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임대주택 재건축되면 어쩌죠

  • 2018.04.25(수) 08:15

재건축 등 부득이한 사유 임대기간 합산
상속 받으면 합산, 증여 받으면 다시 시작
세입자 퇴거 석달 넘기면 미임대로 간주

주택임대사업자로 등록하면 다양한 세제혜택을 주죠.
 
임대주택에 대해서는 취득세, 재산세, 종합소득세, 종합부동산세(합산배제)를 깎아주고요. 임대주택을 팔 때에는 양도소득세를 중과하지 않고 장기보유특별공제혜택까지 더 얹어 줍니다. 임대사업자가 거주하고 있는 보유주택은 1세대1주택으로 인정받아 양도소득세를 비과세 받을 수도 있죠.
 
이런 엄청난 혜택이 있음에도 적지 않은 다주택자들이 임대사업자 등록을 망설이고 있는데요. 그 가장 큰 이유로 의무임대기간을 꼽을 수 있습니다. 의무임대기간 8년을 지키지 못하면 세제혜택들이 모두 사라지고 이미 받은 혜택은 이자까지 쳐서 토해내야 하거든요.
 
의무임대기간을 반드시 지킬 수 있다는 자신감을 갖기에는 8년이 결코 짧지 않습니다. 실제로 예기치 않은 상황은 누구에게나 올 수 있습니다. 임대주택이 재건축될 수도 있고요. 사정상 집을 팔아야 하는 경우도 있죠. 갑자기 사망하면서 자녀에게 임대주택을 물려주게 되거나 반대로 부모님으로부터 임대주택을 물려받게 될 수도 있습니다.
 
자의건 타의건 의무임대기간을 지키지 못할 수도 있다는 건데요. 의무임대기간과 관련한 궁금증을 풀어봤습니다. [도움말 : 박정수 세무사(세무법인 다솔), 기획재정부, 국토교통부]
 
 
◇ 임대주택이 재건축되는 경우
 
우선 임대주택이 재건축·재개발되는 경우부터 살펴보겠습니다. 임대주택이 재건축되는 경우 아파트 등 주택을 허물었다가 다시 짓는데 시간이 걸리기 때문에 임대기간이 중단될 수밖에 없죠. 재개발을 하는 경우도 마찬가지입니다. 
 
재건축이나 재개발 등은 개별 법률적 절차에 따라 진행되므로 임대사업자 개인에게는 부득이한 사유가 됩니다. 따라서 세법에서도 임대주택이 재건축이나 재개발되는 경우에는 의무임대기간을 따질 때 예외를 두고 있어요. 
 
조세특례제한법(97조의3)과 시행령(97조의5)은 준공공임대주택 과세특례와 관련해서 '8년 이상 계속 임대한'이라고 조건을 달면서도 임대기간 계산은 '등록기간 동안 통산'한다고 정하고 있고요. 또 양도소득세 감면과 관련한 임대기간 계산에 대해 재건축·재개발사업 또는 소규모 주택정비사업의 사유로 임대할 수 없는 경우 주택 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지는 계속 임대한 것으로 본다고 명시하고 있습니다.
 
결과적으로 임대주택이 재건축이나 재개발되더라도 이후에 임대사업을 계속한다면 의무임대기간을 합산할 수 있고 세법상 세제혜택도 받을 수 있다는 것입니다. 다만 위 법조항은 재건축 등으로 불가피하게 임대가 중단되더라도 임대가 계속된 것으로 본다는 의미이지 임대 중단기간을 임대기간에 합산한다는 뜻은 아닙니다.

2018년 1월에 준공공임대주택으로 등록해 계속 임대중인 주택을 예로 들어보겠습니다. 해당 주택의 재건축이 추진됐고 2022년 7월에 주택관리처분계획인가를 받아 2025년 7월에 준공됐다고 가정하면요. 이 주택은 2022년 1월(관리처분계획인가 6개월 전)부터 2026년 1월(준공 6개월 후)까지 임대를 주지 않았더라도 2026년 1월 이후부터 4년만 더 임대사업을 하면 8년 의무임대기간을 채운 것으로 인정이 됩니다. 재건축 이전의 4년과 이후의 4년을 합산해서 의무임대기간이 채워지는 것이죠.
 
이 때 하나 주의할 점이 있는데요. 개별 법에 의해 진행된 재건축·재개발이 아닌 개인의 신축이나 리모델링은 임대기간을 합산하지 않는다는 점을 꼭 명심해야 하겠습니다.
 
Tip : 과태료도 물지 않아요
재건축·재개발이 되면 기존주택이 '멸실'되고 신규주택을 '등록'하는 등기상 변동이 일어나는데요. 멸실은 민간임대주택법상 임대주택 등록 말소 사유로 임대사업자로 등록이 지속되지 않았기 때문에 1000만원의 과태료 대상이 됩니다. 하지만 국토교통부에 따르면 이 역시 불가피한 경우에 따른 등록 말소로 과태료 대상이 되지 않는다고 합니다.
 
