주택시장 침체가 이어지면서 '깡통전세' 우려가 커지고 있다. 지방뿐 아니라 서울 등 수도권에서도 소형 빌라를 중심으로 높은 전세가율을 기록하고 있다. 금리 인상 등으로 당분간 집값이 떨어질 전망인 가운데 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 임차인들의 우려가 커지고 있다.
전셋값이 동반하락하고 있는 점도 불안 요소다. 새 세입자의 보증금을 통해 퇴거하는 임차인의 보증금을 '돌려막기'가 어려워지기 때문이다. 깡통전세의 근본적 원인인 '갭투자'로부터 임차인을 보호해야 한다는 지적이 나온다.
지방은 '집 팔아도' 보증금 못 돌려준다
한국도시연구소가 최근 공개한 '2021~2022 전국 공동주택 단지별 전세가율'에 따르면 올해 1월부터 5월10일까지 거래된 전국 전셋집의 전세가율은 평균 90.9%다. 전세가율이 80% 이상인 단지는 전체 거래의 37%에 육박했다.
전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 값이다. 부동산 업계에서는 전세가율이 80% 이상이면 임차인이 계약 만료 시 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통전세' 위험이 크다고 본다.
특히 서울을 벗어나면 전세가율이 급격히 높아진다. 같은 기간 충북(103.9%), 충남(100%), 전북(103%), 경북(104.8%) 등은 평균 전세가율이 100%를 초과했다. 집주인이 집을 팔아도 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못한다는 의미다.
전세가율이 80% 이상인 '깡통전세' 의심 단지 비율은 충북(56.5%), 충남(48.7%), 전북(59.1%), 경북(61.1%) 등이었다. 수도권에서는 인천(43.4%)과 서울(37.7%)이 평균을 초과했다.
한국도시연구소는 "전국 전체 주택의 전세가율은 2020년 65.1%에서 2022년 5월 87.8%로 대폭 증가했다"며 "전세가율이 높아 보증금 회수가 위험한 지역이 서울, 인천 등 전국으로, 다세대·다가구 주택에서 아파트로 확산하는 추세"라고 지적했다.
실제 서울에서는 아파트를 제외한 빌라(연립·다세대)에서 전세가율 90% 이상의 거래가 다수 포착됐다. 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 서울 신축 빌라의 전세 거래를 전수 조사한 결과, 올해 상반기 전체 전세 거래(3858)의 21.1%(815건)가 전세가율 90%를 초과했다.
전세가율이 90%를 초과하는 거래가 많은 지역은 강서구(53.3%), 양천구(48.7%), 관악구(48.4%) 등이었다. 강남구(1.4%), 서초구(8.8%), 송파구(1.4%) 등 '강남 3구'에서는 전세가율 90% 이상의 거래가 모두 10% 미만이었다.
다방 관계자는 "깡통전세의 기준을 매매가의 80%로 보면 실제 깡통전세 비율은 더 높을 것으로 추정된다"며 "하반기에도 금리 인상이 예고돼 거래량 실종, 매맷값 하락으로 깡통전세 위험에 노출될 가능성이 더욱 커질 수 있다"고 말했다.
새 세입자 들여도…"전세 돌려막기 안 돼"
최근 금리 인상으로 전세 대신 월세로 눈을 돌리는 분위기도 세입자들의 걱정을 키우고 있다. 갭투자를 한 집주인이 새로운 세입자를 찾지 못하면 보증금을 돌려받지 못할 것이라는 우려에서다.
이 상황에서 전셋값마저 하락하면 집주인이 세입자를 구해도 새 전셋값으로 기존 세입자의 전세금을 충당할 수 없게 된다.
KB국민은행 '월간 주택가격통계'에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 전셋값이 3년3개월만에 하락했다. 7월 평균 전셋값은 6억7788만원으로 6월(6억7792만원)보다 소폭 하락했다. 한국부동산원 통계에서는 올해 1월 말부터 매주 하락과 보합을 반복하고 있다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "전셋값과 매맷값이 동반 하락한다는 것은 실수요자와 투자자 모두 시장에서 빠지고 있다는 것"이라며 "소위 '전세 돌려막기'로 여러 채의 갭투자를 하는 다주택자의 경우 세입자 퇴거 시 전세 보증금을 돌려줄 형편이 안 될 가능성이 크다"고 말했다.
연말까지 추가 금리 인상이 예상되는 가운데 깡통전세에서 임차인을 보호할 장치가 필요하다는 지적이 나온다. 한국도시연구소는 '실거래가 분석을 통해 본 문재인 정부 5년과 주거 정책의 과제' 보고서에서 "임대주택 소유자에게 적용하는 DSR 비율에 임차 가구의 보증금을 산입해야 한다"고 주장했다.
홍정훈 한국도시연구소 연구원은 "깡통전세의 근본적 원인은 직접 자금을 조달할 수 없는 상황에서 세입자의 보증금을 이용해 갭투기한 임대인에 있다"며 "금리 인상으로 전방위적으로 매매가격 하락 압박이 커지면서 아파트를 포함한 깡통전세 위험이 증가할 것"이라고 말했다.
