정부가 지난 13일 내놓은 '임대주택 등록 활성화방안'을 내놨습니다. 다양한 세제혜택 등을 통해 다주택자들을 제도권으로 끌어들이기 위한 유인책을 제시하고 있는데요. 취득세와 재산세 등 지방세 감면, 소득세와 양도세도 줄여주고 임대기간에 따라 건강보험료도 경감해줍니다.
이번 방안의 상당부분은 임대사업자를 위한 것이지만 임차인의 권리를 강화하는 내용들도 포함돼 있는데요. 하나씩 살펴볼까요?
우선 전세금반환보증에서 임대인 동의절차가 폐지됩니다. 지금은 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해선 내용증명과 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의해줘야만 합니다. 만일 임대인이 거부하면 보증에 가입할 수 없다는 얘기입니다.
하지만 내년 2월부터는 유선확인 절차를 생략하고, 임대인 동의여부와 관계없이 가입이 허용됩니다. 임대인에게는 가입내용에 대한 내용증명만 발송됩니다.
가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로, 지방은 4억원에서 5억원으로 높아집니다. 저소득층이나 신혼, 다자녀 가구 등은 보증료 할인이 30%에서 40%로 확대된다네요.
또 관련법 개정을 통해 내년 하반기부터 임대인이 임대차 계약 갱신을 거절할 경우 계약만료 2개월전까지 통보해야는 방안도 추진됩니다. 만일 임대인의 통보가 없으면 동일한 조건으로 다시 임대차가 이뤄진 것으로 보게 됩니다.
만일 임대차 관련 분쟁이 일어나면 신청만 해도 바로 조정절차가 개시됩니다. 지금은 임차인이 조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정을 시작할수 없었는데요. 하반기부터는 달라지게 됩니다.
다른 담보들보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금도 시행령 개정을 통해 상향될 예정입니다. 정부는 우선 보증금 실태를 파악하고, 시장영향 등을 감안해 조정범위를 검토할 계획입니다.
특히 등록된 임대주택을 찾는 것이 쉬워지는데요. 지금은 등록 임대주택을 찾는 것도 어렵고, 관련 제도 자체에 대한 안내도 제대로 이뤄지지 않고 있다는 것이 정부의 진단입니다.
하지만 정부는 내년 4월부터 가동하는 임대등록시스템이나 마이홈포털(www.myhome.go.kr) 등을 통해 등록된 임대주택 정보를 제공하기로 했습니다.
또 4월부터는 임대차 계약시 임대인이 등록 임대주택 여부와 임차인의 권리 등을 고지해야 합니다. 지금까지는 등록임대주택 여부를 임차인들이 확인해야 했지만 반대로 바뀐 것이죠.
정부는 등록임대가 활성화되면 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권이 도입되는 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다. 우선 등록임대에 거주하는 임차인의 경우 임대의무기간동안 연 5%내에서 임대료 증액이 제한됩니다.
또 특별한 귀책사유가 없는 한 4년 혹은 8년의 임대의무기간이 끝날 동안 거주할 수 있습니다. 의무기간이 종료되면 임대사업자와 협의후 계속 거주할수도 있구요. 다만 임대료를 3개월 이상 연체하거나, 해당 주택이나 시설을 임대업자 동의없이 개축·증축한 경우 등은 임차인의 귀책사유가 됩니다.
정부는 임대료 증액 제한과 거주기간 보장 등으로 임차인들이 경제적인 혜택도 볼 것으로 예상했는데요. 예를들어 전세가격 3억원의 등록임대주택에 8년간 거주할 경우 연간 약 200만원이 절감된다는 설명입니다. 거주기간 동안 임대료 인상이 제한되는 만큼 대출금 이자비용이 줄어들고, 이사횟수도 줄어들기 때문이죠.
정부의 이번 방안이 얼마나 많은 다주택자들을 등록임대주택 시장으로 끌어들일지는 아직 미지수입니다. 하지만 세입자들도 달라진 내용을 파악하고 있어야 손해보는 일이 없겠지요?
