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대출 계산기 더 복잡해진다…소득·기존 대출 다 따져야

  • 2021.06.29(화) 07:00

내달 DSR 도입…소득·기존 대출 따라 제각각
무주택자 주택담보대출 규제는 오히려 완화

7월부터 대출이 더 까다로워진다. 그동안 정부가 주택담보대출을 중심으로 대출을 옥죄어왔다면 이제는 신용대출의 문턱도 한층 높아진다. 

특히 무주택 청년들을 위한 주택담보대출 규제가 다소 완화됨과 동시에 기존 대출 규모에 따라 새롭게 받을 수 있는 대출이 제한되면서 무주택자의 대출 계산기가 더 복잡해질 전망이다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

7월 대출 규제, 어떻게 바뀌나

7월부터 도입되는 대출 규제의 핵심 변수는 소득과 기존 대출 규모다. 내달부터 은행권에 본격적으로 도입되는 DSR(총부채상환비율)이 주택대출 원리금 상환액에 기타 대출 원리금 상환액을 더해 연간 소득으로 나눠 산출하기 때문이다. 

기본적으로 내달부터 주택담보대출의 경우 모든 규제지역에서 6억원을 초과하는 주택을 살 때 또 신용대출은 1억원을 초과하는 경우 DSR이 40%로 제한된다. 

/그래픽=김용민 기자 kym5380@

동시에 무주택자의 대출 규제는 완화된다.

종전 무주택자의 대출 규제는 부부합산소득 기준 8000만원 이하, 생애최초구입자의 경우 소득이 9000만원 이하일 때 LTV(주택담보인정비율) 50~60%를 적용했지만, 내달부터는 부부합산소득 기준 9000만원 이하, 생애최초구입자는 1억원 이하일 때 주택가격에 따라 LTV가 50~70%로 늘어난다. 

동시에 주택가격 기준은 종전 투기과열지구 6억원, 조정대상지역 5억원 이하에서 투기과열지구 9억원, 조정대상지역 8억원으로 높아진다. 단 우대혜택은 최대 4억원까지 인정된다. 
 
보통가구, 노원구 8억짜리 아파트 살 수 있을까

신한은행이 지난 4월 내놓은 '보통사람 긍융생활 보고서'에 따르면 가구당 평균 소득은 4980만원이며 보유자산은 평균 3억4172만원이다.

이 평균에 해당하는 외벌이 A씨는 연 4980만원을 벌며 현재 살고 있는 전세아파트의 보증금 2억원과 예금 1억4172만원을 자산으로 보유하고 있다. A씨는 이번에 내집 마련 꿈과 자녀 교육 등을 위해 서울시 노원구로 이사하려고 생각 중이다.

일단 A씨가 구매하려는 매물은 서울시 노원구 상계주공아파트다. A씨가 사려는 매물은 95㎡크기의 가격은 8억3000만원이다. A씨가 이 집을 구매하려면 4억8828만원이 더 필요하다.

A씨는 생애최초주택 구입자여서 9억원 이하 아파트 구매 시 LTV는 50% 적용한다. 주택 가격 8억3000만원의 50%니 4억1500만원까지 대출이 가능하지만, 우대 혜택이 최대 4억원까지로 제한되기 때문에 A씨가 받을 수 있는 주택담보대출은 4억원이다.

여기에다 DSR을 따져봐야 한다. 규제지역에서 6억원을 초과하는 주택을 구입하는 만큼 DSR 40%까지만 대출을 받을 수 있다. A씨는 애초 고정금리 2.5%, 만기 25년, 거치 1년으로 대출을 받으려고 했지만 이 경우 DSR이 51.84%로 40%를 초과한다. DSR 40%에 맞추면 A씨가 받을 수 있는 대출은 3억1000만원 수준이다. 기존 규제대로면 A씨는 3억3200만원(투기과열지구 LTV 규제40%)까지 받을 수 있는데 7월 이후 대출 규모가 더 줄어들게 된다.  

결국 나머지 차액인 1억500만원은 신용대출 등으로 충당해야 하지만, A씨는 DSR이 40%를 넘기 때문에 더이상 은행에선 대출이 불가능하다. A씨는 결국 나머지 자금 마련 계획은 새로 세워야 한다. 

