정부가 재건축 안전진단 제도를 대폭 손질한다. 지난 정부가 상향했던 구조 안정성 비중을 다시 하향 조정하고, 공공기관 적정성 검토도 선택에 따라 시행하도록 개선할 전망이다. 도심 공급 기반을 강화하겠다는 목표다.
안전진단 단계에서 발목이 잡혔던 서울 목동, 노원 등의 재건축 사업들이 탄력을 받을 전망이다. 구조 안전성 가중치가 30%로 조정되면 현재 재건축을 추진 중인 단지 10곳이 추가로 안전진단 문턱을 넘을 수 있을 것으로 기대하고 있다.
수도권 40개 단지 안전진단 통과 '기대'
정부는 지난 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에서 재건축 안전진단 제도를 개선하겠다고 밝혔다. 평가항목 중 '구조 안전성' 비중을 3년 전 수준으로 하향 조정하고, 2차 정밀안전진단인 '적정성 검토' 의무 시행을 폐지할 계획이다.
국토부 관계자는 "구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮추겠다"며 "지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있게 하겠다"고 설명했다.
지난 2018년 3월 구조 안전성 비중이 기존 20%에서 50%로 대폭 상향하면서 안전진단 통과율이 대폭 저하됐다는 판단에서다. 실제 재건축 연한(30년)을 훌쩍 넘긴 목동 신시가지와 노원구 등의 단지들은 구조 안전성 비중 하향 전까지 안전진단 절차를 미루고 있다. ▷관련 기사:안전진단 다시 도전할까…재건축 단지 기대감 쑥(6월7일)
2018년 이후 전국에서 2차 정밀안전진단을 시행한 단지 31곳 중 17곳이 재건축 가능 판정을 받았다. 특히 서울에서는 지난 3년간 단 5곳만 안전진단을 통과했다. 구조 안전성 비중을 30%로 낮추면 이들 단지 중 10곳이 추가로 재건축을 할 수 있을 것으로 전망된다.
정부는 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행하도록 관련 규정을 개정할 방침이다. 현재는 지자체가 시행하는 첫 번째 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 한국건설기술연구원, 혹은 국토안전관리원으로부터 안전진단을 한 번 더 받아야 한다.
적정성 검토 의무가 폐지되면 당장 재건축 사업에 박차를 가할 수 있는 단지들이 많다. 부동산R114에 따르면 수도권에서만 40개 단지, 총 5만2526가구 규모가 안전진단 단계에 머물러있다.
목동신시가지가 대표적이다. 1·2·3·4·5·7·10·13·14단지는 1차 정밀안전진단 이후 적정성 검토를 기다리고 있다. 1차 정밀안전진단에서 재건축 가능 판정을 받은 노원구 상계주공 6단지와 서대문구 DMC한양아파트 등도 마찬가지다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현행 2차 안전진단은 실행기관이 한정적인 등 재건축을 억제하는 요소로 지적된다"며 "80~90년대에 준공한 노후아파트가 적지 않은 현시점을 고려하면 주택공급확대와 민간정비사업 활성화 측면에서 개선이 필요하다"고 말했다.
겨우 잡았는데…집값 상승 우려도 '쑥'
문제는 재건축 기대감에 따른 집값 상승 가능성이다. 제도 개선에 따라 안전진단을 통과할 것으로 전망되면서 이들 지역의 집값이 일제히 상승할 수 있다. 최근 보합, 또는 하락을 유지하며 안정세에 접어든 평균 집값도 다시 요동칠 가능성이 있다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "재건축 부담금과 안전진단 제도에 대한 규제가 완화될 것으로 예상되는 만큼 강남과 양천, 노원 등 주요 재건축 추진 단지가 몰려있는 지역은 이번 대책이 집값을 자극할 수 있다"고 말했다.
정부도 이 점을 고려해 올해 말까지 적용 범위와 시행시기를 제시하겠다고 결정을 유보했다.
국토부 관계자는 "준공한 지 30년 넘는 아파트가 대거 안전진단을 통과하면서 시장을 자극할 가능성이 가장 우려된다"며 "이번 대책에선 개선 방향에 대해서만 밝혔고, 언제, 어떻게 적용할지는 연말까지 시장 상황을 면밀하게 모니터링한 뒤 발표할 계획"이라고 말했다.
구조적으로 튼튼한 경우에도 주택 가치 등을 높이고자 재건축을 진행하는 부작용도 우려된다. 준공 연한을 넘긴 단지들이 각종 규제 완화에 힘입어 일제히 재건축을 시작하면 사회적 낭비가 커질 수 있다는 지적이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "구조 안전성 평가항목의 기준에 도달하지 못한 준공 30년 초과 노후 단지의 안전진단 통과 가능성이 커지며 정비사업 시동에 거는 기대가 높아질 전망"이라며 "다만 구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되며 사회적 낭비가 유발될 우려가 나타날 수 있다"고 말했다.
다만 이번 대책이 대규모 공급 계획을 포함한 만큼, 현재 주택 가격에 미치는 영향이 미미할 수 있다는 분석도 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "재건축 규제 완화 등의 호재는 시장이 이미 어느 정도 흡수한 상태"라며 "이번 매머드급 공급계획에 따라 수요가 분산되면서 기존 주택 가격의 하락 압력이 커질 수 있다"고 말했다.
