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[절세꿀팁]"일시적 2주택자도 예단은 금물"

  • 2019.06.04(화) 14:44

<전문가에게 듣는 절세 노하우>이정근 세무사
"조정대상지역 내에서 이사하면 2년 내에 팔아야"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

살던 집을 팔고, 새로운 집을 사서 이사를 가게 되는 경우가 있죠. 보통은 집이 팔리자 마자 새로 들어갈 집의 매매잔금을 치르고 이사를 갈 수 있게 일정이 딱딱 맞아 떨어지는데요. 때에 따라 살던 집이 당장 팔리지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우 본의 아니게 일정 기간을 세금부담이 커지는 2주택자로 지내게 될 수도 있죠.

다행히 세법에서는 이런 경우를 '일시적인 2주택'으로 구분해서 1주택자와 마찬가지로 양도소득세를 매기지 않는 등 혜택을 주고 있는데요. 문제는 이 요건이 제법 까다롭다는 것입니다. 스스로 일시적인 2주택자라고 생각이 들지만, 실제로 규정을 따져보면 일시적인 2주택 혜택을 받지 못하는 사례들도 많죠. 양도소득세를 전문적으로 상담하고 있는 이정근 세무사(세무법인 다솔)에게 일시적인 2주택자가 주의해야할 부분에 대해 물어봤습니다.

이정근 세무사/ 사진=이명근 기자 qwe123@

# 최근 일시적 2주택 요건이 까다로워졌다는데

원래는 새로운 주택을 취득한 날부터 '3년 이내'에 종전주택(1년 이상 보유)을 처분하게 되면, 일시적인 2주택으로 보고 양도소득세를 비과세했습니다. 그런데 지난해 9월 13일 부동산대책이 나오면서 좀 달라졌어요.

시행 이후 종전주택이 조정대상지역 내에 있는 상태에서 조정대상지역 내에 새로운 주택(입주권, 분양권 포함)을 취득하는 경우에는 '2년 이내'에 종전주택을 팔아야만 비과세를 받을 수 있도록 개정됐어요. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사 가는 경우에는 2년 내에 종전주택을 팔아야만 비과세를 받을 수 있는 것이죠. 단, 작년 9월 13일 이전에 신규주택 매매계약을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

올해 5월 말 기준 조정대상지역은 서울 전역(25개구)과 경기도 13개(과천·성남·하남·고양·남양주·동탄2·광명·구리·안양동안·광교지구·수원팔달·용인수지·용인기흥) 도시, 부산 일부 자치구(해운대·동래·수영구), 그리고 세종특별자치시가 지정돼 있어요. 이 지역 내에서 이사를 하는 경우에는 대체취득에 따른 양도세 비과세 적용 유예기간이 기존 3년이 아닌 2년이라는 것을 기억해둬야겠죠.

한편으로는 비과세보다 더 유념해야할 것이 있어요. 바로 중과세입니다. 2년이나 3년의 유예기간이 지나 양도할 때는 비과세를 적용받지 못합니다. 뿐만 아니라 혹여 처분하는 주택이 조정대상지역에 있으면 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 게다가 기본 양도소득세율에 10%p를 가산한 중과세율이 적용돼 세부담이 급격하게 증가하거든요.

다만, 이런 경우에도 처분하는 주택이 조정대상지역으로 지정되기 이전에 해당 주택을 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받았거나 보유주택이 기준시가 1억원 이하의 소형주택인 경우에는 투기의도가 없다고 보고 중과세를 적용하지는 않습니다.

# 집을 상속받아 2주택이 되는 경우는

상속주택이나 동거봉양, 혼인합가에 의한 2주택도 납세자의 의도와 무관하거나 부득이한 사유로 2주택이 된 것이기 때문에 일시적인 2주택으로 간주하고 양도세를 비과세하는 규정이 있습니다.

