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[임대차시장 격변]전월세 가격은 안정될까

  • 2020.06.15(월) 09:10

전세가격 상승세 지속…도입 이후 안정은 '물음표'
전세→월세 전환 가속화…공공임대 등 공급 병행 필수

임대차 3법(전월세상한제‧전월세신고제‧계약갱신청구권)은 시장의 주도권을 집주인(임대인)에서 세입자(임차인)에게 넘겨주는 만큼 집주인들의 거센 반발이 예상된다. 법 개정 이전에 전세가격을 올리고 새로운 세입자를 구하려는 움직임 등이 대표적이다.

관건은 부작용을 극복하고 임대차 3법 도입 이후에 정책 의도대로 임대차 시장이 안정세를 유지할 수 있을지 여부다. 전문가들 사이에서도 시장이 일정부분 안정될 순 있겠지만 기대했던 정책 효과가 나타날 수 있을지는 전망이 엇갈리고 있다.

◇ 전셋값, 계속 오를까

한국감정원에 따르면 6월 둘째 주 전국 아파트 전세가격은 0.09% 오르며 전주보다 상승 폭을 확대했다. 수도권도 0.12%, 서울은 0.06% 뛰었다. 집값이 지난해 발표된 12.16대책에 따른 규제 효과와 코로나19(신종 코로나 바이러스 감염증)로 인한 매매심리 위축으로 하락세를 보였던 시기에도 전셋값은 지속적으로 상승하고 있는 상황이다.

최근 오르고 있는 전세가격은 집값 상승에 대한 기대가 한 풀 꺾이며 내 집 마련을 계획했던 수요자들이 전세로 전환하는 반면 입주 물량은 줄면서 전셋집 공급이 감소하고 있는 까닭이다. 여기에 저금리 기조가 강화되면서 집주인들도 전세보다 월세를 선호하는 양상이 강해지고 있다.

이런 가운데 임대차 3법이 전세가격을 끌어 올리는 변수로 떠올랐다. 단순히 도입 전에 집주인들이 전세가격을 올리려는 움직임 뿐 아니라 도입 이후에도 당분간은 임대차 시장 불안이 계속될 수 있다는 것이다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "과거 주택임대차보호법이 만들어지고 전세계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어났을 때에도 집주인들이 임대료를 올렸고, 최근 전셋집 부족으로 가격이 오르고 있는 상황에서는 이 같은 현상이 심화될 가능성이 크다"며 "특히 저금리와 맞물려 전세를 월세로 전환하려는 집주인들로 인해 월세보다 전세가격이 더 크게 오를 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차3법 도입 이후 일정 기간이 지나면 시장이 안정될 수도 있다"며 "하지만 중장기적 관점에서 보면 집주인들에게 주어지는 혜택보다 규제가 더 강해 임대사업을 하려는 사람들이 줄면서 세입자가 원하는 수준으로 임대료가 안정화되기는 힘든 구조"라고 지적했다.

이어 "집주인들이 집수리에도 소극적일 수밖에 없어 일부 지역에선 슬럼화가 되기도 해 전체적인 주거 질이 낮아질 가능성도 있다"고 덧붙였다.

이에 반해 단기적 부작용에도 임대차3법 도입이 필요하다는 목소리도 있다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "이전 주택법 개정 때도 일시적으로 가격이 올랐다가 이후 안정되는 모습을 보였다"라며 "단기적 시장 혼란은 어쩔 수 없지만 임대차 3법은 서민 주거안정뿐 아니라 전세가격을 안정시켜 갭투자를 막고, 이로 인해 과열됐던 집값이 안정화되는 효과도 기대할 수 있을 것"이라고 평가했다.

◇ 전세→월세 전환 가속화될까

임대차3법이 도입되면 전셋집의 월세전환이 가속화될 것이라는 전망도 있다. 저금리가 장기화되고 있어 전세보증금 보다는 매달 들어오는 임대료가 더 나은데, 임대차3법이 도입되면 전세금을 올리는데도 제약이 따르기 때문이다.

이미 국내 임대차 시장은 지난 2012년을 기점으로 월세가 전세보다 더 많아 무게중심이 이동한 상태다.

특히 2014년부터 약 3년간 이어졌던 전세난으로 그 차이는 약 20%포인트 가량 벌어졌고 지금까지 그 수준을 유지하고 있다. 국토교통부의 주거실태조사에 따르면 지난해 임차가구 중 전세는 39.7%, 월세는 60.3%로 집계됐다.

함영진 랩장은 "전세가 사라지진 않겠지만 월세로의 전환 속도가 일정 부분 빨라질 수 있다"고 설명했다.

이런 이유로 전세시장 안정화를 위해선 선제적인 주택공급이 필요하다는 지적이다. 고종완 원장은 "집주인들의 월세 선호현상 뿐 아니라 실물 경기 침체와 일자리 감소로 목돈이 필요한 전세보다 월세로 살아야 하는 수요자들이 늘어나고 있다"며 "이들의 주거비 부담을 덜기 위해선 임대차 3법 뿐 아니라 조기에 입주할 수 있는 공공임대주택을 확대하는 것이 필요하다"고 주장했다.

덧붙여 그는 "전세가 월세보다 주거비 부담이 적다는 점에서 월세가 계속 늘어나는 것은 서민 주거안정과는 거리가 멀다"며 임대차 3법 도입에 신중할 필요가 있다는 의견을 전했다.

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