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[절세꿀팁]"5억원대 주택, 임대등록 서둘러라"

  • 2018.05.11(금) 08:19

전문가에게 듣는 세금절약 노하우
변종화 세무사 "똘똘한 1채가 유리"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
 
고가주택은 규제를 하거나 혜택에서 배제하는 규정들이 많죠. 그런데 고가주택의 범위가 정확히 무엇인지 모르는 사람이 많습니다. 금액이 9억원인지 6억원인지, 기준이 실제 거래가격인지 공시가격(기준시가)인지 헷갈리죠.
 
기준을 모르고 있으면 언제 내 집이 고가주택에 포함돼 규제를 받는지 몰라 불이익을 받을 수 있습니다. 서울 강남지역과 같이 집값이 지속적으로 오르는 곳이라면 더 불안해지겠죠. 
 
하지만 고가주택을 보유하더도 세금에 대한 고민을 덜 수 있는 방법이 있다고 하는데요. 고가주택 기준과 절세법을 변종화 세무사(세무법인 로맥 대표)에게 물어봤습니다.
 
▲ 사진 : 이명근 기자/qwe123@
 
- 고가주택 기준은
▲ 세법에서는 통상적으로 9억원을 초과하는 주택을 의미합니다. 그런데 부동산 가격이 꾸준히 오르면서 부동산 정책상 '고가'라는 기준이 달라지기도 합니다. 최근엔 준공공임대 등록기준으로 6억원 이하라는 요건도 생겼습니다.
 
- 6억원과 9억원, 기준시가와 실거래가 등 복잡하다
▲ 세목별로 세법별로 각기 다른 기준을 사용하기 때문입니다. 취득단계에서는 '실거래가' 기준으로 6억원 이하는 취득세율이 1.1%(교육세 포함)이지만 6억원을 넘으면 2.2%, 9억원 이상이면 3.3% 세율을 적용합니다. (85㎡ 초과는 농특세 0.2% 추가)
 
보유단계에서는 종합부동산세가 가액기준을 두고 있는데요. '공시가격'(기준시가)을 기준으로 6억원 이하는 종부세가 과세되지 않고 6억원을 넘는 경우에만 과세하고 있어요. 다만 1세대 1주택자인 경우에는 9억원이 넘는 주택에 종부세를 과세합니다. 
 
양도단계에서는 1세대 1주택 비과세 혜택에서 고가주택에 대한 규제가 가장 확실하게 드러나는데요. 1세대 1주택자라도 주택의 양도가액(실거래가)이 9억원을 넘으면 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 하는 규정입니다.
 
- 주택임대사업자에 대한 세제지원책에도 가격제한이 있던데
▲ 임대주택에 대해서는 취득세와 재산세, 종합부동산세, 종합소득세(임대소득), 양도소득세를 감면해주는 혜택이 있는데요. 임대주택 가격도 당연히 6억원이나 9억원을 넘을 수 있겠죠. 이 경우 취득세와 재산세를 감면받는 데에는 영향이 없습니다. 감면요건 중 가액기준이 없기 때문이죠.
 
하지만 임대소득에 대한 종합소득세는 임대주택이 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하인 경우에만 감면혜택을 받을 수 있어요. 임대주택에 대해 종부세를 합산배제하는 세제혜택 역시 마찬가지인데요. 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하인 주택에 한해서만 적용됩니다.
 
따라서 보유하고 있는 주택의 기준시가가 5억원대이고 장기보유할 계획이 있다면 임대주택 등록을 서두르는 게 절세 방법입니다. 8년간의 임대주택 의무보유기간이 지나고 나면 기준시가가 6억원이 넘을 가능성이 높거든요. 특히 강남처럼 실거래가격은 물론 기준시가가 빠르게 오르는 지역일수록 임대주택 등록을 빨리 하는 게 절세전략입니다.
 
