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[절세꿀팁]8년 자경농지 양도세 감면 받으려면

  • 2018.12.07(금) 10:28

전문가에게 듣는 세금절약 노하우
김명택 세무사 "잡종지도 농사 지으면 농지 감면 대상"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
 
8년 이상 농사를 짓던 땅은 팔 때 양도소득세를 감면해주는 혜택이 있는데요. 흔히 '8년 자경농지 양도소득세 감면'이라고 부릅니다. 내야할 양도소득세액을 최대 2억원(5년간)까지 100% 감면해주는 상당한 혜택이죠. 하지만 요건이 다소 까다롭기 때문에 자경농지 양도세 감면과 관련해서는 과세관청과의 분쟁도 적지 않다고 합니다.
 
자경농지를 팔 때 분쟁의 소지는 줄이고, 세금감면 혜택은 최대로 받기 위해서 어떻게 해야 하는지 부동산 컨설팅 전문 김명택 세무사(덕산세무회계사무소 대표)에게 물어봤습니다.
 
▲ 사진=이명근 기자 qwe123@
 
- 농지는 꼭 8년 이상 자경해야만 양도세 혜택이 있나
▲ 농지는 농촌에 있으면서 스스로 농사를 지어야만(재촌자경) 양도소득세 혜택이 있습니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 
 
8년을 채우지 못하더라도 기본적으로 재촌자경 해야만 중과세율을 피할 수 있어요. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용하거든요.
 
또 하나는 대토감면이 있는데요. 만약 자경농이 4년 이상 농사를 짓던 땅을 팔고 다른 농지를 취득(종전 농지 양도 후 1년 내)해 농사를 짓는 경우, 즉 '대토'를 하게 되면 전체 자경기간을 합산해서 8년이 넘으면 양도세 100%를 최대 1억원 한도 내에서 감면받을 수 있죠. 다만 대토감면은 종전농지 면적의 3분의1 이상, 가액의 2분의1 이상인 농지를 취득해야 하는 요건이 있습니다.
 
- 7년 농사짓고 3년 쉬었다가 다시 1년 농사 지으면
▲ 8년 자경은 농지 취득일로부터 양도일까지 기간을 통산해서 계산합니다. 보유기간 동안 8년 이상만 자경하면 됩니다. 8년 이상 계속해서 자경해야한다는 의미는 아닙니다. 다만 양도일 현재 자경농지여야 한다는 점은 중요합니다. 합산해서 8년 자경을 했지만 팔 때 농지가 아니라면 감면을 못받는 것이죠.
 
- 오래 쉬어도 상관 없나 
▲ 8년 자경요건을 갖췄더라도 자경기간의 비율에 따라 사업용토지냐 아니냐를 따지는 문제가 있어요. 농지 보유하는 기간 중 60% 이상을 자경해야 사업용토지로 본다는 규정이죠. 
 
예를 들어 현재 농사를 짓고 있는 농지가 보유한 지 30년이 됐고, 보유기간 중 총 10년간을 농사지었다면 8년 이상 자경했기 때문에 자경감면은 받을 수 있습니다. 하지만 자경기간이 전체 보유기간의 60%에 미달하기 때문에 비사업용토지가 되어서 중과세율을 적용받게 됩니다. 중과세율로 양도세를 계산한 뒤 자경감면을 받는 것이기 때문에 사업용토지보다 최종세액이 더 나오겠죠.
 
- 재촌자경을 판단하는 기준이 까다로운데
▲ 우선 재촌기준부터 보면 농지가 소재한 시군구, 또는 그 연접지역(농지 바로 옆 시군구)이거나 농지로부터 직선거리로 30㎞ 이내에 거주해야 재촌으로 인정됩니다. 비교적 확인이나 측정이 쉬운 요건이죠. 
 
문제는 자경의 판단기준인데요. 재촌한 거주자가 직접 노동력을 투입했는가가 중요합니다. 전업으로 농사를 짓거나 농작물의 절반(2분의1) 이상을 자기 노동력에 의해 경작해야 한다고 규정하고 있어요. 소작으로 다른 사람이 대신 농사를 짓는 경우를 배제하겠다는 것이죠.

