[집잇슈]오피스텔 누르니 지식산업센터로…불장이 낳은 불장

아파트 대체시장의 '대세'가 규제 여부에 따라 바뀌고 있다. 한동안 '규제 사각지대로' 각광받던 오피스텔이 올해부터 강화된 대출규제를 적용받자 이번엔 지식산업센터에 불이 붙었다. 

지식산업센터는 대출·전매 등 규제에서 자유롭고 각종 세금 혜택을 받을 수 있다는 점이 인기를 끌어올렸다. 수요가 높아지자 서울 일부 지역에서 가격이 평당 3000만원을 넘는 등 몸값도 빠르게 치솟는 추세다. 다만 입지, 공급량 등에 따라 희비가 갈릴 수 있는 만큼 신중한 투자가 필요하다는 조언이 나온다. 

 지식산업센터, 이제 너로 정했다?

최근 지식산업센터 신규 설립이 늘고 가격이 오르는 등 투자 수요가 몰리고 있다. 비규제 상품인 만큼 아파트 대체재로 떠오른 탓이다. 

그동안 아파트 대체 상품으로 먼저 인기를 끈 건 오피스텔이었다. ▷관련기사: 오피스텔마저 몸값 껑충…실수요자는 '막막'(2021년10월6일)

청약통장이 필요없고 전매제한이 없는 데다 지난해 오피스텔 난방 금지 규제가 전용면적 85㎡ 초과에서 전용 120㎡ 초과로 완화돼 주거용 오피스텔 선호도가 높아졌다. 그러자 청약경쟁률이 치솟고 오피스텔 가격 또한 크게 오르기 시작했다. 

그러나 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제에 오피스텔도 포함되면서 열기가 시들해졌다. 국토교통부에 따르면 서울 오피스텔 거래량은 올 1월 756건으로 전년 동기(1586건) 대비 52.3%, 서울 오피스텔 총거래액은 1661억3203만원으로 전년 동기(4402억1329만원) 대비 62.3% 각각 감소했다. 

한 풀 꺾인 열기는 지식산업센터로 옮겨 붙었다. 

지식산업센터는 공장, 지식산업, 정보통신업을 영위하는 기업이 있는 3층 이상의 건축물을 말한다. 근대화 계획의 일환으로 등장한 만큼 과거엔 당시 명칭대로 '아파트형 공장' 이미지가 강했지만 최근엔 특화설계를 적용하고 다양한 시설이 들어서며 인식이 바뀌고 있다. 

특히 규제를 빗겨간다는 점이 강점으로 작용하고 있다. 지식산업센터는 대출규제가 없어 주택보다 대출이 쉬운 데다 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 혜택 등을 받을 수 있다. 주택 수 산정 대상에서도 제외돼 양도소득세, 종합부동산세 등 과세에서도 자유롭고 전매제한도 없다. 

한국산업단지공단에 따르면 지난해 12월 기준 전국에서 설립됐거나 설립을 준비중인 지식산업센터는 총 1282개로 전년 동기(1213개)보다 69개(5.7%) 늘었다. 지난달 기준으로는 임차수요가 높은 서울(363개), 경기(605개), 인천(77개) 등 수도권 비중이 전체의 79.8%(1045개)를 차지했다. 

올해 초 국토연구원이 낸 '국내 지식산업센터 현황 분석과 정책 과제'에서 수도권 지식산업센터에 입주한 기업의 8.76%, 비수도권에선 13.05%가 비주거용 건물 임대업을 영위하고 있는 것에 대해 "소규모 사무실 형태로 임대 및 투기적 수요를 위해 지식산업센터 사무실을 분양 및 임대하고 있을 가능성이 있다"고 봤다.

불장 이어질까?…"글쎄"

투자 수요가 늘어날수록 가격도 오르고 있다. 

상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면 스타트업과 유명 음식료(F&B) 브랜드가 몰려있는 서울 성동구 성수동에 위치한 지식산업센터 '서울숲포휴'는 지난해 11월 평당 3000만원이 넘는 가격에 팔렸다.

이는 2016년 입주 때(평당 약 1000만원)와 비교하면 5년새 세 배 가까이 뛴 셈이다. 강북구 아파트 평균 매매가가 지난달 기준 평당 3023만원이라는 점을 감안하면 아파트값과 어깨를 견주는 수준이다. 

이같은 분위기에 각종 부동산 커뮤니티에선 지식산업센터 투자 문의가 이어지고 관련 카페, 오픈채팅방 등이 줄줄이 생기고 있다. 그러나 일각에선 시장이 지나치게 과열되는 걸 경계하고 있다.

지식산업센터 수요만큼이나 공급도 늘고 있어서다. 한국산업단지공단에 따르면 전국 지식산업센터 신규승인 및 변경 건수는 △2017년 76건 △2018년 98건 △2019년 133건 △2020년 141건으로 현 정부 들어 공급이 크게 늘고 있다. 

현재 수도권 위주로 지식산업센터가 들어서고 있긴 하지만 수도권 외곽이나 지방에선 수요가 공급을 따라가지 못하는 사례도 나타나고 있다. 경기 광명시 일직동 '광명역 GIDC'(지식산업센터 1200실)는 지난해 말 입주가 시작되면서 분양가 이하의 매물도 나오고 있다. 

이같은 이유로 지식산업센터 시장의 열기가 장기적으로 이어지긴 힘들 것이란 전망과 함께 신중한 접근이 필요하다는 조언이 나온다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "지식산업센터는 주택 규제가 강화될 때마다 풍선효과를 누리는 수익형 부동산으로 깜짝 각광받아 왔다"며 "최근 들어 소형아파트나 오피스텔 규제가 강해지자 규제를 피해 적은 금액으로도 투자할 수 있는 쪽으로 움직이다 보니 지식산업센터 투자가 증가하는 분위기"라고 말했다.

다만 "지식산업센터는 임차수요가 한정돼 있고 신축의 시설이 점점 좋아지고 있어 구축의 경우 선호도가 금방 빠질 수 있다"며 "투자 시 과잉 공급 지역을 피하고 임차수요가 꾸준히 있는 직주근접 등을 고려해 신중하게 접근해야 한다"고 조언했다.