임차인은 전세를, 임대인은 월세를 선호한다. 정부는 '전월세 안심신탁'이라는 대안을 제시했다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세금을 관리하고 투자한 수익을 임대인에게 돌려줌으로써 임차인에겐 전세처럼, 임대인에겐 월세처럼 서비스하는 것이다.
임차인 월세 아끼고, 임대인 보증료 절감
HUG는 22일 오후 서울 여의도에서 '전월세 안심신탁 센터' 출범식을 열었다. 김이탁 국토교통부 1차관과 최인호 HUG 사장, 김종호 한국공인중개사협회장, 김성은 대한주택건설협회장, 이환태 금융투자협회 자산운용본부장 등이 참석했다.
전월세 안심신탁 사업은 HUG가 '전월세 안정화 기구'로서 임차인의 전세금을 직접 관리하는 게 골자다. 전세금과 민간 투자금을 재원으로 조성한 '주택공급 활성화 펀드'는 HUG가 보증하는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 투입된다. 전월세 시장 안정은 물론 주택 공급 활성화에도 기여한다는 목표다. 정부로서는 다주택자의 '갭투자(전세 낀 주택 매수)'도 막을 수 있는 묘수다.
이를 통해 임차인의 주거비용을 낮출 수 있을 전망이다. 전세 2억원을 월세로 돌릴 경우 통상 74만원(보증금 1000만원)의 지출이 발생하는데 안심신탁을 통하면 은행 대출이자 월 53만원을 부담하게 된다. 매달 21만원, 2년간 504만원의 지출을 줄일 수 있다는 게 국토부 추산이다. 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 걱정도 덜 수 있다.
임대인 입장에선 월세와 비슷한 수익이 예상된다. 전세금 2억원을 안심신탁에 맡기면 4.35% 수익률(예시)로 매달 73만원을 받는다. 월세 수익(74만원)보다 1만원 적지만 미납 위험도 없고 임차인을 쉽게 구할 수 있다는 장점이 있다. 등록 임대 사업자라면 임대 보증료(0.2%)도 아끼고, 주택연금에 가입한다면 5~7% 수익률까지 기대할 수 있다.
김미리 국토부 사무관은 "재정경제부에서 검토 중인 세제지원 방안이 추가되면 임대인의 수익률이 더 높아질 것"이라며 "월세 계약과 비슷한 수익에 보증료 절감 효과까지 있으니 충분히 가입할 유인이 있을 것으로 예상한다"고 말했다.
구체적인 수치에 대해서는 "10월 공고 이후 파악할 수 있을 듯하다"고 말했다. 앞서 열린 토론회에서 최인호 사장은 "약정 규모가 최소 1조원을 돌파한 것으로 추정되고 잠재적으로 2조~3조원은 확보했다"고 언급한 바 있다. 단기 예탁 목표는 연간 15조원을 제시했다. ▷관련기사: "전세보증금 맡기면 연 4.35% 준다"(2026년 9월16일)
중개협·주건협·금투협과도 머리 맞대
이날 행사에 참석한 김이탁 국토부 차관은 "최근 전세의 월세화가 빠르게 진행돼 청년과 서민 등 국민의 주거비 부담이 커지고 있다"며 "시중에 있는 전월세 매물을 안정화 기구를 통해 관리함으로써 보증금 예치 기능을 넘어 주택 공급 활성화를 추진할 것"이라고 말했다.
최인호 HUG 사장은 "다양한 임대인이 참여할 수 있도록 주택건설협회, 중개사협회와 협업할 것"이라며 "신탁금을 안전하게 운용하고 수익을 창출할 수 있도록 금융투자협회가 전문가로서 역할 해 달라"고 당부했다. 김성은 주건협 회장은 "주택공급 활성화 펀드를 통해 PF 사업장에 자금이 투입된다면 침체한 사업장에 숨통을 틔우고 양질의 주택 공급이 확대될 것"이라고 말했다.
김종호 중개협 회장은 "중개사를 통해 임대인, 임차인 모두에게 사업 취지와 혜택을 명확하게 전달하고 현장 상담을 적극 지원하겠다"고 약속했다. 이환태 금투협 본부장은 "자산운용업계는 2800조원 규모의 자산을 투자·관리하고 있다"며 "그간 쌓은 전문성을 십분 활용해 임대인과 임차인의 미스매칭을 해소하고 주거용 부동산 시장을 안정화하는 데 기여하겠다"고 말했다.
HUG는 다음 달 모집 공고를 내고 일반 임대인과 등록 임대 사업자에게 맞춤형 상담과 마케팅을 추진할 계획이다. 참여 신청 이후엔 대상 주택 및 계약 조건 심사, 약정 체결, 보증금 관리·반환까지 담당한다.
