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주택임대소득 종합과세 vs 분리과세

  • 2018.08.14(화) 09:59

연간 2000만원 넘는 주택임대수입은 종합과세
임대수입 적으면 분리과세, 세율 15.4% 적용

내년부터 주택을 빌려주고 벌어들인 연간소득이 2000만원 이하라도 소득세를 내야 합니다. 올해까지 임대소득세를 내지 않던 집주인들 상당수가 과세대상에 포함되는데요.

 

임대수입 금액에 따라 연간 2000만원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용 됩니다.  

 

주택 임대소득의 분리과세와 종합과세는 어떻게 다른지 알아봤습니다.

 

 
# 분리과세

 

분리과세는 다른 소득금액에 합산하지 않고 따로 과세(지방소득세 포함 15.4%)하는 방식을 말합니다. 연간 임대수입이 2000만원 이하라면 내년부터 분리과세를 선택할 수 있는데요. 과세표준은 임대수입 전체가 아닌 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액으로 임대사업자 등록여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다.

 

먼저 8년 이상 임대주택으로 등록하면 수입금액에서 필요경비율 70%와 기본공제 400만원을 적용하고 산출세액에서 75% 세액을 감면합니다. 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비율 50%, 기본공제 200만원을 적용하죠.

 

예컨대 연간 임대수입이 1800만원인 경우 주택임대사업자로 등록하면 소득세 5만4000원만 내면 됩니다[{임대수입 1800만원-1800만원x필요경비율70%-400만원}x15.4%x25%]. 반면 임대사업자로 등록하지 않으면 107만8000원을 내야하죠[{임대수입 1800만원-1800만원x필요경비율50%-200만원}x15.4%]. 

 

다만 연간 임대수입이 2000만원 이하인 경우에도 분리과세보다 종합과세가 더 유리할 수 있으니 선택할 때 주의해야 합니다. 

 

소득이 연간 1200만원 이하이면 소득세율이 6.6%로, 분리과세시 세율(15.4%)보다 더 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. 예컨대 연간 임대수입 1200만원 이외의 다른 소득이 없다면 분리과세보다 종합과세를 선택하는 편이 더 유리하겠죠.

 

# 종합과세

 

반면 임대소득이 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합과세합니다. 즉 배당·근로·사업·연·기타소득 등을 모두 합쳐 과세하는 건데요. 임대소득은 이중에서 사업소득에 해당합니다.

 

그럼 임대소득 종합과세 계산구조를 살펴보죠. 먼저 임대소득금액이 무엇인지 알아야 하는데요. 월세수입과 간주임대료를 합한 총수입금액에서 필요경비를 제외한 금액을 임대소득금액이라고 합니다.

 

간주임대료는 전세보증금에 대한 이자를 임대수입으로 보는 개념입니다. 보증금은 나중에 세입자에게 돌려줄 돈이지만 집주인이 전세보증금으로 이자소득을 얻었을 것으로 보고 이자를 추정하는 것이죠. 보증금 3억원 초과분의 60%에 간주임대료 이자율(1.8%)을 적용합니다. 예컨대 보증금이 8억원인 경우 간주임대료는 540만원입니다[(8억원-3억원)x60%x1.8%].


# 종합과세 장부신고

 

종합과세 신고 방법은 추계신고와 장부신고 두 가지가 있는데요. 장부신고는 장부에 수입금액과 비용을 기록(기장)해 신고하는 방법으로 수입금액이 기준을 초과하면 복식부기장부신고 대상입니다. 

 

임대수입 이외의 수입이 없거나 임대수입이 가장 큰 소득(주업종)인 경우 주업종이 아닌 업종의 수입금액을 주업종의 수입금액으로 환산해 연간 수입금액이 7500만원을 넘으면 복식부기장부로 신고해야 하죠. 만일 주택임대업이 주업종이 아니라면 주업종의 복식부기장부 신고기준을 따릅니다.

 

예컨대 임대수입이 5000만원, 소매업 수입이 2500만원인 사례를 살펴보죠. 이 경우 주업종은 수입이 더 큰 임대업인데요. 소매업종의 복식부기장부 신고기준은 3억원으로 임대업의 4배이므로 소매업 수입 2500만원을 4로 나눠 625만원으로 환산합니다. 임대수입과 환산한 소매업 수입을 합하면 5625만원으로 7500만원을 넘지 않기 때문에 복식부기장부로 신고하지 않아도 됩니다. 이 때 임대수입은 월세와 간주임대료를 합한 금액인데요. 수입금액에서 대출 이자, 주택 감가상각비, 수선비, 중개수수료 등 비용을 차감해 소득을 계산하죠.

 

# 종합과세 추계신고

 

추계신고는 장부 기장 없이 경비율에 해당하는 금액을 공제해 세금을 신고하는 방법입니다. 장부신고보다 단순한 대신 비용이 많이 발생한 경우 장부신고보다 세금을 더 내게 될 수도 있습니다.

 

추계신고에서 적용하는 경비율은 기준경비율과 단순경비율이 있는데요. 연간 임대수입이 2400만원 미만이면 단순경비율, 2400만원 이상 7500만원 이하이면 기준경비율을 적용합니다. 9억원을 넘는 고가주택을 임대할 경우 단순경비율은 37.4%, 기준경비율은 16.9%이며 9억원 이하는 단순경비율 42.6%, 기준경비율 10.2%입니다.  

단순경비율은 총수입금액에서 경비율을 적용해 비용을 계산하는 방식인 반면 기준경비율은 3대 비용(매입비용·임차료·인건비)을 제외한 금액에 경비율을 적용합니다. 3대 비용을 인정받으려면 적격증빙을 갖춰야 합니다.

 

그런데 주택임대업은 매입비용·임차료·인건비 등 3대 비용이 크지 않죠. 만일 3대 비용이 적은 대신 금융 비용(대출 이자) 등이 많다면 기장료를 지불하더라도 복식부기장부 방식을 활용하는 게 유리합니다.


 

종합소득세 과세표준은 임대소득금액을 포함한 종합소득금액에 소득공제를 적용한 금액입니다. 과표에 세율을 곱한 산출세액에 감면 및 가산세액을 적용하면 결정세액이 나옵니다. 임대주택사업자는 종합소득세를 낼 때 임대수입에 대한 세금을 75% 감면받을 수 있습니다. 

 

예컨대 임대수입이 3900만원(필요경비 수도광열비 100만원·소모품비 20만원)인 경우 임대주택사업 등록자와 미등록자의 종합소득세는 각각 얼마일까요.

 

임대소득 3780만원에서 본인 인적공제 150만원과 국민연금 80만원을 소득공제하면 과세표준은 3550만원인데요. 미등록자는 표준세액공제 12만원만 적용해 소득세로 453만8000원(지방소득세 포함)을 내야 합니다. 반면 등록자는 116만7000원만 내면 돼 337만1000원을 절세할 수 있습니다.  

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