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[집잇슈]분양가 오를 일만 남았다...이젠 '선곰후곰'?

  • 2022.04.27(수) 08:58

자잿값 급등에 표준건축비 인상 전망
둔촌주공 등 주요 단지 분양·착공 지연
대출규제 완화 더디고 분양가 부담에 신중

청약 시장에서 한동안 유행하던 '선당후곰'(우선 당첨되고 자금 마련 등을 고민한다는 뜻) 양상이 '선곰후곰'(청약하기 전에도 당첨 후에도 고민한다는 뜻)으로 바뀌는 분위기다. 

한때 분양가 규제 등으로 '묻지마 청약' 열풍이 불 정도로 가격 경쟁력이 있었던 신축 아파트들이 최근 자잿값 상승 등으로 분양가 상승이 불가피해진 탓이다. 

여기에 둔촌주공 등 수도권 주요 단지들이 여러 이유로 일반분양을 줄줄이 미루면서 청약 기회도 줄어드는 추세라 청약 대기자들의 고민이 깊어지고 있다. 

가뜩이나 오른 분양가, 부채질하는 자잿값

27일 건설업계에 따르면 국토교통부가 이르면 6월 기본형 건축비 추가 인상에 나설 것으로 전망하고 있다.

기본형 건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격을 계산할 때 적용돼 이 비용이 높아지면 분양가도 높아진다. 분양가는 택지비, 기본형건축비, 가산비 등을 합해서 책정된다. 

앞서 국토부는 지난 3월 공동주택 ㎡당 기본형 건축비 상한액을 178만2000원에서 182만9000원으로 2.64%(4만7000원) 올렸다. 이후에도 자잿값이 빠르게 올라 3개월이 지나는 시점에서 추가 조정할 가능성이 높아졌다.

국토부는 매년 3월1일과 9월15일 두 차례 기본형 건축비를 정기 고시하는데, 정시 고시 이후 3개월이 지난 시점에서 주요 자잿값이 15% 넘게 변동되면 이를 반영해 추가 조정할 수 있다. 

올해도 글로벌 원자잿값 상승 및 공급망 차질 등으로 시멘트, 골재, 철근 등 자잿값이 급등하고 있다. 

철근 1톤(t)당 가격은 올해 4월 114만원으로 전년 동월(84만원) 대비 35.7% 급등했다. 시멘트 업계 1위인 쌍용C&E는 지난 15일 한국레미콘공업협동조합연합회와 1종 시멘트 판매가격을 기존 t당 7만8800원에서 1만2000원 인상(15.2%)한 9만800원에 공급하기로 합의했다. 

이같은 자잿값 인상분이 건축비에 반영되면 아파트 분양가도 함께 뛸 전망이다. 

현재 국내 공동주택 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 규제와 정부의 분양가 상한제 등을 적용받아 시세보다 낮게 책정되고 있다. 그럼에도 택지비, 물가 등이 꾸준히 오르면서 분양가도 이미 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 

HUG에 따르면 올해 3월 말 서울 민간 아파트 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 3184만원으로 전년 동월(평당 2829만원) 대비 11.1% 올랐다. 5년 전인 2018년(평당 2256만원)과 비하면 41.1%나 뛰었다.  

분양 가뭄 풀린다한들…이젠 '선곰후곰'

분양가는 점점 오를텐데 '공급 가뭄'까지 가세하면서 청약 대기자들의 불안감은 더 커지고 있다. 

건설 자잿값이 치솟으면서 전국 건설현장에서 공사가 중단되고 착공이 지연되고 있다. 

국토교통부에 따르면 올해 1~2월 전국에서 착공된 주택은 4만4352가구로 전년 동기(7만288가구) 대비 36.9% 감소했다. 수도권도 2만7781가구로 전년 동기(4만3272가구)대비 35.8%, 지방도 1만6571가구로 전년 동기(2만7016가구) 대비 38.7% 각각 줄었다. 

일반분양 일정도 줄줄이 밀리고 있다.

연초 부동산업계에선 올해 서울에서 4만 가구 이상이 공급될 것으로 예측했으나 청약홈에 따르면 올 4월까지 서울엔 3133가구 공급, 계획의 10%도 미치지 못했다. 

올해 공급 계획이 있었던 재건축·재개발 단지들이 공사비 또는 분양가 문제 등으로 일반분양 일정을 확정하지 못하고 있는 상황이라 '공급 가뭄'은 이어질 전망이다. 

서울 분양 최대어인 강동구 '둔촌주공' 재건축(1만2032가구)를 비롯해 서초구 '래미안 원펜타스'(641가구), 동대문구 이문1구역(3069가구) 및 이문3구역(4321가구), 은평구 대조1구역(2451가구) 등이 줄줄이 분양을 미루고 있다.▷관련기사:[집잇슈]둔촌주공은 스톱, 이문1·원펜타스는?…2만6천가구 표류(4월18일)

시장에선 새 정부 출범 후 약속했던 '분양가 규제 완화'가 이뤄져야 공급에도 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 그러나 이미 재건축을 중심으로 집값 불안 조짐을 보이고 있어 분양가 상한제 등의 중대 규제를 한 번에 풀기 어려운 상황이다. 아울러 이 역시 분양가 상승 요인이기도 하다.

청약 시장에 유행처럼 번졌던 '선당후곰' 양상도 '선곰후곰'으로 바뀌는 모습이다. 분양가가 오르면서 가격 경쟁력이 점점 사라지는 데다, 관심 단지들의 청약 일정이 밀려 청약을 결정하기가 어려워졌기 때문이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집값, 건축비 상승 요인은 점점 커지는데 상한제로 일반분양가를 억제한다는 게 애초에 현실과 동떨어진 정책이었다"면서도 "다만 자재비 상승으로 분양가 상승이 불가피해진 가운데, 대출규제까지 강화된 상황이라 청약자들의 부담이 커지면서 청약에 더 신중해질 것으로 보인다"고 내다봤다. 

 

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