Tip : 재건축 후 면적이 달라져도 세제혜택이 유지됩니다
임대주택에 대한 세제혜택은 면적에 따라 달리 적용되는 경우도 있는데요. 재건축 후에 면적이 넓어졌을 경우에도 종전과 동일한 물건으로 본다고 합니다. 면적이 늘어났거나 가액이 늘어났다고 하더라도 종전의 주택이 이어진 것으로 보는 것이죠.
 
Tip : 재개발·재건축시 양도신청하면 세금 토해내지 않아요
임대주택이 재개발이나 재건축 대상이 된 경우에는 의무임대기간이 끝나지 않은 상태에서 양도하더라도 이전에 받았던 세제혜택을 토해내지는 않는다고 합니다. 관할 지자체에 양도허가를 받으면 되는데요. 재건축·재개발 등의 사유 외에 임대사업자가 2년 연속 적자가 난 경우에도 지자체에 양도허가를 신청할 수 있습니다.
 
◇ 임대사업자가 사망해 임대주택이 상속된 경우
 
임대사업자가 사망해서 상속이 이뤄지는 경우도 부득이한 사유에 해당하죠. 따라서 상속인이 임대사업을 계속하겠다고 하면 임대기간이 합산됩니다.
 
예를 들어 임대사업자가 준공공임대사업자로 등록 후 5년간 임대사업을 하다 사망한 경우 상속인이 임대사업을 3년만 더 하면 의무임대기간을 채운 것으로 보는 것이죠. 상속인은 사업자명의를 본인 명의로 바꾸기(사업자등록 정정)만 하면 됩니다.
 
하지만 증여의 경우에는 얘기가 달라집니다. 증여는 증여자의 의지가 반영된 것으로 부득이한 경우로 보지 않거든요. 임대주택을 증여받은 사람이 임대사업을 계속한다면 증여자의 임대기간과는 무관하게 다시 처음부터 의무임대기간을 채워야 합니다.
 
개인사업자의 명의변경은 상속으로 인해 명의가 변경된 경우를 제외하고는 등록 정정의 대상이 아닙니다. 따라서 증여자는 폐업신고를 하고 수증자는 새로 사업자등록을 해야 하죠.
 
◇ 석달 넘게 세입자가 나타나지 않는 경우
 
의무임대기간을 채우지 못하는 경우에는 이런 사례도 있어요. 전문용어로는 임차인의 일시퇴거라고 부르는데요. 임대주택에 임차인이 없는 경우이죠. 임대사업자로 등록했더라도 임대주택이 비워져 있으면 임대한 것으로 보지 않기 때문에 문제가 될 수 있습니다.
 
일시퇴거는 일시적이라면 문제가 없지만 3개월이 넘는 경우에는 임대를 하지 않고 있는 것으로 간주되어 의무임대기간을 채우지 못한 것이 됩니다.
 
예를 들어 임대사업을 시작한지 4년밖에 되지 않았는데 임차인이 4년간 거주 후에 계약을 더 이상 연장하지 않고 집을 비우는 경우가 있을 수 있습니다. 이 때 곧바로 다른 임차인을 구하면 문제가 없지만 3개월 이내에 다음 임차인을 구하지 못하면 의무임대기간을 채우지 못한 것이 되어 4년간 받았던 세제혜택을 토해내야 합니다.
 
◇ 의무임대기간이 지난 후 거주주택을 팔 경우

다주택자가 거주주택 외의 모든 주택을 임대주택으로 등록한 경우 거주주택은 1세대 1주택으로 인정돼 양도소득세를 비과세받을 수 있는데요.
 
이 때 거주주택의 비과세 혜택은 거주주택에서 2년 이상 거주하고 임대주택을 구청과 세무서에 임대사업등록한 경우에만 적용이 된다는 점을 기억해둬야 합니다.
 
임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 요건은 '거주주택의 거주기간이 2년일 것' 그리고 '임대주택이 구청과 세무서에 등록된 상태로 임대 중일 것'이라는 요건을 모두 충족해야 하거든요.

다만 거주주택이 아닌 임대주택 자체의 양도소득세 감면혜택, 즉 장기보유특별공제 추가공제나 10년 이상 임대사업시 양도소득세 비과세(취득 후 3개월 이내에 등록한 경우만 해당)혜택을 받는 경우는 의무임대기간 8년과 10년이 지난 후라면 임대사업을 계속하고 있지 않더라도 혜택을 받을 수 있답니다.
 
■ 8년 의무임대기간이 있는 *임대사업자들의 세제혜택
*소득세법상 장기임대주택사업자(2018.4. 이전 등록은 5년)와 준공공임대주택사업자
①취득세 : 60㎡ 이하 건축·분양임대(1호 이상)시 면제
②재산세 : 40㎡ 이하 면제, 40~60㎡ 75%감면, 60~85㎡ 50%감면(2호 이상)
③임대소득세 : 2000만원 이하 분리과세(경비율 70% 적용), 2000만원 초과 종합과세
④종합부동산세 : 합산배제
⑤양도소득세 : 장기보유특별공제 70%, 다주택 중과배제(임대주택의 주택수 배제)
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