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[2021 부동산이 궁금하다]전셋값 못잡으면 '집값'도 못잡는다

  • 2020.12.30(수) 09:00

실거주 위주 청약시장, 전세공급 감소로 이어져
전세대책 효과 불투명…가격 상승 지속 예상
전세 설움에 결국 다시 매수세 전환 '꿈틀꿈틀'

2021년 전세시장은 첩첩산중이다. 임대차보호법 시행 이후 시장에 나오는 전세 매물이 크게 줄어든 상황에서 주요 전셋집 공급원인 입주 물량도 많지 않다. 이마저도 실거주가 늘면서 세입자들에게 거주 기회가 돌아가는 일은 희박해지고 있다.

반면 전세 수요는 여전히 많다. 기존 세입자들은 물론이고 3기 신도시 사전청약 등을 통해 내 집 마련을 하려는 무주택자들도 당분간은 임대차 시장에서 버텨야 한다.

정부는 전세 불안을 해소하기 위해 전셋집을 속도감 있게 공급한다는 계획을 누차 강조하지만 시장에선 이를 곧이곧대로 받아들이지 않는 분위기다. 벌써부터 전세입자들이 견디다못해 매매시장을 노크하는 움직임이 두드러지면서 연말연초 부동산 시장을 달구고 있다.

전세불안이 심화되면 이같은 움직임도 더욱 빨라질 수밖에 없고 결국 불길은 다시 걷잡을 수 없게 커질 수 있다. 

◇ '실거주' 중심 청약시장의 역설

내년 전세시장에서 가장 눈여겨볼 부분은 신규 입주 물량에서 나올 전셋집 공급이다. 임대차보호법 시행 이후 계약갱신청구권을 활용한 세입자들은 안정적인 주거여건을 확보한 반면 새 전셋집을 구해야 하는 세입자들은 어려움을 겪고 있다. 전세시장에 나오는 기존 주택 전셋집이 많지 않은 상황이라 신규 입주 단지(새아파트)에서 나올 전셋집을 기대해야 하는데, 이마저도 녹록지 않다.

우선 입주 물량 자체가 작년보다 적다. 서울의 경우 내년 입주 물량은 2만8853가구로 올해보다 42.1% 감소(이하 부동산114 집계)한다. 경기 지역도 15.1% 줄어든 10만5491가구로 추산된다. 관련기사☞[2021 부동산이 궁금하다]인허가 줄이더니 내년 새아파트 '가뭄'

특히 신규 입주 단지에서 나올 전셋집은 이전보다 줄어들 것으로 보인다. 한국건설산업연구원에 따르면 서울 송파구 내 신축 아파트 초기 전세 거래 비율은 2017년 1월 57.4%, 2018년 2월에는 64.1%을 기록했고 2019년 52.4%(2월) 수준이었다. 반면 2020년 6월에는 26.6%로 떨어졌다.

미사지구 개발 등 대규모 신규 주택 공급이 이뤄졌던 경기 하남시의 경우에는 전세거래 비중이 10% 안팎 수준이었고 지난 3월에는 9.8%인 것으로 조사됐다.

이는 아파트 청약 시장이 실거주를 원하는 무주택 수요자 중심으로 재편됐기 때문으로 분석된다. 청약 가점제가 본격 시행되기 전에는 1순위 청약통장을 보유하면 누구나 분양을 받을 수 있고, 입주가 시작됐을 때 상당수의 수분양자들이 전세입자를 구해 잔금을 치르는 등의 방식으로 시장에 전셋집이 공급돼왔다.

반면 앞으로 입주하는 신규 단지는 실수요자들이 분양을 받는 경우가 대부분이라 이들이 실입주를 선택, 전세입자에게 거주 기회가 돌아가는 기회가 크게 줄어든다. 올해 2월부터는 분양가상한제 적용 단지에 거주의무까지 생긴다. 무주택자 중심의 청약제도 개선이 역설적으로 전세물량 공급을 줄여 전세난을 심화시키는 요인이 된 셈이다. 

◇ 수요 여전·전셋값 상승, '집사자' 행렬로

민간 영역에서의 전셋집 공급이 요원한데 반해 여전히 전세 수요는 많다. 매년 25만쌍 수준의 신혼부부, 가구 분리를 통한 1인 가구 등이 주거비 부담이 적은 전세를 원하기 때문이다.

이와 함께 사전청약을 비롯해 3기 신도시와 수도권 주택공급을 통한 내 집 마련 기회를 잡으려는 매수 대기자들도 전세시장에 남아 있다. 청약 당첨을 위해선 무주택을 유지해야 하는 까닭이다.

이런 이유로 건설산업연구원은 내년 전세시장을 두고 수요는 꾸준한데 매물 잠김이 뚜렷해져 전세가격 오름폭이 확대, 연간 5% 수준의 가격 상승을 예상했다.

그나마 공급 확대를 기대할 수 있는 부분은 정부의 전세대책이다. 정부는 내년 상반기 수도권 2만4000가구, 서울 9000가구 등을 포함해 전국 4만9000가구의 전셋집을 공급하겠다는 계획이다. 공공임대 공실 활용과 공공 전세주택 도입, 전세로 활용하기 위한 신축 매입임대 등을 통해서다.

다만 현재 전세불안이 서울 주요 아파트 단지를 중심으로 나타나고 있어 정부가 공급하는 전세유형이나 물량이 시장의 요구를 충족시킬 수 있을지는 미지수다. 전세가격 불안을 잠재우기에도 역부족일 것으로 전망된다.

전셋값 불안은 언제든 매매시장으로 전이될 수 있다는 점에서 해결이 시급하다. 이미 임대차보호법 시행 이후 전세 불안이 심화되면서 안정되는 모습을 보였던 집값이 다시 상승세로 전환됐다. 한국부동산원에 따르면 12월 셋째 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.29%, 전세는 0.3%를 기록하며 오름세가 계속되고 있다. 

서울과 수도권 외곽에서 이어져온 매수세는 다시 강남권 등 핵심입지로 번지고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세대책 효과가 전혀 없진 않겠지만 실제 공급과 수요자의 체감에 차이가 있어 당장 가격을 끌어내리기는 쉽지 않을 것"이라며 "올해 입주 물량도 줄고 저금리 장기화에 따른 월세 전환 가능성, 세금부담의 세입자 전가 등의 영향으로 전세가격 상승세는 계속될 가능성이 크다"고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "전세난이 장기화될 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부지역에서 중저가 아파트에 대한 매매전환이 수도권 집값을 자극할 수 있다"고 내다봤다.

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