농업소득 외에 다른 소득이 많은 경우에도 농삿일을 제대로 하지 않았을 것으로 판단합니다. 구체적으로는 총급여와 사업소득의 합계액이 3700만원 이상인 경우 자경으로 보지 않고 있죠. 직장을 다니거나 다른 사업을 하면서 농사짓는 경우에는 사실상 자경으로 인정받기 어렵다는 겁니다.
 
- 노동력의 투입은 어떻게 확인하나
▲농지를 매매하고 자경감면으로 양도소득세를 신고하면 국세청에서 토지특성조사를 나옵니다. 농지가 있는 지역에 가서 농사를 실제 지었는지 아닌지를 주민들에게 물어보기도 하고, 대리경작 여부도 확인하죠. 요즘에는 인공위성사진도 활용합니다.
 
분쟁의 소지가 있는 경우 결국은 입증을 해야 인정 받을 수 있는데요. 직접 농사를 지었다는 증빙을 꼼꼼하게 챙겨 놓아야 한다는 것이죠. 파종이나 수확일정 등이 적힌 영농일지, 농자재나 비료 등의 구입비 영수증, 조합원인 경우 농협과의 거래내역 등을 챙겨둬야 합니다. 영농현장에서 찍은 사진, 심지어 농지에서 새참을 먹는 사진까지도 자경을 입증하는데 도움이 됩니다.
 
- 농지면적이 작은 경우에는
▲ 자경감면 대상에서 농지의 면적기준은 없습니다. 양도차익 자체가 크지 않겠지만 요건만 본다면 텃밭정도도 자경감면이 가능한 것이죠. 중요한 자경증빙이 되는 농지원부(농지 소유와이용실태를 파악하기 위해 농민의 신청을 받아 시·구·읍·면의 장이 작성하는 공적장부)를 만드는 기준이 1000㎡(302평)이상인데요. 농지 면적이 이보다 크다면 농지원부를 만들고 농협에서 물품을 사다 쓰는 게 유리할 겁니다.
 
또 잡종지의 경우 세법에서는 나대지로 보는데, 이 경우에도 실제로 농사를 지었다면 공부상의 잡종지 구분과 무관하게 자경감면을 받을 수 있습니다. 실질과세 원칙으로 실제 경작하고 있는가가 중요하거든요. 비료영수증이나 각종 영농 사진 등이 입증자료가 됩니다.
 
- 자경농지를 상속받은 경우는
▲ 피상속인이 자경한 농지를 상속인이 1년 이상 계속해서 자경하는 경우에는 피상속인의 경작기간과 합산할 수 있습니다. 아버지가 5년 자경한 농지를 물려받아서 3년 자경하면 8년 자경감면을 받을 수 있는 것이죠. 이 때 상속인이 자경하지 않으면 경작기간을 합산하지 않고, 5년 이내에 팔아야만 사업용토지로 인정받을 수 있습니다.
 
직계존속이 8년 이상 재촌자경요건을 갖춘 농지를 상속받은 경우에는 상속 후 3년 이내에 양도해야 양도세 감면을 받을 수 있어요. 이 경우에는 상속인이 언제 양도하더라도 사업용 토지로 인정받습니다. 
 
상속농지가 용도지역상 계획관리지역에 위치해서 가치가 높은 경우가 있을 수 있는데요. 시세가 20억원가까이 되는 농지라면 한 사람이 상속받지 않고 여러 상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 각각의 지분에 대해 8년 자경감면을 받을 수 있다는 점도 절세에 활용할 수 있겠습니다.
 
- 양도세 감면 혜택을 더 보려면 
보유농지를 처분할 때에는 양도시점에 대한 검토가 꼭 필요합니다. 8년 자경농지의 양도세 감면은 기간별 한도가 있기 때문입니다. 1과세기간 1억원, 5과세기간 2억원까지 100%를 감면하죠.
 
따라서 먼저 양도세를 계산한 후에 1억원 이상 양도세가 나올 것으로 예상되면 필지별로 나눠서 과세기간을 달리해서 양도하는 것이 절세의 한 방법입니다. 예를 들어 2019년에 1억원을 감면 받으면 이후에 2023년까지 추가로 1억원을 더 감면받을 수 있으니까요.
 
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