지난해 상장 리츠(REITs·부동산투자신탁) 시장은 두 배에 가까운 성장률을 기록하면서 본격적인 성장 국면에 접어들었다. 규모뿐 아니라 분기 배당을 지급하는 리츠가 등장하고 편입 자산이 다양해지는 등 질적으로도 한 단계 도약했다는 평가가 나온다.
올해에도 새 얼굴이 대거 등장하면서 상장 리츠 시장의 성장에 가속도가 붙을 전망이다. 하반기에 상장이 집중됐던 지난해와 달리 올해에는 1분기부터 상장이 예정돼 있어 리츠 시장이 더욱 활기를 띌 것으로 보인다. 여기에 롯데리츠와 SK리츠의 성공 사례를 지켜본 대기업들 역시 자산 유동화를 위한 리츠 설립을 추진하면서 시장에 대한 관심에 불이 붙고 있다.
3.4조 커진 리츠 시장…1년 만에 '83%' 늘었다
13일 한국거래소에 따르면 지난해 말 기준 상장리츠의 시가총액은 7조4045억원으로 1년 전인 2020년 말 4조442억원에 비해 3조원 넘게 증가했다. 연간 성장률은 83%에 달했다.
2020년말 13개였던 상장 리츠는 지난해말 기준 18개로 늘어났다. 지난해 8월 디앤디플랫폼리츠를 시작으로 SK리츠, NH올원리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠 등 5개의 리츠가 차례로 상장했다. 신규 상장한 리츠 5곳의 지난해말 기준 시가총액만 1조9417억원에 달한다.
지난해 다양한 리츠가 상장하면서 리츠 시장은 양적 성장은 물론 질적으로도 한 단계 진화했다. 지난 9월 상장한 SK리츠는 국내 상장 리츠중 최초로 분기 배당을 지급한다. 이전까지는 상장 리츠는 연간 배당 혹은 반기 배당만을 지급해왔다.
오피스와 물류센터 등 특정 부동산에 집중돼있던 기초 자산도 다양해졌다. 신한서부티엔디리츠는 용산에 위치한 그랜드머큐어 호텔을 편입해 최초로 호텔 자산을 편입한 상장리츠가 됐다. 이후 서부티엔디의 부동산을 개발해 주택, 데이터센터 등 다양한 자산을 편입할 예정이다.
미래에셋글로벌리츠는 미국에 위치한 물류센터 세 곳을 기초 자산으로 편입하면서 해외물류센터를 담은 최초의 리츠가 됐다. 국내에 상장한 리츠 중 해외 자산을 편입한 리츠로도 제이알글로벌리츠에 이어 두 번째다. 미래에셋글로벌리츠는 향후 미국과 서유럽 등 주요 선진국의 우량 임차인이 장기 임차한 물류센터와 데이터센터, 오피스 등의 해외 부동산을 추가로 편입할 계획이다. 2022년에도 계속…첫 주자는 누구?
지난해에 이어 올해에도 리츠 상장이 이어지면서 리츠의 성장세는 계속될 전망이다. 올해 리츠 상장의 첫 번째 주자는 코람코자산신탁의 코람코더원리츠다. 코람코더원리츠는 3월내 상장을 목표로 상장 절차를 진행 중이다.
코람코더원리츠는 분기배당을 검토 중인 것으로 알려지면서 지난해 상장한 SK리츠에 이어 국내에서 두번째로 분기 배당을 하는 리츠가 될 전망이다. 기초자산으로는 여의도에 위치한 하나금융투자빌딩을 편입했다.
지난해 코로나19로 상장 일정을 연기했던 마스턴투자운용의 마스턴프리미어리츠도 3월말~4월중 상장을 계획하고 있다. 마스턴프리미어리츠는 프랑스 파리에 위치한 크리스탈파크 오피스 자산과 인천 항동의 쿠팡 물류센터, 프랑스에 위치한 아마존 물류센터를 담은 복합리츠다. 자산 규모는 5000억원에 달한다.
이외에도 KTB자산운용의 KTB물류리츠와 인마크운용의 인마크리츠도 연내 상장을 준비중이다. 베트남 물류센터를 기초자산으로 삼은 KTB물류리츠는 향후 해외 물류센터를 추가 편입할 예정이다. 인마크리츠는 스페인 ING 오피스 등을 기초자산으로 삼는 해외 오피스 전문 리츠를 상장할 예정이다.
롯데리츠에 이어 지난해 상장한 SK리츠가 성공적으로 시장에 안착하면서 대기업의 부동산 자산 유동화를 위한 리츠 상장도 이어진다.
리츠 설립 대신 매각 후 재임대 방식으로 부동산 유동화에 나섰던 신세계그룹은 리츠 설립 재도전에 나선다. 지난해 성수동 이마트 본사 사옥을 매각하는 등 부동산 유동화에 나서고 있는 신세계그룹은 최근 이지스자산운용과 리츠 설립 관련 협의를 진행중이다. 10조원이 넘는 부동산 자산을 보유한 신세계그룹이 리츠 상장에 나설 경우 1조원이 넘는 자산을 가진 초대형 리츠가 탄생할 것이란 기대가 나온다.
한화그룹도 리츠를 통한 자산 유동화에 나선다. 한화그룹은 최근 한화솔루션을 중심으로 리츠 자산관리회사(AMC) 설립 절차에 나섰다. 그룹내 운용사인 한화자산운용이 최근 AMC 본인가를 받은 것과는 별개다. 한화그룹 역시 오피스와 백화점, 태양광 발전 단지 등 다양한 자산을 보유했다.
리츠 투자 가능해진 '160조원' 개인 연금
국토교통부와 금융위원회, 공정거래위원회가 최근 '공모상장 활성화를 위한 리츠 제도 개선방안'을 발표하고 제도 개선에 나서면서 리츠 시장의 성장은 더욱 가속화할 전망이다. 공모상장 활성화를 위한 리츠 제도 개선방안에는 리츠 인가 절차를 간소화하고 개발비중과 지주회사 규제 등을 개선한다는 내용을 담았다.
특히 연금저축펀드를 통해 상장리츠에 투자할 수 있도록 허용하면서 리츠 시장으로의 자금 유입이 더욱 활발해질 예정이다. 그간 연금저축펀드와 유사한 퇴직연금에서는 상장 리츠에 대한 투자가 가능했으나 연금저축펀드를 통한 투자는 제한된 상태였다.
이경자 삼성증권 연구원은 "2019년부터 상장 리츠 투자가 허용된 퇴직연금과 달리 연금저축펀드는 리츠 투자가 허용되지 않아 아쉬움이 있었다"며 "160조원 규모의 연금저축펀드에서 상장 리츠 투가가 가능해지면서 K-리츠의 성장성은 훨씬 커질 것"이라고 말했다.
