다가온 과천 분양…가점 애매한 무주택자의 고민

과천에 사는 맞벌이 직장인인 나주택(가명)씨는 요새 내집 마련을 앞두고 고민에 빠졌다. 결혼 10년차로 드디어 청약통장을 써서 내집 마련을 할 계획이지만 몇달째 결정을 못하고 있다.

청약가점이 50점대 초반으로 낮지 않지만 그렇다고 높다고 볼 수 없는 애매한 점수다. (만점은 84점으로 가끔 경쟁이 치열한 단지에선 만점자도 나온다.)

분양가는 상대적으로 싸지만 당첨 여부가 불확실한 지식정보타운 내 '푸르지오벨라르테'냐 아니면 분양가는 비싸지만 당첨확률이 높은 '과천자이'냐를 두고 고민이다.

과천자이는 오는 17일 모델하우스를 오픈하면 22일 1순위 당해지역(과천) 청약을 시작한다. 이 때문에 마음이 더욱 조급하다.

과천은 강남과 가깝고 교육환경이나 생활환경이 좋아 '준강남'으로 불리면서 과천뿐 아니라 서울에서도 관심을 보일 정도로 핫한 지역이다.

특히 지난해부터 기다려왔던 '지식정보타운' 분양단지는 무주택자들의 주목을 받고 있다. 대우건설 컨소시엄(태영건설·금호산업)은 오는 6월 중에 S6블록에서 '푸르지오벨라르테'를 분양할 예정이다.

분양가상한제를 적용받아 분양가격이 상대적으로 저렴할 것으로 예상된다. 업계와 시장에서는 분양가격을 3.3㎡당 2000만원 중반대에서 많게는 2600만~2700만원대 수준으로 예상하고 있다. 인근지역의 아파트 시세가 3.3㎡당 3500만원 안팎 수준이다.

인근 원문동 '래미안슈르(08년 입주)'는 전용 84㎡형이 올해들어 최고 10억9500만원(4월)에 거래됐다. 중앙동 래미안에코팰리스(07년 입주)는 올해 2월 같은 평형이 12억3000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 3000만원 중후반대다.

과천의 대부분 무주택자들의 관심을 한몸에 받는 곳이라 할 정도로 상당수 무주택자들이 지원할 가능성이 높다. 자연스레 고가점자들이 몰릴 것으로 예상되고 있다.

게다가 지식정보타운은 대규모택지개발지구여서 ▲과천 1년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다. 나머지는 ▲과천 1년 미만 거주자 및 경기도 1년 이상 거주자(20%) ▲수도권(서울·인천·경기) 거주자와 과천시 및 경기도 1년 미만 거주자(50%) 등에게 돌아간다. 같은날 청약을 하지만 과천에 1년 이상 거주한 시민이라면 3번의 기회가 주어지는 셈이다.

문제는 고가점자가 몰리는 경우 당첨을 장담하기 어렵다는 것이다. 50점대 초반이면 안정권으로 보기는 어렵다고 평가한다. 지식정보타운이 먼저 분양을 시작하면 걱정이 없겠지만 그 반대이니 고민이 커질 수밖에 없다.

지식정보타운 내에서 GS건설이 공급하는 '과천제이드자이'도 5월중 분양할 예정이지만 공공분양이어서 소득과 자산기준에 걸린다. 소득기준의 경우 전년도 도시근로자가구당 월평균 소득 100% 이하로 3인 가족인 경우 540만원, 4인 가족 616만원 이하여야 한다.

과천 주공6단지를 재건축하는 '과천자이'는 지하철 4호선 과천역이 도보 5분 거리에 있고, 정부관천청사역도 도보로 이용할 수 있다. 입지적으로는 이제 막 조성되기 시작하는 지식정보타운보다 낫다는 평가다.

분양가는 부담이다. 시장에서는 3.3㎡당 3000만원대 초반으로 추정하고 있다. 이 경우 소형평형 일부를 제외하고는 9억원을 넘길 수 있어 상당 수 중도금 대출이 불가능하다. 높은 분양가로 인해 흥행이 저조할 수 있고 고가점자들이나 실수요자들이 지식정보타운으로 쏠리거나 분산될 수 있다. 과천에 1순위 통장이 많지 않은 점을 고려해도 당첨 확률은 커진다.

지난해 분양한 과천 위버필드(과천주공2단지 재건축)와 과천 센트럴파크 푸르지오써밋(과천주공7-1단지 재건축)도 1순위 당해지역에서 미달되면서 1순위 기타지역까지 기회가 돌아갔다.

주택 청약에도 이제 전략적인 접근이 필요해 보인다. 이런 고민, 어떻게 풀어야 하는지 전문가들의 얘기를 들어봤다.

◇ 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장

과천은 앞으로 많이 오를 지역이다. 3.3㎡당 3000만원대도 앞으로 잠재력을 보면 비싸지 않은 금액이다. 실제로 과천에서 1년 거주하면 1순위가 되기 때문에 서울에서 이주하는 사람들도 많다. 무조건 당첨확률 높은 곳에 청약을 하는게 낫다.

◇ 함영진 직방 빅데이터랩장

50점대라면 지식정보타운도 한번 해볼만 할 것 같다. 분양가 매력 측면에서 볼때 지식정보타운 물량이 과천자이보다 훨씬 낫다. 지식정보타운 물량(S4, S5, S1블록도 연내 예정)도 앞으로 꾸준하게 나오고 과천에 1순위 통장이 많지 않기 때문에 기회가 올 수 있다. 미계약물량들도 조금씩은 나온다. 이게 안돼더라도 3기 신도시(과천지구)도 예정돼 있으니 꾸준히 도전해볼만 하다.

◇ 강영훈 부동산스터디 대표

어디 살고 싶은가? 사람들은 어디 살고 싶을까. '과천자이'가 입지가 좋다. 그러니까 분양가도 비싸다. 비싸고 좋은 데가 과천자이다. 다만 얼마를 더 먹을 것(시세차익)이냐인데 50점대 초반이면 지식정보타운은 (당첨권으론)애매하다. 답이 나온것 아닌가.

◇ 장재현 리얼투데이 본부장

경기도 거주자라면 과천뿐 아니라 위례 쪽도 노려볼 수 있다. 고가점자라면 분양가격에 메리트가 있고 입지면에서도 과천보다 나은 위례로 갈 수도 있다. 위례는 강남권으로 묶이기 때문에 과천보다 낫고 지식정보타운의 분양가가 2000만원 중반대라고 하면 위례를 볼 수도 있을 듯 하다.

선택의 폭이 넓어진 것이다. 그런 면에서 지식정보타운의 경쟁률은 생각만큼 높지 않을 수 있고 두곳만을 놓고 본다면 도전해 볼만 하다. 또 앞으로 입지적으로 지식정보타운보다 나은 3기 신도시 과천지구도 있기 때문에 여러가지 선택지를 놓고 비교해 봐야 한다. 미계약 잔여물량이 나올 가능성도 고려해야 한다. 이 때문에 오히려 1순위 청약통장을 쓰지 않고 잔여물량을 노리는 사람들도 나올 듯 하다.