문재인 정부에서 규제를 강화하면서 멈췄던 재건축 시계가 다시 돌아가고 있다. 목동 신시가지 재건축 지구단위 계획안이 발표되고 여의도 시범아파트에 대한 신속통합기획안이 확정되는 등 서울 노후 아파트 단지의 재건축 발걸음이 빨라지고 있다.
정부가 연내 재건축 안전진단 규제 완화를 예고하면서 정밀안전진단을 미루고 있는 목동과 상계 노후단지들이 재건축 사업에 재도전할지 관심이 쏠린다.
노후단지 재건축 탄력에도…안전 진단서 '답보'
서울시는 최근 제15차 도시건축공동위원회에서 '목동지구 택지개발사업 지구단위계획 지정안'을 수정 가결했다. 발표된 안에 따르면 목동 신시가지는 최고 35층, 5만3000여가구로 재건축될 예정이다. 신통기획안이 통과된 여의도 시범아파트는 최고 65층으로, 대치동 은마아마트도 최고 35층으로 탈바꿈할 예정이다.
서울 노후 단지들의 재건축 사업이 가시화되면서 안전진단에서 고배를 마신 단지들이 재건축에 도전할지 이목이 쏠리고 있다. 재건축 안전진단 단계는 예비안전진단(현지조사)과 1·2차 정밀안전진단으로 나뉜다. 문재인 정부는 2018년 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 강화하고, 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받은 단지는 공공기관의 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 받도록 했다.
목동 아파트는 안전진단을 통과한 6단지를 제외하고는 대부분 제자리 걸음 상태다. 9단지와 11단지가 2차 정밀안전진단(적정성 검토)에서 탈락했고 1·2·3·4·5·7·8·10·12·13·14 단지는 추가 서류 제출을 미루는 방법 등으로 적정성 검토를 미루고 있다.
노원구 상계동 상계주공 아파트 역시 비슷한 상황이지만 목동 신시가지에 비해 속도는 늦다. 안전진단을 최종 통과한 5단지 외 1·3·6단지는 1차 정밀 안전진단을 통과한 상태며, 2·4·7·9·10·11·12·13·14·16단지는 예비 안전진단만을 통과한 상태다.
서울 도봉구 창동 상아1차 아파트는 최근 재건축 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아 적정성 검토를 앞두고 있다.
신속통합기획에 속한 여의도 일대도 재건축에 속도를 내는 분위기다. 서울시는 최근 여의도 시범아파트에 대한 신속통합기획안을 확정했다. 시범아파트는 1971년 준공돼 입주 50년이 넘었다. 시범아파트와 함께 신속통합기획에 선정된 여의도 한양아파트와 삼부아파트도 신속통합기획안을 마련해 서울시와의 합의를 앞두고 있다.▷관련기사: [르포]"여의도 시범아파트 재건축 통과, 문의 빗발"…거래는 '글쎄'
아울러 서울시 도시계획위원회에서 '여의도 공작아파트 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'이 통과되면서 기존 12층에서 49층으로 탈바꿈한다. 여의도 미성아파트도 지난10월 적정성 검토에서 D등급을 받아 재건축을 확정했다.
"규제 완화 효과 미비…안전진단 완화에 귀추"
정부는 재건축 안전진단 규제 완화 방안을 연내 마련하겠다고 밝힌 바 있다. 안전진단 규제 완화 폭에 따라 재건축 사업 활성화 여부가 판가름 날 것으로 보인다.
실제로 목동아파트재건축추진준비위원회 연합회 관계자는 "목동지구 택지개발사업 지구단위계획 지정안이 가결된 부분은 희소식"이라면서도 "안전진단 규제가 완화되길 기다리고 있다"고 말했다.
상계주공 인근 A중개업소 대표도 "상계 주공 아파트 단지 재건축 사업은 대부분 안전진단 절차에 멈춰있다"며 "안전진단 규제를 완화하지 않는 한 재건축은 먼 이야기"라고 말했다.
정부가 정비사업 활성화를 내세우며 '재건축 3대 대못 뽑기(분양가상한제, 재건축초과이익환수금, 안전진단)'에 나섰지만 아직은 시장 기대에 미치지 못하고 있다는 평가다. 특히 지난6월과 9월에 각각 발표한 분양가상한제 개선안과 재건축초과이익환수금 합리화 방안에 대해 효과가 미미하다는 지적이다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 전날 열린 건산연 세미나에서 분양가상한제 개편안에 대해 조합의 72.5%가, 재건축초과이익환수금 개편안에 대해 조합의 74%가 불만족스럽다고 대답했다고 밝혔다. 조사는 서울시 전 조합과 주요 시공사를 상대로 진행한 설문조사와 37명 주요 현장 관계자를 대상으로 한 심층인터뷰를 바탕으로 했다.
그는 "정책 취지와 현장과의 괴리로 사업지연, 불필요한 비용상승 등 부작용이 심각한 점이 확인됐다"며 "시공사 선정 시기를 조기화하고 공사비 검증제도를 대대적으로 개선하는 등 규제 완화 정책이 필요하다"고 밝혔다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "정밀 안전진단, 재초환처럼 기존의 정비사업 저해 요인들에는 유의미한 변동이 없다"며 "서울 전역의 정비사업이 바로 탄력을 받을 것으로 보기 어렵다"고 진단했다.