방법이 있긴 하지만 그래도 쉽진 않다. 일을 쉬고 있는 A씨의 반려자 B씨가 재취업한 후(연간 소득 4000만원) 3개월간 소득을 기준으로 연간소득을 증빙한 뒤 DSR을 높이면 주택담보대출을 4억원까지 받을 수 있다. 그래도 8828만원의 금융자산은 더 모아야 한다. 

예비부부, 집 살까 전세 살까

가을 결혼을 앞둔 C씨와 D씨는 둘이 합쳐 8000만원을 번다. 이 둘은 모두 강남구 오피스타운에서 근무하고 있으며 현재까지 모아둔 자산은 예금과 같은 현금성 자산으로 1억원가량이다. 

C씨는 출퇴근 거리가 멀더라도 내집을 마련하고 싶다. 대신 대출 규제가 까다로운 규제지역 대신 경기도 광주시를 목표로 하고 있다. 봐둔 매물은 아파트는 81㎡ 크기로 가격은 5억6000만원이다. 

이 커플은 연간 소득이 9000만원 이하여서 주택담보대출 규제 완화 대상이 된다. 주택가격이 5억원 초과 8억원 이하여서 LTV를 60%까지 적용받아 3억3600만원까지 대출이 가능하다. 보유한 자산 1억원과 주택담보대출을 최대한으로 받으면 모자란 금액은 1억2400만원이다. 

모자란 금액을 신용대출로 받으려면 DSR은 40%가 적용된다. 대출액이 1억원을 넘기 때문이다. 주택담보대출도 받아야 하니 사실상 DSR 40%를 맞추면서 신용대출을 받기는 어렵다. 결국 집을 사려면 4억5000만원대 아파트를 찾아야 한다.

반면 D씨의 경우 전세로 살더라도 출퇴근 거리가 가까운 것을 선호한다. 이 때문에 서울시 강남구 인근에서 전세를 살고 싶어 한다. 현재 생각하는 전세는 가락시장역 인근 4억5000만원짜리 전세다.

현재 둘은 1억원가량을 모아뒀기 때문에 전세를 받으려면 3억5000만원이 필요하다. 

전세자금대출은 정부보증상품, 은행재원전세대출 상품 등으로 나눌 수 있는데, 주로 활용하는 정부 보증 상품은 최대 한도가 2억원 이하다. 이 때문에 추가 대출이 필요하지만 이 경우 신용대출로 1억5000만원을 빌려야 해 DSR은 40%가 적용된다. 

다만 전세자금대출의 경우 DSR 산출 시 포함하는 대출원리금에 포함되지 않아 C씨와 D씨가 각각 8000만~1억원씩 신용대출을 받는다면 이 아파트에서 전세로 신혼생활을 시작할 수 있다. 1억5000만원을 혼자서 받으면 DSR이 40%를 넘기 때문에 두 사람이 따로 신용대출을 받아야 한다.

급전 마련엔 문제 없을까

외벌이 가장인 E씨는 일년에 4800만원을 번다. 그런데 개인적인 사정으로 급전이 필요해 신용대출을 받아 해결하려고 한다. 금액은 많으면 많을수록 좋다.

그는 현재 만기 25년, 금리 3%의 2억5000만원의 주택담보대출을 보유하고 있다. 10년간 갚았으니 남은 만기는 15년이다. 게다가 최근 2800만원짜리 차를 사면서 1800만원의 신용대출 빚을 냈다. 금리는 3.36%며 만기일시상환이다.

일단 E씨는 1억원 이하까지는 은행 심사 결과에 따라 추가로 대출을 받을 가능성이 높다. 여차하면 마이너스통장도 만들 수 있다.

하지만 1억원을 넘어가면 상황이 달라진다. DSR 40% 규제가 적용되기 때문이다. 현재 대출만으로도 DSR이 40%를 넘기 때문에 대출을 거절당하게 된다. 

이론적으로 C씨의 경우 9999만원까지는 은행에서 대출받을 수 있다. 하지만 이미 대출이 있고 최근 은행들 역시 대출에 보수적인 상황을 고려하면 추가로 대출을 받기는 사실상 힘들다. 햇살론과 같은 정책금융상품이 그나마 가능성이 높다.

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