내야 할까요. 택스워치가 박정수 세무사(세무법인 다솔)에게 의뢰해 서울의 대단지 아파트에 대한 양도세를 계산해봤습니다. 
 
 
◇ 양도세 어떻게 계산했나
 
정부가 지난해 8월 발표한 부동산대책에 따르면 2018년 4월부터 조정대상지역의 다주택자는 집을 팔 때 양도세 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제는 받지 못하게 됩니다. 조정대상지역은 서울 25개구와 경기 7개시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진), 세종시입니다. 
 
이 가운데 서울지역의 25개구에 위치한 1000가구 이상 대단지 아파트를 하나씩 선정했습니다. 전용면적 84㎡를 기준으로 입주한 지 10년이 넘은 아파트를 비교했습니다. 2008년부터 10년간 보유했다가 팔 경우 양도차익과 양도세를 각각 1주택자와 2주택자, 3주택자로 구분해 계산했습니다. 
 
다만 서울 종로구는 '1000가구 이상, 입주 10년 이상' 요건에 해당하는 아파트가 없어 제외하고 나머지 24개구를 비교 대상으로 정했습니다. 취득가격와 양도가격은 국토교통부 실거래가를 기준으로 해당 연도(2008년 연간과 2018년 1~3월)에서 가장 높은 가격을 추출했습니다. 
 
◇ 잠실 파크리오 양도세는
 
송파구 잠실시영아파트를 재건축한 파크리오는 입주 10년 만에 5억5000만원(2008년 9억원→올해 14억5000만원, 61% 상승) 올랐습니다.
 
파크리오를 10년간 보유하다가 4월에 파는 1주택자는 양도세로 528만원을 내게 됩니다. 1주택자는 양도가격에서 9억원이 넘는 부분에만 과세하고 장기보유특별공제율도 80%까지 적용하기 때문에 양도세가 적게 나옵니다. 

파크리오 1주택자는 10년간 5억5000만원의 양도차익을 냈지만 비과세 기준인 9억원 이하 금액을 제외한 양도차익은 2억862만원[전체 양도차익 × (양도가액 - 9억원) / 양도가액= 5억5000만원 × (14억5000만원 -9억원) / 14억5000만원 = 2억862만원]입니다. 

여기에 10년 보유 장기보유특별공제율 80%를 적용해 1억6690만원을 공제하고, 양도소득금액 4172만원에 기본공제 250만원을 적용하면 과세표준이 3922억원이 됩니다. 과세표준에 기본세율을 적용한 양도세액은 480만원(과표 1200만원 이하 6%, 과표 4600만원 이하 15%)이며, 지방소득세 48만원(양도세의 10%)을 더하면 최종 부담세액은 528만원이 나옵니다. 
 
반면 2주택자부터는 장기보유특별공제도 배제되고 10~20%포인트 높은 중과세율을 적용하기 때문에 세부담이 높아집니다. 10년간 보유한 파크리오를 파는 2주택자는 양도세로 2억7423만원을 내고 3주택자는 3억3446만원을 내게 됩니다. 
 
2주택자와 3주택자는 양도세 기본공제(250만원) 외에는 공제가 전혀 없기 때문에 양도차익 대비 50~60%수준의 세금을 고스란히 부담하는 셈이죠. 
 
■파크리오 양도세액 계산방법
1주택자 (양도차익 2억862만원-장기보유공제 1억6690만원-기본공제 250만원)×기본세율(6~42%)=양도세 480만원(지방소득세 10% 포함시 528만원)
2주택자 (양도차익 5억5000만원-기본공제 250만원)×중과세율(16~52%)=양도세 2억4930만원(지방소득세 10% 포함시 2억7423만원)
3주택자 (양도차익 5억5000만원-기본공제 250만원)×중과세율(26~62%)=양도세 3억405만원(지방소득세 10% 포함시 3억3446만원)
◇ 서초래미안·도곡렉슬 4억 상승
 
서초구 서초래미안과 강남구 도곡렉슬도 지난 10년 사이 가격이 많이 올랐습니다. 서초래미안은 2008년 9억3000만원에서 2018년 14억원으로 상승했고 같은 기간 도곡렉슬은 13억5000만원에서 17억7500만원으로 치솟았습니다. 
 
양도차익은 서초래미안이 4억7000만원으로 10년간 51% 올랐고 도곡렉슬은 31% 상승한 4억2500만원으로 집계됐습니다. 두 아파트 단지에서 10년간 보유한 아파트를 파는 3주택자는 각각 2억8061만원과 2억5091만원의 양도세를 내고 2주택자의 양도세 부담도 2억원을 넘을 전망입니다. 
 
용산구 한가람, 마포구 대흥태영은 각각 2억7000만원과 2억6200만원의 양도차익을 냈습니다. 이들 아파트의 양도세는 2주택자 기준으로 각각 1억1990만원과 1억1568만원입니다. 3주택자는 1억4933만원과 1억4422만원의 양도세를 부담하게 됩니다. 
 
◇ 1억원 넘게 오른 아파트단지
 
광진구 현대프라임과 양천구 목동신시가지 14단지, 성동구 금호대우는 10년 동안 1억9000만원대 양도차익을 냈습니다. 이들 아파트의 양도세는 2주택자 기준 8000만원, 3주택자는 1억원 수준입니다. 
 
중구 남산타운, 강서구 우장산아이파크이편한세상, 서대문구 독립문극동, 구로구 신도림대림도 양도차익이 1억원을 넘었습니다. 남산타운과 우장산아이파크, 독립문극동의 3주택자 양도세는 7000만원대로 추산됐고, 신도림대림은 5000만원대 양도세를 낼 전망입니다. 
 
관악구 관악푸르지오(6500만원↑), 은평구 미성(6000만원↑)은 10년간 가격상승폭이 10% 초반대인데요. 이들 아파트를 파는 2주택자와 3주택자는 1500만~2500만원의 양도세를 내야 합니다.
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