정부의 임대차 시장안정 정책에 따라 분양가상한제를 적용한 아파트의 청약 경쟁률이 높아질 것으로 보인다. 즉시 입주 의무가 사라지면서 입주 때 전·월세를 놓아 잔금을 충당할 수 있게 됐다. 자금조달 부담이 대폭 줄면서 수요자가 유입될 가능성이 커졌다.
다만 분양가 개편에도 민간 공급자들의 전망은 여전히 어둡다. 금리와 자잿값이 빠르게 오르면서 공급동력이 약화하고 있다. 분양가가 오르면 실수요자들은 공공분양으로 쏠릴 수 있다는 예측도 나온다.
전셋값으로 잔금 치를 수…청약 열기 돌아오나
정부는 임대차 시장안정 방안을 통해 분양가상한제 적용주택의 즉시 거주 의무를 폐지키로 했다. 이에 따라 수분양자는 주택을 처분하기 전까지만 실거주 기간을 지키면 된다.
당장 자금을 마련하기 어려운 수요자들은 입주때 전세 세입자를 들여 전세보증금으로 잔금을 치를 수 있게 됐다. 정부는 올 하반기 관련 법을 개정하고, 내년 상반기부터 이 같은 정책을 시행할 예정이다.
지금은 수분양자가 입주 가능일부터 즉시 거주해야 한다. 특히 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 주택담보대출이 포함되는 등 대출규제까지 강화되면서 수요자들의 자금 마련이 어려워진 상황이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "대출이 여의치 않은 상황에서 즉시 입주 의무가 사라지면 전세보증금을 활용한 투자가 늘 것"이라며 "실거주의무나 보유세 등 세제가 유주택자에게 유리하게 바뀌면서 무주택자들이 내집마련 기회로 생각할 수 있다"고 말했다.
이에 따라 주춤했던 수도권 분양시장에 다시 활기가 돌 수 있다는 전망이 나온다. '청약 불패' 기조가 강했던 서울과 경기 등의 청약시장은 올해 대출규제 강화 등으로 경쟁률이 급감했다.
직방에 따르면 서울의 작년 1순위 청약 평균 경쟁률은 163.8대 1에 이르렀지만, 지난 20일까지 평균 경쟁률은 29.7대 1에 그친다. 경기 역시 작년 25.4대 1에서 올해 9.7대 1로 확 떨어졌다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "대기 수요가 풍부한 서울의 경우 청약은 새 아파트를 합리적인 가격에 매수할 수 있는 방법이라 메리트가 분명히 있다"며 "부동산시장이 부진한 최근 상황에서도 하방 지지가 가능하기 때문에 가성비를 따져 청약에 나서는 수요가 있을 것"이라고 말했다.
문제는 분양가…민간·공공청약 나뉠 듯
다만 지난 21일 분양가상한제 개편안이 발표되면서 민간 아파트의 분양가 적정성을 고민하는 수요자도 늘고 있다. 다주택자의 양도세 중과 한시 배제에 따라 재고 주택 매물이 증가했고, 정비사업 규제 완화 기대감으로 구축 아파트에 대한 선호도 꾸준하다.
직방에 따르면 지난 20일 기준 전국 아파트 평균 분양가는 이미 작년에 비해 14% 상승했다. 인천 1억221만원(19%), 서울 9898만원(12%) 오르는 등 수도권에서 가격이 크게 올랐다.
장재현 리얼투데이 본부장은 "정비사업을 통해 분양하는 민간 아파트들은 분양가상한제 개편에 따라 지금보다 가격이 오를 것이 확실한 상황"이라며 "차라리 구축이라도 재건축 호재가 있는 아파트를 사려는 수요자들이 많을 것"이라고 내다봤다.
공급 주체들도 경기침체, 원자잿값 폭등 등으로 인해 분양전망이 어두울 것으로 보고 있다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문 조사한 결과, 이달 아파트 분양전망지수는 75.9로 지난달(87.9)보다 17포인트 감소했다.
주산연은 "경기침체에 대한 우려와 원자잿값 폭등으로 공급자의 부담이 커졌다"며 "정책여건 및 사업환경에 대한 불확실성이 높아지며 분양물량이 감소할 것이라는 인식이 높았다"고 분석했다.
이 탓에 자금력이 충분치 않은 실수요자는 공공분양, 사전청약 아파트 청약으로 쏠릴 수 있다는 시각이 우세하다. 민간 아파트보다 분양가 부담이 덜하고, GTX 등 광역교통망 확충 기대도 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울은 분양가상한제 적용 속에서도 분양가 인상이 꾸준했고, 최근 기본형 건축비 가산비 인정 확대로 지금보다 공급가가 올라갈 것"이라며 "청약가점이 높은 무주택자는 사전청약 등 2~3기 수도권 공공택지 청약을 고민하고, 분양대금 마련에 자신감이 큰 청약 대기자는 도심 민간 알짜 정비사업지 청약으로 이원화할 것"이라고 분석했다.
