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재건축 분담금에도 세금이 매겨질까

  • 2019.06.03(월) 10:37

[Tax&]이동건 삼일회계법인 공인회계사

통계청에 따르면 2017년 말 현재 우리나라의 아파트는 1000만채가 넘었다. 1979년 이전에 준공된 지은 지 40년이 지난 아파트는 약 11만채, 30년이 지난 아파트는 약 91만채이며 1990년대에 지어진 아파트는 약 374만채로 기하급수적으로 늘어난다. 아파트는 준공 후 약 30년이 지나면 노후화된다고 보면 앞으로 아파트 재건축이 엄청나게 늘어날 것으로 예상된다.
 
현행 '도시 및 주거환경정비법'상 정비사업에는 재건축사업과 재개발사업이 포함돼 있다. '재건축사업'은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. '재개발사업'은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 뜻한다.

이러한 재건축·재개발 사업의 시행은 일반적으로 조합을 통해 이루어진다. 조합은 '법인'으로 하며 '정비사업조합'이라는 명칭을 사용해야 한다.

정비사업조합은 법인격을 가지므로 세법상 법인세 납세의무가 있다. 다만, 조세특례제한법(제104조의7) 규정에 따라 2004년 이후에는 조합을 비영리내국법인으로 보도록 하고 있다. 즉, 원칙적으로 조합은 재건축 사업으로 남은 수익을 조합원들에게  분배하므로 법인세법상 비영리법인 범위에는 포함되지 않지만, 주거환경 개선이라는 공익적 측면을 고려해 특별히 비영리법인으로 취급하고 있는 것이다.

그럼 비영리법인이 영리법인에 비해 법인세법상 유리한 점은 무엇인가? 영리법인은 순자산증가설에 따라 원칙적으로 법인의 모든 소득에 대해 과세하지만 비영리법인은 수익사업, 즉 영리사업에서 나온 소득에 대해서만 과세한다.

예를 들어 상가나 아파트 일반분양에 따른 수익은 영리사업으로 보아 법인세를 납부해야 한다. 반면, 조합이 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신해 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 수익사업이 아닌 것으로 본다(조세특례제한법 시행령 제104조의4).

최근에 재건축 조합의 수익사업 여부에 관한 대법원 판례(대법 2018두54040, 2018.12.06.)를 소개한다.

(쟁점) 
재건축사업에 따라 일반인을 상대로 한 분양수입(아파트·상가 등 일반 분양)은 조합의 수익사업에 해당하는 것은 명백하다. 조합원이 자기 지분을 초과해 분양받은 경우 그 차액을 '조합원 분담금'으로 조합에 납부해야 하는데 이러한 조합원 분담금이 조합의 수익사업으로 볼 것인지 아니면 비수익사업으로 볼 것인지가 쟁점이다.

(1심의 판단) 
조합원 분담금이란 조합원이 종전에 자기가 소유하고 있던 토지 또는 건물의 가격을 초과하는 토지 및 건물을 공급받고 추가적으로 부담하는 돈을 말하고, 이는 조합원 지위를 이용해 추가로 토지 및 건물을 분양받고 그 대가를 지급하는 것과 동일하므로, 이를 일반 분양의 분양대금과 다르게 취급할 이유가 없다. 즉, 조합의 비수익사업이란 재건축조합이 조합원에게 조합원 소유 종전 토지 및 건물과 '동일한' 가치의 토지 및 건물을 공급하는 경우로 한정해야 하고, 이를 초과해 공급하는 금액은 일반 분양금과 동일하게 수익사업으로 봐야 한다는 것이다.

(원심 및 대법원 판단)  
반면, 원심과 대법원의 판단은 달랐다. 조세특례제한법에서 조합원에게 종전의 토지를 대신해 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 수익사업이 아닌 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 위 사업에서 어떠한 소득이 생기더라도 이는 법인세 과세대상인 수익사업에서 생긴 소득이라고 할 수 없다고 본 것이다.

이 판례는 조합원 분담금에 대해 부가가치세를 과세하지 않고 있는 현행 과세관행과 동일한 판단이다. 반면, 조합원 분담금은 수익사업의 익금이라는 기존 과세관청의 입장(법인세과-669, 2009.02.18.)과 다른 판단이다.

과세관청은 조합원이 종전의 토지를 현물출자하고 그 대가로 동일한 가치의 아파트를 받는 것은 출자의 반환으로 보아 수익사업으로 보지 않는 반면 조합원의 추가 분담금에 대해서는 현물출자가 아닌 현금출자이므로 수익사업으로 과세해야 한다는 입장이다. 이러한 과세관청의 의견은 현물출자 개념에 치우친 것이다.

조합원 입장에서는 새로 분양받은 토지 및 아파트 가액이 자기 지분을 초과하는 경우 추가적으로 조합에 현금으로 출자하여 취득하는 것인데 기존의 현물출자와 달리 볼 이유가 없다.

즉, 그 분담금을 조합의 수익사업으로 보아 법인세를 과세하는 것은 문제가 있다. 특히 재건축조합의 성격을 조합원이 공동사업을 하여 재건축 아파트를 취득하는 도관(conduit)으로 볼 경우 더욱 그러하다.

이번 판결을 계기로 조합원 분담금에 대해서는 조합의 비수익사업으로 본다는 내용을 세법에 명확하게 규정할 필요가 있다고 판단된다.

 

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