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토지 측량 다시 하고 조정금 받았다면

  • 2019.02.07(목) 10:18

[세무칼럼]김경조 삼정회계법인 조세본부 부장

토지대장, 임야대장 등과 같이 지적측량을 통한 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면을 '지적공부'라고 한다. 지적공부는 국토를 효율적으로 이용하는데 필요한 기초자료이며, 토지 등기와 토지 과세의 기준이 되는 국가토지행정의 핵심적인 자료다.

그런데 현재 우리나라의 지적공부는 과거 일제강점기에 토지조사사업과 임야조사사업을 통해 작성된 토지·임야대장과 지적·임야도를 기반으로 한 것이어서 정밀도가 상당히 떨어진다. 이는 지적공부의 등록사항이 토지의 실제현황과 일치하지 않는 문제로 이어졌고, 나아가 토지소유자간 분쟁 등 지적제도 전반에 걸친 다양한 문제로 확대돼 왔다.

이에 2011년, 국토교통부는 국민의 재산권 보호와 국토의 효율적 관리를 목적으로 '지적재조사에 관한 특별법'을 제정했고, 현재 이 법률에 따라 실제 토지현황과 일치하지 않는 지적공부의 등록사항을 바로잡는 사업인 '지적재조사사업'을 시행하고 있다.

쉽게 말해 국가가 과거 측량과정에서 과다하거나 과소하게 잘못 등록·관리한 지적공부를 실제 땅 크기에 맞도록 바로잡겠다는 것인데, 이 과정에서 발생하는 토지소유자의 피해보상을 위해, 지자체는 새로 측량한 지적공부상의 토지 면적이 증가한 소유자에게는 조정금을 징수하고, 반대로 감소한 소유자에게는 조정금을 지급하게 된다.

그런데 이와 같은 지적재조사사업으로 인해 지적공부상의 토지 면적이 감소돼 조정금을 받게 될 경우에도 해당 조정금에 대해 양도소득세를 신고하고 납부해야 할까.

이 쟁점에 대해 일단 국세청은 해당 조정금이 양도소득세 과세대상에 해당한다는 입장이었다. 세법에 지적재조사에 따른 조정을 양도로 보지 않는다는 별도의 규정이 없다는 이유에서다.

하지만 국토교통부는 면적감소에 따라 지급받는 조정금에 대해 양도소득세가 부과된다면 토지소유자의 동의를 받기가 사실상 어려워져 궁극적으로 사업추진이 곤란하게 될 것이라는 문제를 적극적으로 제기했고, 결국 기획재정부의 협조를 얻어 2018년 12월 세법 개정 시 지적재조사사업에 따른 조정금에 대해 양도소득세를 과세하지 않도록 하는 소득세법 개정을 이끌어 냈다.

특히 토지조사사업이 처음 시행됐던 2012년 3월 17일 이후 발생한 조정금부터 본 개정규정이 적용될 수 있도록 했기 때문에, 조정금에 대해 양도소득세를 납부했던 사례가 있다면 경정청구 등을 통한 환급의 가능성을 검토해 볼 필요가 있다.

지적재조사로 인한 토지의 증감은 지적공부상의 증감에 불과할 뿐 실질적으로 토지현황이 변화하는 것은 아니다. 소득세법상 양도란 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하는데 실질과세에 관한 조세법의 기본원칙에 비춰 볼 때, 실제 토지현황에 변함이 없는 지적공부상 면적의 감소만을 세법상 양도로 단정하기에 무리가 있다. 이러한 측면을 감안하면 이번 개정에 상당히 합리적인 측면이 있다고 생각한다.

반대로, 이번 개정에서는 지적공부상 면적의 증가로 조정금을 지급하게 되는 경우도 함께 다루고 있는데, 이 경우에는 해당 조정금을 토지의 취득가액에 포함시키지 않도록 했다. 다소 논란의 소지가 존재할 수 있는 부분이지만, 개정 법률에 따르자면 향후 양도소득세 계산시 이 부분은 취득가액으로 차감할 수 없게 된다. 다만 소급적인 불이익을 주지 않기 위해 2019년 1월1일 이후 양도하는 토지부터 적용하도록 했다.

참고로, 법인이 소유하고 있는 토지에 대해서도 지적재조사사업에 따른 조정금이 발생할 수 있다. 소득세법과 달리 법인세법에서는 특별한 비과세 규정을 두고 있지 않기 때문에 법인세법의 기본원칙인 순자산증가설에 따라, 지급받게 되는 조정금은 익금(세무상 수익)으로, 지급하게 되는 조정금은 손금(세무상 비용)으로 각각 포섭돼 과세될 것으로 판단된다. 소득세법과 차이가 있으므로 주의가 필요하다.

지적재조사사업은 사업기간 약 19년(2012~2030년), 총사업비 1조3017억원, 전국토의 14.8%인 542만 필지를 대상으로 하는 중장기 대규모 국가사업이다. 너무 늦지 않은 적절한 시기에 이루어진 개정인 만큼, 일제의 흔적이 묻어있는 지적공부를 바로 잡고 국토행정의 선진화를 이루는데 이번 개정이 큰 도움이 되었으면 하는 바람이다.

 

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