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[포스트]주택 임대소득세 얼마 내나

  • 2018.05.22(화) 15:33

내년 임대소득세 면세점은 1333만원
9억원 이하 1주택자는 임대소득 비과세

노후생활비나 투자목적으로 주택을 임대 놓는 분들 계실 겁니다. 그동안 연간 2000만원 이하 임대소득은 소액이라고 해서 세금을 부과하지 않았는데요. 내년부터는 임대소득 과세기준이 2000만원 이하까지 확대돼 세금을 내야 합니다.

 

만일 임대 목적으로 집을 구입할 계획이라면 임대소득세 부담까지 고려해 수익률을 따져야 정확하겠죠. 내년부터 임대소득세가 얼마나 늘어나는지 살펴보겠습니다. 

 

 

◇ 2000만원 이하 '분리과세'  

 

임대소득세는 보유 주택 수와 임대소득액에 따라 달라지는데요. 임대수입이 연간 2000만원 이하이면 올해까지는 임대소득세를 내지 않습니다. 즉 매달 임대수입 166만원까지는 비과세합니다.

 

다만 내년부터는 다주택자와 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 보유한 1주택자는 임대소득이 2000만원 이하라도 세금(분리과세)을 내야 합니다.
 
수입금액에서 필요경비(70%)와 기본공제 400만원을 제한 금액이 과세표준이 되는데요. 여기에 세율 15.4%(지방소득세 포함)를 적용해 세금을 산출합니다. 면세점을 계산해보면 내년에도 연간 임대소득 1333만원 이하는 임대소득세가 발생하지 않습니다.
 

예컨대 임대소득이 연간 1800만원인 경우 2019년 이후에 발생하는 임대소득세는 얼마인지 살펴보죠. 필요경비(1260만원)와 기본공제 400만원을 공제하면 과세표준은 140만원입니다. 여기에 세율을 곱하면 임대소득세는 21만5600원이 됩니다.

 

한편 1주택자와 2주택자는 월세만 과세대상인 반면 3주택 이상을 보유한 다주택자는 전월세 보증금에도 과세합니다. 보증금에 대한 이자도 임대수입으로 간주하겠다는 취지입니다. 이 때 간주임대료라는 개념을 활용해 과세하는데요. 보증금 3억원 초과분의 60%에 간주임대료 이자율(1.6%)을 적용합니다. 예컨대 보증금 8억원에 대한 간주임대료는 480만원입니다.[(8억원-3억원)x60%x1.6%] 

◇ 2000만원 초과 '종합과세'

 

임대소득이 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합과세합니다.

 

세금신고 방법은 추계신고와 장부신고 두 가지가 있는데요. 장부신고는 장부에 수입금액과 비용을 기록(기장)해 신고하는 방법입니다. 이 때 수입은 월세와 간주임대료를 합한 금액입니다. 수입금액에서 대출 이자, 수선비, 중개수수료 등 비용을 차감해 소득을 계산하죠.

 

 

 

 

추계신고는 장부 기장 없이 경비율에 해당하는 금액을 공제해 세금을 신고하는 방법입니다. 장부신고보다 단순한 대신 비용이 많이 발생한 경우 장부신고보다 세금을 더 내게 될 수도 있습니다.

 

추계신고에서 적용하는 경비율은 기준경비율과 단순경비율이 있는데요. 단순경비율은 총수입금액에서 단순경비율 만큼을 공제해 소득금액을 계산합니다. 기준경비율은 매입비용, 임차료, 인건비 등 3대 비용 이외의 나머지 비용에 대해서는 일정 비율만 인정하는 방법입니다. 3대 비용을 인정받으려면 적격증빙을 갖춰야 합니다.

 

예를 들어 임대수입이 4000만원인 임대사업자가 3대 비용으로 1000만원을 쓴 경우 추계신고 방법에 따른 임대소득 금액을 각각 구해보죠. 기준경비율과 단순경비율이 각각 10.2%, 42.6%라 했을 때 단순경비율로 세금신고할 경우 소득금액은 2296만원입니다. 반면 기준경비율로 신고하면 소득금액은 2592만원이 됩니다[4000만원-1000만원-(4000만원x10.2%)=2592만원].

 

즉 3대 비용 금액에 따라 단순경비율이 기준경비율보다 더 유리할 수도 있으므로 미리 계산해보고 비용을 더 많이 인정받을 수 있는 방법을 선택하는 게 좋겠죠. 이렇게 구한 소득금액을 임대소득 이외의 소득과 합산해 종합소득세율(6~42%)을 적용하면 납부세액을 구할 수 있습니다. 다른 소득이 많아서 높은 소득세율을 적용받는다면 임대소득세도 그만큼 많이 내야 합니다.

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