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공익사업으로 수용될 때 양도시기 주의하라

  • 2018.05.02(수) 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

김 여사는 살던 집과 농지·임야가 '구리~세종간 고속도로' 건설용지에 편입되면서 90% 가까이 수용됐다. 일부 주민들은 대책위원회를 구성해 협의를 거부하고 법적투쟁을 진행하지만 김 여사는 도로공사에서 제시하는 보상가대로 협의했다. 

개발제한구역에 있던 주택이라서 수용될 때 이축권(인근 지역에 건물을 지을 수 있는 권리)이 주어졌는데 시세가 상당했다. 또한 잔여지로 남은 농지와 임야도 칼 모양으로 남아서 추가로 매수해 주는 조건이라 1차 협의에서 보상계약을 체결했다. 

지난 2월 보상금을 받아서 노후대책으로 임대용 건물을 대체 취득하느라 한 달 넘게 지나갔다. 양도소득세는 두 달 이내에 신고해야 하므로 4월까지 신고하면 되는 줄 알고 있었다. 4월 초 동창들과 유럽여행을 다녀와서 여유 있게 양도세 신고를 하려고 서류를 챙겨서 세무사 사무실에 갔더니 신고기한이 지났다고 했다. 

납부할 양도세가 2억5000만원, 가산세는 자그마치 5000만원에 달했다. 김 여사는 보상금을 받고 그 달 말일로부터 2개월 이내인 4월 말 이전에 양도세를 신고했는데 신고기한이 왜 지났다는 것일까. 
양도세 관련 법조항 중 가장 어려운 규정은 비사업용토지에 관한 규정이고, 과세관청과 납세자간에 분쟁이 가장 많이 발생한 규정은 1세대1주택 비과세 규정이다. 그리고 가장 많이 사용하는 규정은 취득 또는 양도시기 관련규정이다. 

이 규정은 모든 양도세 과세대상 거래에서 적용된다. 즉, 비과세나 감면규정이 적용되어 양도세를 안내는 경우는 물론 양도세를 내는 경우에도 양도시기에 따라 귀속년도 결정, 양도 신고 기한이 달라지고 취득시기와 양도시기에 따라 보유기간이 달라져서 세율과 장기보유특별공제율도 달라진다.

공익사업에 협의양도하거나 수용되는 경우는 매매와는 다르게 단계마다 상황마다 양도시기가 달라지므로 주의해야 한다. 관공서가 청사부지를 매수하기 위해 사업인정고시 절차 없이 협의 취득하는 경우는 통상 가격을 협의해 보상계약서를 작성한 다음 보상금을 지급 받고 소유권 이전등기를 진행한다. 

따라서 사인 간 거래와 다름이 없으므로 부동산 매각대금을 수령한 날이 양도시기이다. 반면 도로공사 등 공공기관이 공익사업목적으로 사업부지를 수용할 경우는 사업인정고시를 하고 1차 보상협의를 하되 보상협의가 성립되지 않으면 재결 절차를 거친다. 재결 절차를 받아들여 보상금을 수령하면 최종 협의가 성립돼 보상업무가 종결되지만 재결을 받아들이지 않을 경우 수용절차로 들어간다.

사업인정고시일 이후에 1차 협의 시에는 우선 협의가 성립되면 보상협의계약이 체결되고 등기상 소유권을 사업시행자 명의로 이전한다. 업무처리 편의상 보상금을 지급하기 전에 소유권부터 확보를 하는 것이다. 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공특법) 상으로는 보상금을 지급하고 소유권을 넘겨받도록 규정돼 있지만 관행적으로 사전등기를 하고 있다. 이점에 주의해야 한다. 잔금지급일보다 먼저 사전에 등기를 할 경우 등기접수일이 양도일이 되기 때문이다.

김 여사의 경우도 보상금은 2월 초에 받았지만 소유권이 1월말에 사업시행자에게 이전됐기 때문에 양도 시기는 2월이 아니라 1월이었다. 재결이후 수용절차로 넘어가면 수용개시일·공탁일·등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 된다. 

만일 소유자가 확정되지 않아 다툼이 있을 경우 소유권에 관한 소송판결 확정일이 양도시기가 된다. 보상금액에 관해 행정소송을 제기해 보상금이 추가로 지급됐을 경우에는 해당 확정판결일이 속하는 달로부터 두 달 후 말일까지 신고 납부를 이행하면 된다.

*절세 Tip
공익사업에 협의양도하거나 수용될 때 양도 시기는 단계마다 상황마다 달라지기 때문에 임의로 판단하지 말고 반드시 전문가의 상담을 받고 진행하기를 권한다. 
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