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인플레 피난처로 떠오른 리츠, 조정 경고등 켜졌다

  • 2022.05.09(월) 06:10

자금조달 흥행 잇따라, 3개월 수익률 두자릿수
단기 조정 유의 경고 제기...차입금 비중 등 살펴야

약세장 속 리츠의 활약이 돋보인다. 기존에 상장된 리츠들이 연달아 증자에 성공한데 이어, 신규 리츠는 기업공개(IPO)에서 흥행에 성공했다. 주가도 고공행진 중이다. 코스피 지수 하락세에도 불구하고 상장 리츠의 주가는 두 자릿 수 상승률을 시현하고 있다.

이에 시장에선 높은 배당수익과 안정성을 무기 삼아 인플레이션 시기 투자자들의 피난처로 거듭나고 있다는 분석이다. 다만, 최근 주가 상승률이 높았던 만큼 조정에 주의할 필요가 있다는 경고도 동시에 제기된다.

/그래픽=비즈니스워치

얼어붙은 투심 속 리츠만 '예외'

9일 금융투자업계에 따르면 마스턴프리미어리츠 1호가 이달말 코스피 시장에서 매매 거래를 시작한다. 지난 2~3일 진행된 기관 대상 수요예측에서는 1000대 1 이상의 경쟁률을 기록하는 등 물량 확보 경쟁이 벌어진 것으로 알려졌다. 이는 작년 11월 상장한 미래에셋글로벌리츠가 기록한 리츠 사상 최고 경쟁률인 1019.58대 1에 버금가는 수준이다. 이에 따라 12~13일 진행되는 일반 청약에서도 흥행이 기대되고 있다. 

각국 정부의 유동성 빨아들이기가 본격화 되며 IPO 시장 대한 관심이 다소 떨어진 가운데 리츠만 예외적인 행보를 걷고 있는 셈이다. 증자도 활발하게 이뤄지고 있다. 앞서 코람코자산신탁의 코람코에너지리츠와 신한리츠운용의 신한알파리츠는 유상증자 과정에서 청약률이 100%를 넘겼다. 이에 따라 실권주없이 각각 1182억원, 1600억원 규모의 자금을 조달할 수 있었다. 
 
상장된 리츠 주가도 치솟았다. 최근 한달간 국내 시장에 상장된 리츠 상품 19개의 수익률은 평균 3.56%로 집계된다. 같은 기간 코스피 지수가 2.17% 빠진 점을 감안했을 때 리츠 투자자들은 쏠쏠한 수익을 올렸다. 

가장 수익률이 높았던 상품은 SK리츠다. 지난 4월 3일 해당 리츠를 매입했다면 현재 9.47%에 달하는 수익을 얻을 수 있다. 신한서부티엔디리츠(9.30%), 코람코에너지리츠(8.85%), 코람코더원리츠(8.67%), 이지스레지던스리츠(8.03%)가 뒤를 이었다. 

3개월로 기간을 넓혀보면 평균 수익률은 9.62%에 이른다. 동일 기간 코스피 지수 상승률은 0.64%에 불과했다. 3개월 수익률이 가장 좋았던 리츠는 신한서부티엔디리츠다. 17.38%의 수익률을 시현했다. 케이탑리츠(17.00%), SK리츠(15.01%), 코람코에너지리츠(14.21%), ESR켄달스퀘어리츠(13.50%)를 포함 10개 리츠가 두 자릿수 수익률을 기록했다. 

/그래픽=비즈니스워치

인플레 피해 리츠 찾는 투자자들..."조정 대비" 조언

리츠 투자는 대개 배당 수익을 얻기 위한 목적으로 이뤄진다는 점에서 이같은 주가 상승은 이례적이다. 최근 인플레이션과 각국 중앙은행들의 금리 인상 조치로 위험자산 회피 심리가 확산되자 안정적인 투자처를 찾는 가운데 리츠에 자금이 쏠린 것으로 분석된다. 리츠는 다수의 투자자를 모아 부동산이나 관련 증권 등에 투자한 후 임대료나 개발이익을 수취해 투자자에게 수익을 돌려주는 간접투자기구다. 

배당수익도 투자매력도를 높인다. 19개 상장 리츠의 평균 배당수익률은 5.15%다. 지난해 코스피 상장사 배당수익률인 1.8%와 비교하면 3.35%포인트 가량 높다. 배당도 잦아 투자자 입장에서는 현금 흐름을 원활하게 관리하는데 용이하다. 1년에 4회씩 분기 배당을 실시하는 곳은  SK리츠, 코람코더원리츠 등 2개이며 반기 배당을 실시하는 곳은 14개다.

대형 리츠의 등장도 투자자들의 관심을 높이는 요인이다. 대신증권에 따르면 국내 상장 리츠의 평균 시가총액은 4500억원에 이른다. 

장승우 대신증권 연구원은 리츠 대형화 배경에 대해 "자산 가격 상승률이 1970~1980년대에 비해 낮아지면서 자산을 유동화해 설비투자를 하려는 수요가 커지고 있다"며 "특히 부동산 자산을 많이 보유한 유통기업들이 이커머스 등 신사업에 진출하기 위한 자금을 조달하기 위한 수단으로 리츠를 활용하고 있는 추세"라고 설명했다. 

다만, 시장에서는 오름폭이 커진 만큼 조정을 유의할 필요가 있다는 경고가 나온다. 실제로 최근 일주일새 리츠 평균 주가는 2.41% 뒷걸음 쳤다. 

장 연구원은 "지수가 회복하면서 단기적으로 급증했던 투자금이 빠져나가는 과정에서 조정이 올 수 있다"고 말했다. 이어 "리츠는 보통 장기 투자용이기 때문에 개인이나 기관이나 장기적으로 보유하려는 수요가 상당할 것으로 본다"고 전했다. 

아울러 차입금 상환이 임박했거나 차입금 비중이 높은 구조의 리츠상품은 더욱 조심할 필요가 있다. 리츠 특성상 창출된 순이익이 모두 현금배당으로 활용하는데, 변동금리로 차입금을 끌어들이는 경우 금리상승 시기엔 이자비용이 불어날 수 있기 때문이다.  

강경태 한국투자증권 연구원은 "증자보다 차입금 비중이 높은 리츠는 현재와 같은 금리상승에 취약할 우려가 있다"고 조언했다. 

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