최근 상장 리츠(REITs·부동산투자회사) 주가가 맥을 추지 못하고 있다. 잇따른 금리 인상으로 배당 수익 감소에 대한 우려가 커진데다 기관의 매도세가 맞물린 탓으로 풀이된다.
리츠업계는 배당 수익 감소에 대해 과도하게 확대해석된 측면이 있다며 억울함을 표시하고 있다. 이에 더해 장기 투자 상품이라는 리츠의 본질에 주목할 때 지금이 오히려 투자 적기라는 주장이다.
10일 한국리츠협회 주관으로 서울 여의도 켄싱턴호텔에서 열린 '2022년 하반기 상장 리츠 투자간담회'에서 정병윤 한국리츠협회장은 "(상장) 리츠는 부동산을 자산으로 삼은 안전한 배당상품임에도 금리가 올랐다고 주가가 곤두박질치고 있어 억울한 면이 있다"고 말했다.
정 회장은 이어 "주가가 하락하면서 주가 대비 배당률은 상당히 높아졌다"며 "현 시점이 리츠 투자에는 적기로 볼 수 있다"고 강조했다.
이날 간담회에는 △NH올원리츠 △NH프라임리츠 △미래에셋글로벌리츠 △SK리츠 △ESR켄달스퀘어리츠 △제이알글로벌리츠 △KB스타리츠가 참여했다. 참여사들은 상장 리츠 주주들의 우려를 불식시키는 데 집중하는 한편 주주가치 제고를 위한 계획에 대해서도 설명했다.
상장 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 배당 수익을 분배하는 상품이다. 적은 돈으로 부동산에 투자하고 안정적으로 배당 수익을 얻을 수 있는 게 장점이다.
그러나 최근 주가는 부진을 면치 못하고 있다. 잇따른 금리 인상으로 이자 비용이 늘어나면서 배당 수익이 감소할 수 있다는 불안감이 확산하고 있어서다. 특히 지난달 한국은행이 기준금리를 연 3%까지 인상하면서 낙폭은 더 커지고 있다. 지난 9일 기준 국내 상장 리츠 전체 시가총액은 6조4456억원으로, 지난 9월 말 7조1345억원 대비 9.7%가량 감소했다.
이자 비용 증가로 인한 배당 수익 감소 전망과 관련해 간담회에 참석한 리츠 운용사들은 시장의 우려가 과도하다고 입을 모았다. 새로 대출받는 리파이낸싱 기간이 1년여 이상 남아있기 때문에 현재 금리 인상이 곧바로 큰 영향을 주지 않는다는 것이다. 또 기존보다 높은 금리로 대출받더라도 임대료 인상분으로 이자 비용을 상쇄할 수 있다는 설명이다.
내년 초 리파이낸싱 기간이 도래하는 NH올원리츠는 그에 대한 대책을 세우고 있다는 점을 강조했다. 김동중 NH농협리츠운용 팀장은 "NH올원리츠의 주요 자산인 분당스퀘어의 경우 지난해 담보평가금액이 2900억원이었는데, 이달 기준 3150억원으로 늘어나 금리 협상 여력이 커졌다"며 "향후 금리 정상화를 고려, 변동금리와 고정금리를 섞어 대출해 이자 비용을 최소화하려고 한다"고 전했다.
금리가 상승하며 예금과 채권 등 다른 안전자산의 매력이 커진 것도 주가 하락에 영향을 준 것으로 보인다. 안정적으로 고정된 금리를 제공하는 정기예금 금리가 5%대로 올라오고 한전채 등 우량채권의 금리도 6%에 달해 상장 리츠의 매력이 상대적으로 떨어졌기 때문이다.
리츠업계 관계자들은 이런 상황일수록 리츠 본질에 더 주목할 필요가 있다는 의견이다. 안정적으로 배당 수익률을 받는 리츠는 장기 투자에 적합하다.
임현규 KB자산운용 리츠운용본부장은 "장기적으로 부동산 가격은 오르고 화폐가치는 하락할 것"이라며 "인플레이션을 대비하면서 평균 6% 이상의 배당을 꾸준히 받아 갈 수 있다는 점에서 리츠의 경쟁력은 높다"고 말했다.
이날 간담회에선 리츠 주가 급락이 수급 문제에서 비롯됐다는 의견도 제기됐다. 시장의 우려에 비해 낙폭이이 과도하게 커진 것은 외국인과 기관의 과매도가 원인이라는 것이다.
ESR켄달스퀘어리츠의 경우가 대표적이다. ESR켄달스퀘어리츠의 외국인 지분은 54%, 기관은 35%로 외국인과 기관의 지분 비율이 높다. 지난 4월 7000원대까지 올랐던 주가는 최근 외국인과 기관이 계속해서 주식을 팔아치우면서 지난 9일 기준 3685원까지 떨어졌다.
이동진 ESR켄달스퀘어리츠 IR본부장은 "전체 주식 수 대비 3%도 안 되는 수준인 280만주를 외국인과 기관이 매도했는데 이 매도세를 받지 못해 주가가 빠진 것으로 분석된다"고 전했다.
이어 "실제 매도 물량을 확인한 결과 주요 주주의 매도보다는 글로벌 패시브 자금 유출의 성격도 있는 것으로 판단된다"며 "기술적인 매도물량이 다 나왔고 내년 초까지 수급상으로 고무적인 부분이 있을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