- 임대주택 가격이 양도소득세 감면에는 영향이 없나
▲ 물론 있습니다. 양도소득세 감면은 주택임대사업자에게 주는 가장 큰 세제혜택인데요. 임대주택은 양도소득세 중과 대상에서 배제되고 장기보유특별공제혜택도 주거든요.
 
하지만 이 때 임대주택은 임대개시 당시의 기준시가를 기준으로 6억원 이하라야 합니다. 세법상 임대개시는 시·군·구에 임대주택을 등록한 후 세무서에도 임대사업자등록을 마친 때를 의미해요.
 
따라서 앞서 종부세 합산배제 혜택요건와 마찬가지로 기준시가가 6억원에 근접하는 주택일수록 임대주택등록을 하는 것이 절세에 도움이 될 겁니다. 임대주택의 기준시가가 현재 5억9000만원이고 내년에 6억원을 넘어갈 것으로 예상된다면 올해 안에 임대주택 등록을 하는 게 좋겠죠.
 
그밖에 8년 의무임대기간을 두는 준공공임대주택에 대한 장기보유특별공제 추가공제혜택과 10년 임대조건으로 부여하는 준공공임대주택 양도세 100% 감면혜택(매입 후 3개월 이내에 임대등록)은 주택가격과 무관하게 받을 수 있습니다.
 
또 주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 혜택은 일반 1세대1주택 비과세 혜택과 마찬가지로 실거래가 기준으로 9억원 이하는 비과세이고 9억원 초과는 초과분에 대해서만 양도세를 내면 됩니다.
- 고가주택이라도 1채라면 유리하지 않나
흔히 저가주택 여러 채를 갖고 있는 것보다 똘똘한 한 채를 보유하는 것이 좋다고들 얘기하죠. 세금 측면에서도 맞는 말입니다.
 
예를 들면 조정대상지역 내 취득가액이 1억원인 아파트 3채를 10년 뒤 각각 5억원에 양도하는 것보다 취득가액 3억원인 아파트 1채를 10년 후 15억원에 양도하는 것이 훨씬 유리합니다. 양쪽 모두 양도차익은 12억원으로 동일하지만 3주택인 경우 양도세 중과세율이 적용돼 양도세가 4억2500만원(*a)을 넘지만 1주택인 경우에는 9억원까지 비과세를 받을 수 있고 중과세율도 적용되지 않기 때문에 양도세가 1960만원(*b)으로 줄어듭니다. 
 
*a=3주택:(양도차익 4억원-장특공제 0원)×66%(양도세율+지방소득세율)-누진공제-기본공제=2억3441만원
     2주택:(양도차익 4억원-장특공제 0원)×55%(양도세율+지방소득세율)-누진공제-기본공제=1억9068만5000원
     1주택:1세대1주택 9억원 이하 양도차익 비과세=0원
     1~3주택 양도세 합계 4억2509만5000원
*b=양도소득(**) 9600만원×38.5%(양도세율+지방소득세율)-누진공제-기본공제=1960만7500원
**고가주택양도차익 계산법{양도차익×(양도가액-9억원)÷양도가액}에 따른 양도차익 4억8000만원-장특공제(80%) 3억8400만원=9600만원
 
- 그밖에 고가주택 보유자가 챙겨야할 팁은
▲ 고가주택이 가장 크게 영향을 받는 것은 보유세와 양도세인데요. 양도세는 양도를 하는 경우에만 나오는 세금이어서 양도할 때에만 부담이 발생하지만 보유세는 매년 부과되는 세금이어서 현금흐름에 부담이 생기죠. 그런데 향후에는 보유세 부담이 늘어날 가능성이 높아요. 특히 종합부동산세가 강화될 공산이 크다고 하는데요. 이런 동향을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 
 
보통은 집을 팔 때만 세무사들을 찾아가는 경우가 많은데 고가주택인 경우에는 집을 취득해서 임대를 시작할 때부터 미래의 절세를 위한 상담이 반드시 필요합니다. 취득시점부터 전문가와 상의하는 것이 중요하다는 점을 강조하고 싶네요.
 
▲ 사진 : 이명근 기자/qwe123@
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