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진짜 1주택자, 양도세 겁먹을 필요없는 이유

  • 2019.01.25(금) 10:29

양도세 비과세 보유요건 강화, 다주택자만 대상
거주요건은 1주택자도 취득일과 지역 확인해야

내 집 한 채는 무조건 괜찮은 줄 알았다. 양도차익이 얼마든 세금 없이 팔 수 있다고 들었기 때문이다. 하지만 올해부터는 좀 많이 달라졌다고 한다. 1세대 1주택자도 세금부담이 늘어날 거라는 말들이 여기저기서 들린다. 최근에 법이 또 바뀌었기 때문이라는데 정확하게 모르니 불안하기만 하다. 

특히 아직 양도소득세를 한 번도 내 본 적 없는 1주택자들은 소문만 듣고도 겁부터 난다. 한동안 집값이 많이 올랐으니 양도세도 많이 나올 거라는 막연한 두려움이다. 하지만 바뀐 내용을 잘 보면 전혀 겁먹을 필요가 없다. 택스워치가 무턱대고 겁부터 먹는 1주택자들을 위해 1세대 1주택자 관련 세부담 변화에 대해 정리했다.
 
 
# 문제의 1주택자는 '다주택자'다

1주택자 혜택을 다주택자에게서 거론하는 것이 언뜻 이해가 되지 않겠지만 최근 1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련해 개정된 법률은 1주택자가 아닌 다주택자가 대상이다. 다주택자라도 1주택 외에 다른 주택들을 모두 임대를 하고 있는 임대사업자인 경우에는 주택수를 계산할 때 임대주택을 빼고 1주택자로 봐주는 혜택이 있는데 이 혜택에 변화가 생겼기 때문이다.

예를 들어 A, B, C, D주택을 보유하고 A주택 외에 B, C, D 주택으로 임대사업을 하고 있는 임대업씨가 있다고 하자. 종전에는 임씨가 A주택을 언제 팔든 다른 임대주택들(B, C, D)은 없는 셈 치고, 1세대 1주택으로 인정해 양도세 비과세 혜택을 줬다. A주택은 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주요건 추가) 요건만 갖추면 됐다.

그런데 최근 정부가 이 혜택이 과도하다고 판단해 다주택자인 1주택자, 즉 다주택이지만 주택수 배제 혜택을 받아 1주택으로 인정받은 임씨와 같은 1주택자에게는 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남은 1주택을 팔 때에만 비과세 혜택을 주는 내용으로 세법 시행령을 바꿨다.

특히 보유기간 요건도 다른 주택을 모두 팔고 최종적으로 1주택이 된 날부터 2년 이상을 보유해야만 하도록 요건을 강화했다. 새 규정을 적용하면 임씨가 A주택에 대해 양도세 비과세를 받기 위해서는 B, C, D 주택을 다 팔고난 후부터 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)해야만 한다. 사실상 임대사업을 끝내고 나서야 비과세 혜택을 받을 수 있는 셈이다.

특히 개정안은 2년 뒤인 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되도록 설계됐기 때문에 2021년 이후에 집을 팔 계획이 있는 다주택자는 당장 올해 1월 1일 이후부터 최종 1주택으로 2년 거주 요건을 갖춘 주택만 비과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 이 규정은 어디까지나 다주택자, 즉 주택수 배제 혜택을 받던 임대사업자들 대상으로 한 규제이기 때문에 순수한 1세대 1주택자는 대상이 아니다. 단순히 처음부터 1주택자였거나 이사, 결혼, 상속 등의 사유로 일시적인 2주택이 돼 1세대 1주택을 인정받는 경우에는 걱정하지 않아도 된다.
# 2017년 8월3일 이후 산 집은 '지역' 확인해라

그런데 순수하게 집이 1채뿐인 1세대 1주택자도 미래의 양도세 부담을 예상하기 위해 확인할 것이 있다. 바로 주택의 소재지다. 

예전에는 1세대 1주택이라는 것이 단순히 2년 이상 보유만 하면 인정이 됐지만 2017년 8월2일, 8.2부동산 대책이 나오면서 조정대상지역인 경우에는 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 주는 것으로 바뀌었다. 이에 따라 2017년 8월3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 반드시 총 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야만 비과세 혜택을 준다. 

특히 조정대상지역 거주 요건은 '취득당시' 기준으로 조정대상지역이었는지를 따지기 때문에 집을 살 때 조정대상지역이었다면 나중에 팔 때 조정대상지역에서 지정해제됐더라도 2년 거주요건은 필수다.

실제로 2018년 12월31일부로 부산광역시의 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)은 조정대상지역에서 지정해제됐고, 경기도 수원시 팔달구, 용인시 수지구와 기흥구는 추가로 조정대상지역으로 지정됐다.

만약 무주택자가 2017년 8월3일 이후에 부산진구의 주택을 취득했다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 2년 이상 보유기간 내 2년 이상 거주해야 하지만, 같은 시기 수원시 팔달구 주택을 취득했다면 직접 살지 않고 2년 이상 보유하기만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

# 고가주택은 내년부터 '2년 거주요건' 필수

1세대 1주택 보유요건과 거주요건을 다 갖추더라도 양도세를 내야 하는 주택이 있다. 바로 실거래가로 9억원이 넘는 고가주택이다. 고가주택은 9억원이 넘는 부분에 대해 양도차익을 계산해서 세금을 내야 한다. 

하지만 9억원 이하 부분의 양도차익은 비과세되고, 집을 오래 보유한 경우에는 9억원 초과 부분에 대해서도 보유기간에 따라 장기보유특별공제(장특공제)로 양도차익을 줄여준다. 

1세대 1주택인 경우 장특공제율은 일반주택보다 훨씬 높다. 일반주택은 보유기간(3년~15년)에 따라 6%~30%의 장특공제율을 적용하지만 1세대 1주택은 3년 이상 24%를 시작으로 10년 이상 보유하면 공제율이 80%까지 올라간다. 10년 이상 보유한 1세대 1주택이면 9억원이 넘는 부분의 양도차익이 1억원이라도 80%를 뺀 2000만원에 대해서만 양도세를 계산해서 낸다.

하지만 고가의 1세대 1주택 장특공제도 내년부터는 혜택이 제한적으로 적용된다. 2020년 1월 1일부터 고가주택 장특공제에 2년 이상 거주요건이 추가되기 때문이다. 거주요건을 2년 채우지 못하고 단순히 장기보유만 한 경우 1세대 1주택 장특공제율이 아닌 일반 장특공제율이 적용된다. 10년 보유한 경우 2년 거주까지 했다면 80% 공제율이 적용되지만 거주요건을 못 갖춘 경우에는20%로 공제율이 뚝 떨어진다.
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