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부부 공동명의 절세혜택 양도세 '으뜸'

  • 2018.04.19(목) 08:00

[Tax&]류선영 우리회계법인 회계사

# 최근 한 여성 납세자가 필자의 사무실을 방문해 부부 공동명의에 대해 상담했다. 2015년에 본인 단독명의로 10억원이 넘는 주상복합아파트를 분양받았는데, 입주시점이 되니 남편이 공동명의 등기를 요구했다고 한다. 관련 세금 등을 고려해볼 때 공동명의가 합리적일 것 같은데 부부공동 명의로 등기를 할 경우 어떤 세금혜택이 있고 언제 공동명의로 해야 하는지 문의해 왔다. 

부동산을 공동으로 등기하면 소유지분에 따라 각 거주자별로 납세의무가 있으며 각 거주자는 자신의 납세지 관할 세무서에 각자의 소득금액을 신고∙납부해야 한다. 

공유 부동산을 양도하는 경우 각자의 지분에 따라 양도소득세를 계산해 납부하게 되므로 각자 기본공제를 받을 수 있으며 누진세율 적용 구간도 내려갈 수 있게 되므로 단독 지분인 경우에 비해 절세효과를 누릴 수 있는 장점도 있다. 

부부 공동명의로 부동산을 취득할 경우 실제로 어떤 절세효과를 누릴 수 있는지 살펴보면 다음과 같이 네 가지로 요약된다. 

우선 부동산 취득시점에는 부부 공동명의를 해도 절세효과가 없다. 부동산 취득시 납부하는 취득세는 재산의 크기와 상관없이 일정률의 세율을 적용하여 부과하므로 단독으로 취득하거나 부부공동명의로 취득하거나 차이가 없다. 

둘째, 공동명의로 부동산을 취득하면 종합소득세를 줄일 수 있다. 종소세는 매년 1월부터 12월까지 발생한 소득을 개인별로 합산해 다음 연도 5월에 신고하게 된다. 부동산을 다른 소득이 없는 배우자 등과 공동명의로 취득한 경우 단독명의로 취득하는 경우보다 세금이 줄어들게 된다. 

부동산 임대업의 임대소득세는 총수입금액에서 필요경비를 차감한 소득금액에 소득공제를 차감하고, 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용하기에 부부공동명의를 한다면 적용되는 누진세율 구간이 낮아져서 단독명의에 비해 절세효과가 있다. 

또한 세법에서는 공동사업장을 1거주자로 보아 기장의무여부를 판정하고 있다. 부동산 임대업을 단독명의로 할 경우 총수입금액이 7500만원을 넘는 경우 복식부기로 하지만 부부공동명의로 진행할 땐 총수입금액을 낮출 수 있어 간편장부로도 기장이 가능한 장점이 있다.

주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 부부공동명의시 각 개인별 임대소득이 2000만원 이하가 되어 비과세 또는 분리과세를 적용 받을 수 있다. 

셋째, 부동산을 부부공동명의로 취득했을 때 보유단계인 재산세와 종합부동산세는 절세효과가 각각 다르게 나타난다. 원칙적으로 재산세의 산출은 부동산 시가표준액을 기준으로 이루어진다. 

전체 세액 산출 후 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분만큼을 지분 비율대로 나누어서 각각 재산세를 부과하므로 부담하는 재산세액 총액은 동일하다. 따라서 공동명의로 부동산을 등기하더라고 재산세는 줄지 않는다. 

그러나 종부세는 개인별로 과세되므로 공동명의로 했을 때 절세효과가 있다. 종부세 부과방식이 개인별로 산출하는 부부별산방식의 구조이기 때문에 부부간에 부동산을 분산 소유하면 부부가 각각 공제금액을 적용받을 수 있다. 

종부세는 과세표준이 산정되면 해당 과세표준에 적용되는 세율이 구간별 누진세율을 적용하기 때문에 공동명의를 한다면 적용되는 누진세율이 낮아져서 단독명의에 비해 절세효과를 누릴 수 있다.

넷째, 부동산을 양도하는 경우 부부공동명의로 인한 절세 효과가 가장 크게 나타난다. 양도소득세 계산방법은 과세표준이 높아지면 세율이 더 높아지는 누진세율 구조이기 때문이다. 부부공동명의인 경우 기본공제 250만원을 개인별로 적용하고 과세표준을 절반으로 나누기 때문에 적용되는 세율이 낮아져서 절세효과를 톡톡히 볼 수 있다. 

특히 2018년 4월부터 양도세가 중과되는 주택을 처분하는 다주택자의 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없어 과세표준이 증가하고 높은 세율이 적용될 여지가 많아진다. 부부공동명의로 되어 있으면 양도세 납부시 절세효과가 더욱 크게 나타나게 된다. 

그러나 부동산을 부부 공동명의로 취득하는 것이 항상 세부담과 비용부담을 줄이는 방법은 아니다. 아파트의 경우 취득 후에는 명의 변경절차가 복잡하므로 잔금 납부 전에 공동명의로 등기하는 것이 필요하다. 

부동산을 보유하는 중에 공동명의로 변경한다면 취득세와 등기비용 등이 추가적으로 발생해 공동명의의 절세효과보다 추가 지출효과가 더 클 수도 있다. 부동산을 부부 공동명의로 취득시 보유세와 양도세만 고려하기보다는 종합적으로 세부담과 비용부담 측면을 고려하여 검토해야 한다.
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