[인사이드 스토리]재초환 첫 부과 '반포현대'가 던지는 의미

재건축 시장에 훈풍이 부는가 했더니 다시 살얼음판입니다. 반포 현대의 재건축초과이익환수(재초환) 부담금 확정 통보를 앞두고 '재초환 공포'가 커지고 있거든요.

재초환 부담금 첫 부과라는 점에서 그 여파가 만만치 않을듯 합니다. 최근 몇년간 집값이 폭등한 탓에 가구당 많게는 수억원의 부담금을 내게 된 조합원들의 반발이 예상되고요. 실제 납부로 이어지면 재건축 시장이 차갑게 얼어붙으면서 공급 공백, 가격 상승 등을 야기할 것이란 우려도 나옵니다.  

6년만에 부활 '재초환'…반포현대 스타트

서초구는 이달 중 서울 서초구 반포현대아파트 재건축(반포센트레빌아스테리움) 부담금 산정을 위해 부동산심의위원회를 개최하고 3~4월 재건축 부담금을 조합에 최종 통보할 계획인데요.

재초환 부담금 확정 통보 첫 사례인 만큼 시장의 이목이 집중되고 있습니다. 

재초환은 사업 기간 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10~50%까지 세금을 부과하는 제도인데요. 노무현 정부 시절인 2006년 도입됐다가 부동산 침체기에 시행이 유예돼 2016년 다시 부활했습니다.

2018년부터는 대상 단지들에 '예정 부담금'을 통지했지만 아직까지 '확정 부담금'을 부과한 단지는 한 곳도 없습니다. '선례'가 없다보니 재건축 단지들은 구체적인 부과액이나 대응 요령 등을 준비하기가 어려웠는데요. 

이번에 반포 현대에 확정 부담금이 부과되면 재초환이 부활한지 6년만에 실체가 생기는 셈으로, 다른 단지 부담금의 방향키가 될 것으로 보입니다. 

반포 현대는 지난해 7월 준공해 재초환 부과 시점인 '준공 5개월'을 넘긴 상태인데요. '나홀로아파트'인 만큼 재건축을 해도 108가구로 단지 규모가 작아 주변과의 시세 비교가 어렵다는 이유 등으로 지체됐습니다.

이 아파트는 2018년 서초구청에서 가구당 재초환 부담금 예정액 1억3569만원을 통지받았는데요. 최종 부담금은 그보다 150% 오른 가구당 3억4000만원 선으로 추정되고 있습니다. 

재초환은 준공 시점의 공시가격을 기준으로 하기 때문에 준공 시 공시가가 높으면 그만큼 초과이익분이 늘어 부담금도 늘어납니다.

반포현대의 2018년 공시가격은 전용 84㎡ 기준 14억2000만원이었는데요. 현재 시세는 25억원 안팎으로 지난해 공시가격 현실화율(시세 대비 78%)을 감안하면 준공시점인 지난해 7월 공시가가 20억원 수준이 될 가능성이 높습니다.

이처럼 최근 집값이 크게 오른 탓에 조합원들의 재초환 부담금도 눈덩이처럼 불어날 것으로 예상됩니다.

전국재건축정비사업조합연대에 따르면 서울권 주요 재건축 아파트의 가구당 재초환 부담금 예정액은 △서초구 반포주공1단지 3주구 4억200만원 △서초구 방배삼익 2억7500만원 △강남구 도곡개포한신 4억5000만원 △강남구 대치쌍용1차 3억원 △성동구 장미 5억원 등입니다.

경기 수원 영통2구역은 2억9500만원, 대전 서구 용문1·2·3은 2억7600만원 등 수도권과 지방에서도 억대 부담금이 예고됐습니다. 이들 모두 2018년 공시가격 기준으로 한 부담금 예정액인 만큼 반포현대처럼 준공 시점의 공시가격으로 재산정하면 최종 부담금은 더 늘어나겠네요.

실제 재초환 부과땐 폐지도 어려울수

재초환이 현실로 다가올수록 재건축 조합원들의 반발도 커지고 있습니다. 

조합들은 재건축 부담금이 미실현 이익에 부과하는 세금이라는 점에서 부당하다고 꼬집었습니다. 아울러 입주 시점의 집값이 높으면 초과이익이 커져 세금을 더 내야 하고 반대로 집값이 폭락한 시기에 입주하면 강남권 대단지여도 세금이 줄어드는 부과 방식도 문제 삼았죠.

부담금이 조합에 '총액 단위'로 일괄 부과되다 보니 조합원마다 매입 시점과 매입 가격이 모두 다른데 평형이 같다고 동일한 부담금을 내야 하는 문제도 있고요. 재건축과 달리 재개발 사업은 투기수요가 대거 몰려도 공익성을 이유로 부담금을 내지 않는 형평성 논란도 꾸준히 제기되고 있습니다. 

이같은 지적에 주요 대선 주자들도 '재초환 완화'를 공약으로 내놓으며 재건축 활성화의 길을 트는 분위기인데요. 

'규제 완화'를 선언한 윤석열 국민의힘 후보는 재초환을 대폭 완화하겠다고 밝혔고요. 과도한 개발이익은 환수하겠다는 입장을 고수하던 이재명 더불어민주당 후보까지 지난 20일 분양전환주택인 '누구나집' 공급 시 재초환을 면제해주겠다며 방향을 틀었습니다. 

이같은 시점에 반포 현대의 부담금 부과가 확정돼 납부로 이어진다면 '선례'가 생기면서 향후 재초환 폐지가 더 어려워질 수 있습니다. 두 후보 모두 '공급'에 초점을 맞춘 부동산 정책을 예고한 가운데 향후 재초환이 정책 추진의 '암초'로 작용할듯 한데요. 

그동안 집값 상승 우려 등에 따라 재건축을 틀어막고 각종 규제를 덧씌우자 공급 공백이 이어져왔는데요. 재초환 공포가 심해지면 일대일재건축으로 선회하거나 아예 사업을 포기하면서 일반분양이 사라질 수도 있고요. 부담금을 만회하기 위해 단지 고급화 등에 나서면서 재건축을 중심으로 집값이 다시 고공행진하는 부작용이 우려되는데요. 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이번 반포현대의 부과·납부가 확정된다면 향후 재초환을 완화하려 해도 소급 적용 등을 해야해서 더 어려워질 수 있고, 재건축 사업이 올스톱 될 가능성이 있기 때문에 재건축 시장을 냉각시켜 분양이 축소되는 등의 부작용이 나올 수 있다"고 말했습니다.