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다주택자, 임대사업 등록하세요!

  • 2018.03.19(월) 14:33

양도소득세 중과 배제와 장특공제 추가
보유세 감면과 2000만원 이하 소득세 분리과세

 
집을 보유하고 있는 사람들에게 주어진 선택지는 크게 두 가지죠. 계속 보유하거나 팔거나.
 
특히 여러채를 보유하고 있는 다주택자들에게는 오는 4월 1일 이후 그 선택폭이 더 좁아집니다. 다주택자들이 집을 팔 때 양도소득세를 종전보다 더 무겁게 매기도록 제도가 바뀌기 때문입니다. 자연히 보유하는 쪽으로 선택하는 사람이 늘겠죠.
 
문제는 어떻게 보유하느냐인데요. 전문가들은 당장 집을 팔 생각이 아니라면 임대사업자로 등록하는 것이 현명한 방법이라고 합니다. 일정 요건을 갖춘 임대사업자에게는 양도소득세 감면 등 각종 세제혜택을 주니까 어차피 보유할 거라면 임대사업자로 등록해 세금 부담을 덜어내라는 것이죠.
 
그렇다면 임대사업을 하면 얼마나 절세효과가 있을까요. 임대사업자등록에 따른 세제 혜택들을 정리해봤습니다.
 
# 양도소득세 중과 배제
 
가장 주목받는 혜택은 양도차익에 대한 세금, 즉 양도소득세를 중과하지 않는다는 겁니다. 
 
올해 4월 1일 이후부터는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때에는 양도세율을 중과해서 매기는데요. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트나 가중해서 부과합니다. 3채 이상을 보유하고 있는 경우 양도차익에 대해 최대 68.2%(지방세 포함)의 세율로 세금을 내야하는 무시무시한 규정이죠.
 
하지만 등록된 임대주택은 이 중과세율을 적용하지 않습니다.
 
다만 양도소득세 중과를 피할 수 있는 임대주택에도 기준이 있는데요. 매입한 임대주택의 경우 면적 제한은 없지만 임대당시 기준시가가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원)인 임대주택만 이 혜택을 받을 수 있어요. (양도세를 100% 감면 받으려면 85㎡ 이하 주택을 10년간 임대해야 한다.)
# 주택수 제외
 
임대주택은 다주택자를 구분하는 주택 수에서 빠지는 혜택도 있습니다. 주택 수를 계산할 때 예외를 두는 것이라 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택과 연동돼 있는 혜택이죠. 
 
예컨데 5채의 주택 중 본인이 거주하고 있는 1주택 외에 4채를 임대주택으로 등록한 임대사업자는 보유 주택이 5채인데도 1세대 1주택자가 되는 겁니다. 이 사업자는 본인 거주 1주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택까지 받을 수 있는 것이죠. 다만 이 때에도 2년 이상 거주해야만 비과세를 받을 수 있습니다.
 
주택수 제외 조항도 중과세 배제와 동일한 내용의 주택 가액과 면적기준을 부합해야만 혜택이 적용됩니다.
 
# 장기보유특별공제 추가 공제
 
임대사업자로 등록한 경우 장기보유특별공제(장특공제)를 확대 적용 받는 혜택도 있습니다. 일반주택의 장특공제는 6년 이상 보유한 경우 18%를 기준으로 보유기간이 1년 늘어날 때마다 3%포인트씩 공제율이 늘어나는데요. 임대주택으로 등록하면 여기에다 보유기간 1년 단위로 2%포인트씩을 더 가산해서 추가공제를 해줍니다. 
 
또 임대사업자 중 8년의 의무임대기간을 채워야 하는 준공공임대사업자로 등록한 경우에는 8년 이상 보유시 20%의 장기보유특별공제를 추가공제하는데요. 똑같이 8년 보유시 주택임대사업자가 아닌 사람의 장특공제율은 24%이지만 장기주택임대사업자는 30%, 준공공임대사업자는 50%가 적용되는 것이죠.
# 10년 넘기면 양도세 100% 면제
 
준공공임대사업자로 10년을 넘기면 양도세 자체를 100% 감면하는 제도도 있습니다. 하지만 준공공임대 양도소득세 100% 감면혜택은 2018년 12월말까지 사업자 등록을 한 경우에만 한시적으로 적용된다는 것도 알아야 합니다. 

또한 취득 후 3개월 이내에 준공공임대사업자로 등록한 경우에만 이 혜택이 주어지기 때문에 오래전에 보유하던 임대주택은 대상이 될 수 없습니다.
 
# 재산세와 종부세 등 보유세 감면
 
임대사업자로 등록하면 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 깎아주는 혜택도 누릴 수 있습니다. 재산세는 주택 규모에 따라 세액을 감면해주고요. 종부세는 해당 임대주택의 가격을 종부세 합산대상에서 배제해줍니다.
 
다만 보유세 감면혜택은 국민주택규모인 85㎡ 이하인 경우에만 받을 수 있는데요. 재산세 기준으로 4년 단기임대사업자의 경우 85㎡ 이하는 재산세 25%감면, 60㎡ 이하는 재산세 50%감면, 40㎡ 이하는 재산세 전액감면 혜택이 있고요. 준공공임대인 장기임대사업자는 85㎡ 이하 재산세 50% 감면, 60㎡ 이하 재산세 75%감면, 40㎡ 이하 재산세 전액감면의 혜택이 있습니다.
 
아울러 종부세 합산배제의 경우 공시가격 기준 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)인 경우로 가격 제한조건까지 갖춰야만 혜택을 받을 수 있다는 점을 체크해둬야 하죠.
# 임대사업소득의 소득세 감면
 
집주인들이 임대를 주고 있으면서도 임대사업자 등록을 꺼려왔던 이유 중 하나가 바로 임대소득에 대한 소득세 부담인데요. 임대사업자 전환을 유도하기 위해 임대사업소득에 대한 소득세 감면혜택도 주고 있습니다.
 
현재 임대소득 연 2000만원 이하인 경우에는 소득세를 비과세하고 있는데요. 이것이 2018년 12월 말까지만 한시적으로 시행되고 폐지될 예정이어서 이를 보완하는 내용이 최근에 임대주택 활성화방안으로 추가됐습니다. 
 
2019년 1월 1일부터는 2000만원 이하 소득에 대해서 과세하기는 하지만 분리과세, 즉 다른 소득과 합산하지 않기로 한 것이죠. 특히 2000만원 이하 소득에는 필요경비율을 70%로 적용해주기로 했는데요. 예를 들어 2019년 이후에 연간 임대소득이 1000만원이면 소득세는 0원이고요. 2000만원이라도 소득세는 7만원 정도에 그칩니다.
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