한국은행이 이례적으로 서울 등 일부 부동산시장의 '버블'을 경고했다. 금융안정보고서에서 꽤 많은 지면을 할애해 집값 급락 등의 위험성을 언급해 관심이 쏠리고 있다.
하지만 집값 상승에 대한 기대감이 여전한 부동산시장의 체감과는 온도차가 있다는 반응이 나온다. 여전히 공급 부족이 해소되지 않는 상황에서 전셋값 움직임도 불안해 집값 상승이 이어질 가능성이 높다는 것이다.
한은 이례적 경고…집값 급락, 조정 가능성 언급
한국은행은 지난 22일 연 2회 국회에 보고하는 금융안정보고서에서 "주택가격은 서울지역을 중심으로 고평가돼 있을 가능성이 높은 것으로 보인다"고 분석했다.
그 근거로 서울지역의 주택가격이 장기추세를 상회하고 있고, 소득대비 주택가격 비율(PIR)도 2017년 이후 가파르게 상승한 점 등을 꼽았다.
이같은 자산가격 상승은 향후 감염병 위기가 진정되면서 국내외 거시정책 기조가 전환되거나 투자심리가 위축될 경우 투기적 수요에 기반한 자산가격 상승분은 상당부분 조정될 여지가 있다고 경고했다. 금리인상 가능성을 염두에 둔 경고이기도 하다.
한국은행은 "부동산시장으로의 자금유입이 지속되면서 금융불균형이 확대됐다"며 "국내외에서 경제적 충격 발생시 부동산가격의 조정가능성이 커지고 있다"고도 강조했다. 특히 "실물경제가 감당 가능한 수준을 상회하는 주택가격 상승은 대내외 충격에 따른 급락 위험을 증대시킨다"고 덧붙였다.
한국은행이 특히 금융불균형이 누증되지 않도록 '주택수급'을 개선해야 한다고 조언한 점도 눈에 띈다. 한국은행은 "주택가격 수준과 신용규모가 실물경제에 비해 과도하게 커지지 않도록 주택 수급상황을 개선하고 가계부채 규모를 관리해야 한다"고 언급했다.
부동산 시장선 '글쎄' 더 오를 텐데
한국은행의 이같은 경고는 향후 금리인상에 대한 시그널을 강하게 보내고 있는 것으로도 해석되고 있다.
하지만 금리인상이 유동성을 흡수하기까지 시차가 있다는 점을 고려하면 부동산시장에서는 금리인상에 따른 걱정보다는 집값 상승가능성에 대한 기대감을 더 키우는 상황이다.
부동산시장의 전문가들도 장기간 집값 상승세가 이어지면서 위험도가 높아지고 있는 점에 대해선 공감하고 있지만 그렇다고 하더라도 단기 급락 가능성은 크지 않다는 쪽에 무게를 싣고 있다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "전세계적으로 유동성 확대로 인한 가격상승 트렌드를 보이고 있고 여기에 우리나라는 정책리스크(가격 규제 등)까지 반영되면서 가격상승을 더 촉발시켰던 측면에서 불안정성이 크다"면서 "이런 리스크를 조정하는 과정에서 위험이 있을 수 있다"고 말했다.
이어 "사이클로 보면 서울이 오랫동안 상승해왔기 때문에 조정기를 준비해야 하는 것은 맞다"면서도 "초과수요가 발생하는 등 공급이 받쳐줘야 가격조정이 이뤄질텐데 현재는 그런 시그널이 보이지 않는다"고 지적했다.
최근들어선 전세 비수기임에도 전셋값이 상승세를 보이고 있는 점 등은 매수를 더욱 끌어올리는 요인으로 작용할 수 있다는 점에서 불안감을 더 키우고 있다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "전셋값이 너무 비싸다보니 경기, 인천 등에서 작은 집이라도 사자는 분위기가 강하다"고 우려했다.
이어 "2014년부터 집값이 본격적으로 올랐고, 실거래가격을 기준으로 2012년에 바닥이었던 점을 생각하면 거의 10년이 올랐다"면서 "경계해야 할 단계는 맞지만 집값이 꼭지인지 여부는 알수 없다"며 추가 상승 가능성을 여전히 높게 봤다.