물론 구체적으로는 각 사유에 대한 입법취지를 살펴봐야 하는데요. 우선 상속의 경우 상속이라는 사건이 없었다면 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있는 주택인 경우, 형평에 맞게 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 단, 상속 당시 보유한 주택이 아니라 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않을 수 있죠.

또 상속에 따른 일시적 2주택 문제는 상속개시 당시에 피상속인과 동일세대를 구성했는지, 별도세대였는지 등도 비과세 판단에 영향을 끼치기 때문에 양도 전에 전문가와 상담을 꼭 하시는 게 좋겠습니다.

동거봉양을 위해 부모님과 세대를 합치면서 1세대 2주택이 되는 경우는 합가 이후 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 혜택을 주고요. 각각의 1주택자가 결혼으로 1세대 2주택이 될 때도 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 혜택을 주고 있습니다. 다만 동거봉양은 부모 중 어느 한쪽이라도 60세가 넘어야 하고요. 혼인합가는 혼인신고일을 기준으로 따진다는 것을 알아두셔야 하겠습니다.

이밖에도 일정한 요건을 갖춘 농어촌주택이나 문화재주택에도 비과세 혜택이 있고요. 취학, 근무상의 형편, 질병요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖의 주택을 포함해 2주택이 된 경우에도 일시적 2주택 비과세 규정이 적용됩니다.

이미 일시적 2주택 비과세 부분은 많이 알려져 상담을 하러 오시는 분들도 어느 정도는 예상을 하고 오시는 경우가 많은데요. 그럼에도 불구하고 가장 중요한 것은 '계약서를 쓰기 전'에 전문가를 찾아가는 것입니다. 잔금을 다 치르고, 등기까지 넘어가고 나면 아무리 뛰어난 세무사라고 방법이 없습니다. 세법을 달리 해석할 여지가 조금이라도 있어야 하는데 이미 양도가 일어나고 나면 그런 부분이 확 줄어들죠.

# 분양권 생기면 2주택인가

분양권도 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 양도세 과세 대상으로 분류되고 있습니다. 다만 권리상태로 양도하는 경우와 준공 이후에 양도하는 경우에 대해 주택수 등의 판단이 완전히 다르기 때문에 주의해야 하죠.

먼저 준공 이전에 분양권인 상태로 양도하는 일반분양권은 원칙적으로 주택수에는 산정되지 않습니다. 따라서 주택을 처분 할 때에는 분양권을 제외하고 본인이 소유한 주택 수를 계산하면 되죠. 아파트 1채와 준공 이전의 분양권 1개가 있다면 2주택자가 아니라 1주택자인 겁니다. 하지만 분양권 자체에 대한 양도세부담이 있고, 조정대상지역 내의 분양권은 50% 세율이 적용되므로 주의해야 합니다.

또 올해 2월 소득세법 시행령 개정으로 분양권과 입주권도 양도세 이월과세 적용대상 자산으로 분류됐기 때문에 기존처럼 배우자나 자녀에게 증여하는 방법은 적절하지 않을 수 있다는 것도 알아둬야 합니다. 이월과세는 배우자 등에게 증여한 후 제3자에게 매매하는 경우 배우자 등이 증여받은 금액을 취득가액으로 보지 않고, 증여 이전에 애초에 취득한 금액을 취득가액으로 보는 규정이죠.

특히 분양권을 취득하는 경우 준공일과 잔금지급일 중 늦은 날을 주택의 취득시기로 보기 때문에, 입주 이후에 주택을 처분하려는 계획이 있다면 취득 시기를 유념해서 비과세를 적용받을 수 있을지 고민해봐야 합니다.

분양권 거래는 실소유나 실거주의 목적과 관련이 없다고 보고 비과세나 장기보유특별공제의 혜택을 주지 않는데요. 결과적으로 입주 전의 분양권을 갖고 있다면, 일단은 처분을 유보한 상태에서 반드시 전문가를 찾아 절세방법을 강구해보기를 권합니다.

이정근 세무사/ 사진=이명근 기자 qwe123@

 

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