'월세 살아야 할까요'…내년 혹한기 맞는 전세입자

"내년 전셋값 더 오를까요. 차라리 미리 이사를 가야할지 고민하고 있어요." "한차례 계약을 갱신해서 내년 11월 전세만기가 돌아오는데 보증금 인상이나 반전세로 전환할까봐 걱정입니다."

내년 전세시장은 전세입자에게 더욱 혹독할 전망이다. 각종 온라인 부동산커뮤니티는 벌써부터 내년 전세시장을 걱정하는 목소리들이 많다.

지난해 7월말 새 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후 전세시장은 크게 요동쳤다. 일부는 계약갱신이 이뤄지면서 다행히 '2+2년'을 살 수 있었지만 이들 또한 내년 8월부터 본격적으로 계약만기가 돌아오면서 전세시장이 또 한번 요동칠 것이란 전망이다.

지난 4년의 시세 변동이 고스란히 반영돼 전셋값이 큰 폭으로 오를 가능성이 높은데 대출 문턱 또한 높아진다. 전세입자들은 월세로 내몰리는 등 주거불안이 심화할 것이란 우려다.

한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 중위 전셋값은 5억5100만원으로 조사됐다. 새 임대차법 시행 직후인 지난해 8월 4억3752만원보다 25.9% 상승한 수치다.

1년새 1억1348만원이 올랐는데 향후 상승세는 지속할 것이란 관측이 많다. 최근 한국건설산업연구원은 내년도 전국 전셋값 상승률을 6.5%로 올해(6.8%)와 비슷한 수준으로 상승할 것으로 내다봤다.

게다가 지난해 이후 계약갱신청구권을 사용한 전세 물건과 신규계약 물건과의 가격괴리(이중가격)가 커졌는데 내년 이후엔 신규 계약분이 늘어나면서 전셋값 상승 체감은 더욱 커질 수 있다.

지난달 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 76.79㎡(10층) 매물은 보증금 4억8000만원에 계약된 반면 2주 뒤 동일 면적(8층) 매물은 9억원에 거래됐다. 비슷한 매물이지만 가격은 2배 가까이 차이가 났다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "지금 나오는 가격은 이중가격"이라며 "계약갱신청구권으로 억눌려있던 가격이 신규 계약이 나오면서 높은 가격에 수렴할 가능성이 커 전셋값 상승이 불가피한 측면이 있다"고 말했다. 

전셋값 급등이 우려되는데 내년부터 전세대출 규제도 더욱 심해질 전망이다. 금융당국은 지난달 가계부채 관리 강화방안을 발표해 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2‧3단계를 내년 1월로 앞당겨 조기 시행하고 제2금융권 DSR 기준도 강화하는 등 대출 문턱을 높였다. 

올해 4분기 중 취급된 전세대출은 한도나 총량관리에서 제외하며 유연하게 대응하겠다는 정부 입장이지만 내년에는 전세대출도 총량관리에 포함하고 용도 등도 제한할 전망이다. 

결국 수억원씩 오르는 전셋값을 감당하기 어려우면 반전세나 월세전환이 불가피해 진다. 집주인 또한 재산세 및 종합부동산세 등 높아진 보유세로 인한 부담을 월세를 통해 덜어내려고 할 가능성이 커 전세 매물은 더욱 줄어들 수 있다. ▷관련기사: [집잇슈]만약 전세가 사라진다면?(10월27일)

내년 입주물량이 줄어드는 점도 우려 요인이다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만8250가구로 올해 3만0595가구보다 40%나 감소할 것으로 집계했다. 여기에 실거주요건 강화로 인해 신규로 늘어나는 전세 물량은 더 줄어들 수밖에 없다.

김인만 부동산경제연구소장은 "전셋값이 안정되려면 일단 물량이 늘어나야 하는데 실거주요건, 임대차법 등 임대인을 투기꾼으로 규정해 규제하고 있다"며 "규제 일변보다는 당근과 채찍을 병행해 전세금을 안 올리면 세액공제를 해주는 등 인센티브를 주면 문제를 쉽게 해결할 수 있다"고 조언했다.

이어 "전세 문제는 임대인과 임차인 둘이 풀어야 하는데 정부가 지나치게 개입하면 결국 반전세 전환 속도가 빨라질 것"이라고 지적했다.