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세무사에게 자주 묻는 임대사업 질문들

  • 2019.06.21(금) 11:22

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

임대사업자에 대한 세법 규정이 워낙 자주 바뀌다보니, 과세 요건에 대해 질문하는 고객들이 끊이지 않는다. 얼핏 보면 세금 감면을 받을 수 있는 것처럼 보이지만, 미처 예외 규정으로 인해 예상치 못한 세금을 더 내는 경우도 허다하다.

제대로 된 세제혜택을 받으려면 세법에서 정한 임대사업 관련 규정을 정확하게 해석하고, 그에 맞는 솔루션을 찾는 것이 중요하다. 고객들이 자주 물어보는 임대사업 관련 질문에 대해 답변을 정리했다.

- 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택 5호 이상을 2008년부터 임대사업을 하면서 구청과 세무서에 임대등록을 했다면 조세특례제한법상 장기보유특별공제를 70%까지 받을 수 있나

▲ 조세특례제한법 제97조의3 규정(장특공제 8년이상 50%, 10년이상 70% 공제)과 제97조의5 규정(10년이상 임대시 양도세 100%감면)은 현행 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택)으로 등록해 임대료 상한율 5%를 준수한 주택에 한해 세제혜택을 받을 수 있다.

따라서 종전 임대주택법에 의해 구청과 세무서에 임대사업을 등록하고 10년 이상 임대사업을 하더라도 조세특례제한법 제97조의 3이나 5의 규정은 적용될 수 없다. 다만 조세특례제한법 제97조의4 규정에 정한 6년 이상 임대사업을 영위한 장기임대주택의 경우 1년마다 2%씩 장기보유특별공제를 추가로 받아 10년 이상 임대사업을 영위한 주택은 최대 10%까지 추가공제를 받을 수 있다.

- 세법상 세제혜택을 알지 못해 단기일반임대(의무임대기간 4년)로 임대사업을 영위하는 경우는 장기일반임대주택으로 전환하면 조세특례제한법상 제97조의 3 규정에 따라 장특공제를 최대 70%까지 가능한가

▲ 2018년 12월 31일 이전까지는 단기임대주택을 장기일반임대주택으로 전환시 임대기간의 50%만 장기일반임대기간(최대 5년)으로 인정을 받을 수 있었다.

올해부터는 100% 임대기간을 인정하되 최대 4년간 장기일반임대기간으로 인정된다. 다만 8년이상 임대한 주택은 올해 임대전환을 하더라도 종전규정에 따라 전환임대기간(10년 임대한 경우 5년을 인정해 준다는 의미임)을 인정받을 수 있다.

- 2002년도 이후 주택임대사업자로 구청과 세무서에 등록해 10년 장기로 임대사업을 영위했을 경우 양도소득세를 감면 받을 수 있는 방법이 있나

▲ 주택임대사업자에 대한 양도세 감면혜택은 조세특례제한법 제97조와 제97조의2에 규정돼 있다. 두 규정 모두 한시법으로 제97조 규정은 2000년 12월 31일 이전 임대개시된 주택에 한해 감면혜택을 받을 수 있었고, 제97조의 2규정은 2001년 12월 31일 이전에 취득한 주택에 한해 감면 규정이 적용됐다.

이후 조세특례제한법 제97조의5 규정이 2015년 1월 1일부터 시행됐는데 10년이상 임대한 주택이 대상이므로 현행 세법상 2002년 1월1일 이후 취득해 임대사업을 영위한 주택은 양도세 감면혜택을 받을 수 없다.

- 주택임대사업자 등록을 관할 지방자치단체에는 하지 않고, 세무서에만 사업자등록을 했을 경우 세제혜택을 받을 수 없나

▲ 다주택자에 대한 중과세 배제 혜택, 종합부동산세 합산배제 혜택, 1세대1주택 비과세 적용시 주택수 제외 혜택, 장특공제 최대 70% 공제 혜택 등은 모두 지방자치단체에 임대등록을 하고 세무서에도 사업자등록을 해야 세제혜택을 받을 수 있다.

- 내년부터 세무서에 임대사업자 등록을 하지 않으면 수입금액에 0.2%를 미등록가산세로 부과받는다고 하는데, 관할 지방자치단체에 주택임대사업자 등록을 하지 않고 세무서만 사업자 등록을 했을 경우도 가산세 부과대상인가

▲ 사업자미등록 가산세는 관할 지방자치단체에 등록 여부와는 상관이 없고 세무서에 사업자등록을 하지 않은 경우만 가산세가 부과된다.

- 주택임대사업자로 등록하고 의무임대기간이 지나더라도 양도할 때까지 계속 임대사업을 유지해야 세제혜택을 받게 되나

▲ 소득세법상 다주택자 중과세 규정과 조세특례제한법상 장기보유특별공제 최대 70% 공제 혜택 등은 의무임대기간 또는 법정임대기간만 충족하면 세제혜택을 받을 수 있다.

반면, 종합부동산세 합산배제 혜택은 과세기준일인 6월 1일 현재 장기임대사업을 영위해야 한다. 또한 장기임대주택을 보유한 상태에서 양도하는 거주주택을 비과세 받으려면 임대주택이 임대사업에 제공되고 있어야 한다.

 

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