정부와 시장 간 '집값 전쟁'이 계속되고 있다. 정부가 주택시장에서 투기수요를 억제해 집값을 잡으려고 각종 규제책을 내놓으면 시장에선 틈새를 공략해 일부 지역(서울 강남 등) 가격이 급등하는 등의 역효과가 발생하고, 이를 막기 위한 새로운 규제가 만들어지는 상황이 반복되고 있다.
최근 국토교통부가 입법예고를 완료한 민간택지 분양가상한제 시행령 개정안도 마찬가지다. 역대 가장 강력한 대책이라고 평가받는 9.13대책(2018년) 발표 이후 올 상반기까지 잠잠하던 집값이 조금씩 오를 조짐을 보이자 국토부는 이내 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼냈다.
하지만 관련 내용이 발표된 이후에 청약시장을 중심으로 시장은 과열 양상을 보이고 있다. 재건축 아파트도 꿈틀댄다. 올해 국정감사에선 분양가상한제를 중심으로 한 집값 안정 정책의 실효성이 도마위에 오를 전망이다.
◇ 각종 규제투하했지만 집값 못잡아
서울을 비롯한 수도권 주택 매매가격은 지난해 9.13 대책 발표 후 하향 안정세를 보였다. 다주택자를 대상으로 대출 문턱을 높이는 등 돈줄을 옥죈 것이 나름의 효과를 나타낸 것이다.
동시에 주택 매매거래도 자취를 감췄다. 반복되는 부동산 대책과 공시가격 현실화에 따른 세금부담 증가 등으로 집값 향방을 예측하기 힘들었던 까닭이다. 이에 수요자들도 조심스런 움직임을 보였고, 실제 집값이 떨어졌는지에 대한 평가도 다소 엇갈렸던 게 사실이다.
그렇다고 모든 시장이 잠잠했던 것은 아니다. 각종 규제도 새 아파트에 대한 수요는 잡지 못했고, 청약 시장은 과열 양상을 보였다. 특히 분양가격은 최근 가파르게 상승했음에도 주변 시세보다 여전히 저렴해 로또 청약이라는 꼬리표가 끊이지 않았다.
6월 이후엔 서울 강남과 경기 과천 등 수도권 주요 지역을 중심으로 집값이 다시 오르기 시작했다. 특히 재건축‧재개발 단지 일반분양에 대한 수요자 관심이 집중됐다.
결국 정부는 민간택지에도 분양가상한제를 적용할 수 있도록 적용기준 개선을 완화하겠다는 계획을 발표했다. 구체적인 적용 지역과 시점은 아직 정해지지 않았지만 언제든 분양가상한제를 적용할 수 있다는 엄포를 놓으면서 과열 양상을 조기에 진압하려는 조치를 취했다.
◇ 민간 분양가상한제, 섣불리 꺼냈나
국토부가 꺼낸 회심의 카드였지만 칼을 채 휘두르기도 전에 부작용이 더 크게 나타나고 있다. 대책 발표 직후 다소 잠잠해진 듯 보였던 집값은 시간이 갈수록 오히려 상승세를 키우고 있다.
익명의 한 부동산 전문가는 "6월 이후 집값이 조금씩 오르기 시작한 것은 그 동안 분위기를 살폈던 실수요자들이 집을 사려는 움직임을 보인 것으로 과열 움직임은 아니었다"며 "하지만 분양가상한제가 이슈화되면서 상승 폭이 조금 더 확대되는 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.
특히 신축 아파트를 중심으로 가격이 급등하고 있다. 또 분양가상한제 적용을 피하려는 재건축 단지들의 일반 분양 물량이 쏟아지고 있지만 향후 주택 공급이 위축될 것이라는 우려로 청약자들도 대거 몰리며 과열 양상을 보이고 있다.
최근 분양하는 단지 중 상당수가 강남 재건축 단지로 서민들이 접근하기 어려운 가격대라는 점도 정부에게는 부담 요인이다. 무주택 실수요자 중심의 청약제도 변경, HUG를 통한 고분양가 규제 등이 이뤄지고 있지만 실제로는 현금 부자들의 잔치가 되고 있어서다.
지난주 분양을 시작한 래미안 라클라시 분양가는 3.3㎡ 당 4750만원에 달하지만 1만3000개의 청약통장이 몰렸다.
자유한국당 김상훈 의원은 "분양가 3.3㎡ 당 4000만원을 넘는 단지 당첨자 10명 중 4명은 30대인 것으로 나타났다"며 "이들은 신혼‧청년 특별공급이 아닌 일반 공급 당첨자로 정부가 여러 분양 규제를 펼쳤지만 실제로는 소수 계층에게 수혜를 몰아준 것은 아닌지 우려된다"고 말했다.
이런 가운데 정부 내에서도 분양가상한제 시행에 대한 엇갈린 의견이 표출되면서 시장에서는 더 혼란스러운 상황이다.
국토부는 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안 등 입법예고를 완료한 사실을 알리며 적용 필요성을 피력하고 있다. 반면 홍남기 경제부총리는 "부동산 시장을 포함한 경제 전체를 봐야 한다"고 강조하며 분양가상한제 시행 후 주택시장을 중심으로 내수경기 침체 가능성에 대한 우려를 표했다.
이 때문에 이번 국정감사에서는 분양가상한제 시행을 둘러싸고 실제 시행 여부와 이에 따른 주택시장 영향 등에 대한 질의가 집중될 것으로 예상된다.
국토위 소속 한 야당 의원실 관계자는 "정부가 정책 발표 시 공언했던 것과 달리 집값은 급등했고 저소득층의 내집마련은 더 힘들어졌다"며 "분양가상한제가 적용되면 주택시장과 건설업계 전반적으로 침체가 올 수 있어 관련한 질의들이 있을 것"이라고 말했다.
