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[집잇슈]'답이 안나오네' 1주택자 갈아타기는요?

  • 2021.05.03(월) 17:05

무주택도 다주택도 아닌 '1주택 실수요자'의 설움
대출규제 더 강화…점점 어려워지는 이사

"집 한 채가 발목을 잡네요"

요즘 부동산 커뮤니티에 1주택자들의 푸념 섞인 글들이 자주 보입니다. 1주택자는 내 집 마련이 절실한 무주택 수요자와 대부분이 투자 수요인 다주택자 사이에 끼어 있는 수요층인데요. 

유주택자이기 때문에 청약이나 대출규제는 물론이고 집값 상승으로 보유세 부담까지 점점 심해지고 있습니다. 특히나 서러워하는 부분은 '갈아타기'인데요. 투기가 아닌 거주 목적(큰 평수나 지역 이동 등)으로 이사를 가려고 해도 조건이 여간 까다로운 게 아니거든요. 1주택자는 계속 지금 집에서만 살아야 하는 걸까요. 

/사진=이명근 기자 qwe123@
점점 어려워지는 이사

현 정부 들어 1주택자의 갈아타기는 점점 어려워지고 있습니다. 

실거주 1주택자라면 자녀가 성장해 평수를 넓히거나 학군 등을 고려해 지역을 이동하기 위해 이사를 가는 경우가 많은데요. 기존 주택을 처분한다고 해도 이사가는 주택의 가격이 더 비싸기 때문에 신규 주택담보대출이 필요한 경우가 있습니다. 한국부동산원 통계 기준 지난달 서울 아파트 중위매매가격이 8억8004만원에 달할 정도로 집값이 많이 오르기도 했고요.

하지만 유주택자는 투기방지 등을 위해 신규 주택담보대출이 금지돼 있는데요. 다만 기존 주택에서 다른 집으로 갈아탈 때는 '조건부'(일시적 2주택)로 허용해주고 있습니다. 실거주 목적으로 이사를 갈 때는 기존 주택을 처분하는 조건에서 신규 주택담보대출을 받을 수 있게끔 한건데요. 

문제는 주택 처분 조건이 점차 까다로워지고 있어 갈아타기 실수요자들이 애를 먹고 있다는 점 입니다.

2017년만 해도 8·2대책을 통해 투기과열지구 및 투기지역의 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 강화하면서도 일시적 2주택자는 기존 주택을 2년내 매도할 경우 강화된 대출 규제를 적용받지 않도록 예외를 뒀는데요.

2018년 9·13대책에서는 일시적 2주택자(2년 내 처분 조건)도 대출 규제가 적용됐습니다. 여기에 2020년 6·17대책에서는 일시적 2주택자의 주택 처분 기간을 6개월로 줄였습니다. 이에 따라 현재 1주택자는 이사를 가려면 6개월 안에 기존 주택을 이사가는 집에 전입신고까지 마쳐야 합니다.

이 6개월이라는 기간이 참 애매합니다. 기존 주택 매도 시점과 이사갈 집의 매수 시점을 맞추기가 쉽지 않은 상황이 빈번하게 발생하기 때문인데요. 전세 낀 주택일 경우 더 복잡해집니다. 이사갈 집의 세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 있거든요. 실거주에 따라 전월세계약을 종료하려면 계약 만기 6개월 전에 등기를 해야하는 등 따져야할 게 많습니다. 

그렇다고 기존 주택을 두고 전세로 들어가는 것도 어렵습니다. 지난해 6·17대책 이후 유주택자는 전세대출 최대 한도가 2억원으로 축소됐습니다. 강남 등 주요 지역의 아파트 전셋값이 10억원을 넘는걸 감안하면 상환 능력을 떠나 대출 한도 자체가 부족한 상황이 적지 않습니다. 

실수요 보완정책에 포함될까

이런 상황에 1주택자의 갈아타기에 한해 규제를 완화해달라는 목소리가 꾸준히 나오고 있습니다.

여당에서도 이같은 사례를 실수요로 보고 7년 이상 장기거주 1주택자의 경우 이사할 때는 대출 한도를 약 10~15%포인트 늘려주는 방안 등을 검토한 것으로 전해졌는데요. 시장의 기대와는 달리 이 방안은 지난달 29일 발표한 '가계부채 관리방안'에 포함되진 못했습니다. 

이번 가계부채 관리방안은 대출규제는 강화하되 서민·청년층에 대한 금융지원을 확충한 게 골자였는데요. 

생애소득주기를 감안한 DSR(총부채원리금상환비율) 산정방식 합리화, 만기 40년짜리 초창기모기지 도입 등만 제시됐을 뿐 1주택자 등 실수요자에 대한 보완 정책은 담기지 않았습니다. 가계부채 관리방안을 '대출 규제'에 집중한 만큼 '대출 완화'를 포함하면 정책의 일관성이 떨어진다는 우려가 반영된 것으로 보입니다. 

정부는 서민·실수요자에 대한 금융우대 혜택, 차주소득 기준 및 대상주택 기준 완화 방안을 조만간 발표하겠다고 예고했는데요. 하지만 지금까지 여당 등에서 나온 얘기들을 종합해 보면 무주택자에게 대출규제를 완화하고 1주택자는 재산세 완화 등이 적용될 가능성이 높아보입니다. 

전문가들은 '주거 순환'을 위해서라도 1주택 실수요자들의 갈아타기 환경을 조성해줄 필요가 있다고 보고 있습니다. 

송승현 도시와경제 대표는 "일시적 2주택의 경우 6개월내 처분을 해야 되는데 부동산 정책이 자주 바뀌고 집값도 많이 올라가 있는 상황에서 신중한 매입·매도를 하기엔 부족한 시간"이라며 "대출규제 강화, 거래량 축소 등으로 거주이동 희망자들이 멈춰있는데 그분들이 새로운 주택으로 이동을 해줘야 주거 순환이 되고 생애주기에 맞는 자연스러운 거래가 일어날 것"이라고 말했습니다. 

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