질문1) 2017년 2월에 아버지로부터 경남 합천의 면소재지 농촌주택을 증여받았습니다. 그래서 현재 살고 있는 경기도 구리시 주택을 포함해서 시골주택 1채, 도시주택 1채로 1세대 2주택이에요. 둘다 보유한 지 3년은 넘었는데, 제가 장손이고 제사도 지내야 해서 시골주택을 팔 수 없고, 도시에 있는 주택을 팔고 싶습니다. 양도세 비과세를 받을 수 있나요.
국세상담관 : 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간을 재기산하는 제도가 폐지된 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 주택의 수와 관계 없이 주택을 실제 보유하고 거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
아울러 증여받은 주택이 조세특례제한법 제99조의4 규정의 농어촌주택에 해당하고, 농어촌주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것으로 판단됩니다.(단, 양도가액 12억원 초과분은 과세)
농어촌주택의 요건은 다음과 같습니다.
① 지역요건
- 수도권 제외 읍면 또는 인구 20만명 이하 시에 속한 동지역
- 도시지역(주거·상업·공업·녹지지역) 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것
- 조정대상지역 및 투기지역에 속하지 않을 것
- 관광진흥법상 관광단지에 속하지 않을 것
② 가액요건
- 2007.12.31 이전 취득주택은 취득당시 기준시가 7000만원 이하
- 2008.1.1 이후 취득주택은 취득당시 기준시가 1억5000만원 이하
- 2009.1.1 이후 취득주택은 취득당시 기준시가 2억원 이하
③ 일반주택이 행정구역상 같은 읍면이나 연접한 읍면에 소재하지 않아야 함
질문2) 2003년부터 남양주시에 주택을 소유하고 있다가 2008년에 충북 옥천의 면소재지 주택을 조모님으로부터 증여받았습니다. 증여당시 주택이 무허가건물로 군청에도 등록되지 않은 오래된 주택입니다. 현재 남양주에 있는 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을까요.
국세상담관 : 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보고 비과세를 적용한다고 규정하고 있습니다. 또한 농어촌주택을 미등기해도 양도하는 주택이 등기된 자산이라면 과세특례를 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다.
질문3) 면소재지에 30년동안 보유하고 있는 공시지가 5000만원 안팎의 농어촌주택이 있습니다. 그리고 2021년 1월에 신규분양을 받아 입주한 경기도 동탄의 오피스텔(주거용)이 있고요. 농어촌주택은 주택수에 포함이 안 될 수 있다던데 제 경우도 그런지 궁금합니다. 그리고 일시적인 2주택 비과세를 받으려면 농어촌주택은 언제까지 팔아야 할까요.
국세상담관 : 조세특례제한법 제99조의 4에 따른 농어촌주택 특례는 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때, 농어촌주택을 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 하지만 귀하 사례의 동탄 주택은 농어촌주택을 이미 보유하고 있는 상태에서 취득한 일반주택으로 이 규정을 적용받지 않습니다.
만약 동탄주택을 취득한 날부터 3년 이내에 농어촌주택을 양도한다면 일시적인 1세대2주택 특례를 적용받을 수 있을 것으로 판단됩니다.
질문4) 서울에 공시가격 8억9000만원의 주택을 보유하고 있고, 농어촌지역에 공시가격 7500만원의 주택을 배우자 명의로 보유하고 있습니다. 작년에 종합 부동산세가 합산되어서 나왔는데요. 농어촌주택은 주택으로 보지 않는 것 아닌가요.
국세상담관 : 소득세법과 달리 종합부동산세법상에는 농어촌주택에 대해 별도로 주택수에서 제외하는 규정은 없습니다. ※1세대1주택 종부세 특례대상을 판단할 때, 공시가격 3억원 이하의 지방 저가주택을 주택수에서 제외하는 내용의 법개정안은 현재 국회 논의중입니다. 이 규정도 과세표준에는 공시가격을 합산해서 과세합니다.
