저금리 시대 재테크로 다시 부동산이 주목받고 있다. 과거 집값이 급등하던 시기처럼 대박을 기대할 수는 없지만 금융상품 등 다른 투자처의 기대수익률이 낮아지다보니 그나마 안정적인 수익을 낼 수 있는 대안이 되고 있는 셈이다. 부동산 시장을 살려 내수 경기 회복을 이끌겠다는 정부의 정책 방향도 투자 매력을 키우는 배경이다. 아파트, 오피스텔, 빌라, 상가, 경매 등 부동산 상품별로 투자 방법과 유의사항 등을 짚어본다. [편집자]
매월 따박 따박 월세를 챙길 수 있는 수익형 부동산으로 상가가 꾸준한 관심을 모으고 있다. 특히 아파트 단지 내 상가는 리스크가 크지 않아 은퇴자들의 선호도가 높다.
지난달 한국토지주택공사(LH)가 공급한 LH 단지 내 상가 47개 점포는 모두 높은 경쟁률을 기록한 끝에 낙찰자가 정해졌다. 이 중 화성 동탄2신도시 A-24블록의 평균 낙찰가율은 287%에 달했다. 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2993만원을 기록했다.
하지만 수익률이 예전만 못하기 때문에 기대 수익률을 보수적으로 정하고, 다양한 안전장치를 강구해 둘 필요가 있다.
◇ 기대수익률 낮춰라
부동산114에 따르면 지난 2013년 서울지역 상가 임대수익률은 3.6%, 지난해는 3.7% 수준에 불과했다. 단지 내 상가의 경우 일반상가보다 수익률이 다소 높기는 하지만 고가에 낙찰을 받거나 비싸게 사면 낭패를 볼 수 있다.
김민영 부동산114 연구원은 “택지지구 단지 내 상가는 경쟁률이 치솟아 고가에 낙찰되는 사례가 많다"며 "주변 임대료 수준을 확인해 보고 입찰가를 써내야 낭패를 보지 않는다"고 조언했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “5년 전에는 상가 투자를 통해 8% 가량의 수익률을 기대할 수 있었지만 지금은 많이 낮아진 상황”이라며 "기대 수익률을 4% 선으로 낮출 필요가 있다"고 지적했다.
기준금리가 낮아지면서 대출을 활용해 투자하려는 사람도 적지 않다. 은행 대출로 자기자본이익률을 높이는 레버리지 효과를 노리는 것이다. 하지만 이는 금리가 오르면 위험부담이 커진다.
선종필 대표는 “레버리지 효과를 극대화하기 위해 대출 비중을 50%까지 늘리는 투자자들이 있지만 미국이 금리를 올리면 국내 금리도 오를 수 있다는 점을 감안해야 한다"며 "대출 비중을 투자금의 30% 정도로 가져가는 게 안전하다"고 말했다.
◇ 목 좋은 상가는
단지 내 상가는 대형마트에서 멀리 떨어진 곳을 골라야 한다. 도보나 차량으로 10분 거리에 대형마트나 쇼핑몰 등이 있으면 수요가 분산되기 때문에 일부 생활밀착업종을 제외하고는 영업이 쉽지 않다.
단지 규모는 클수록 수요층이 두터워 영업에 유리하다. 대개 1000가구를 기준으로 하지만 500가구 이상만 돼도 기본적인 수요는 확보할 수 있다. 다만 단지가 크면 단지 내 상가 규모도 커지므로 중복 업종이 입점하는 건 아닌지 확인해 봐야 한다.
점포의 위치, 전용률도 체크해야 한다. 점포 위치는 출입구에서 가까운 곳이 명당으로 꼽힌다. 하지만 위치에 구애 받지 않는 업종도 있기 때문에 절대적인 기준은 아니다.
상가 전용률은 대개 50~70% 수준이다. 10평을 계약했다면 실제 사용할 수 있는 면적은 5~7평이라는 얘기다. 전용률이 높으면 좋지만 분양가격이나 매매가격이 비싸진다는 사실도 알아야 한다. 장경철 부동산센터 이사는 "점포 가격이 싼지 비싼지를 따질 때는 공급면적이 아니라 실사용면적을 기준으로 해야 한다"고 말했다.
■단지 내 상가 고르는 팁
①대형마트에서 먼 곳을 찾아라 : 대형 마트에서 가까운 단지 내 상가는 피하는 게 좋다.
②단지는 클수록 좋다 : 1000가구 이상 대규모 단지 내 상가에는 클리닉이나 학원 등이 입점하기 때문에 고정 수요를 확보할 수 있다. 다만 점포 수는 적당한지, 같은 업종은 없는지 확인해야 한다.
③출입구 옆이 좋다 : 상가 건물의 주 출입구 옆은 접근성도 좋고 눈에도 잘 띈다. 엘리베이터가 없는 건물의 3~4층 상가는 피하는 것이 좋다.
④전용률을 파악하라 : 전용률은 계약면적에서 차지하는 전용면적의 비율이다. 상가 전용률은 일반적으로 50~70% 선이다. 전용률이 높아야 실제 사용할 수 있는 공간이 넓다.
⑤분양가를 따져라 : 수도권 택지지구의 경우 아파트 분양시장의 뜨거운 열기에 힘입어 상가 인기도 높아지고 있다. 이로 인해 분양가 및 낙찰가가 치솟고 있어 주의해야 한다. 낙찰 가격은 예정가의 150%를 넘지 않는 게 좋다.
