서울 내 굵직한 정비사업에 속도가 나고 있지만 걸림돌 또한 곳곳에서 돌출하고 있다. 최근 몇년 새 공사비가 급등하면서 시공사와의 갈등 등으로 사업지연 혹은 중단 우려까지 나온다.
여의도를 비롯해 강남, 목동 주요 재건축 단지들에선 각종 잡음과 부작용이 많은 '조합방식' 대신 '신탁방식'을 통해 재건축하려는 움직임도 많아졌다. 하지만 이 역시 높은 수수료율과 '등기 이전' 등의 방식으로 인해 갈등의 씨앗이 될 수 있다는 우려가 많다.
공사원가 3.3㎡당 1000만원 "시간 문제"
서울시 곳곳 정비사업에 속도가 붙고 있지만 수익성 확보가 중요하다는 지적이 나온다. 최근 자잿값과 인건비 등이 크게 오르면서 공사원가도 치솟고 있다.
한국건설기술연구원 통계에 따르면 2020년 6월 118.58이었던 주거용건물 건설공사비지수는 지난해 6월 146.30, 올해 6월 150.67까지 크게 상승했다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 자재비와 인건비, 장비구입비 등을 가공한 통계로 2015년이 기준점(100)이다.
공사원가 상승에 따라 조합원 분담금도 함께 증가하면서 건설사와 조합원 간의 갈등의 원인이 될 수 있다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "불과 2년 전만 해도 정비사업 공사비가 300만~500만원 수준이었는데 최근 공사비는 700만~800만원까지 올랐다"면서 "인건비와 자재비가 계속해서 올라가면서 조만간 공사비가 1000만원을 넘어설 것"으로 내다봤다.
서울주택도시공사(SH)가 지난 7일 공개한 위례신도시 A1-5BL 분양원가 공개서에 따르면 이 단지의 3.3㎡당 공사 원가는 700만원이었다.
건설사 한 관계자도 "공공분양 아파트 공사비가 3.3㎡당 700만원을 넘어서는 상황에서 민간 건설사들은 3.3㎡당 800만원 이상의 공사비를 요구할 수밖에 없다"며 "3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어서는 것은 시간문제"라고 말했다.
최근 건설원가가 오르면서 건설사와 조합 사이의 갈등으로 사업이 엎어지는 경우도 있었다. 부산 진구 촉진2-1구역은 GS건설로부터 2015년 계약 당시 공사비(549만5000원)보다 두 배 가까이 오른 987만원을 제시받은 뒤 지난 6월 시공계약을 해지했다.
최근 속도를 내는 여의도·목동·강남 등 정비사업 단지들은 사업 진행에는 무리가 없을 것으로 보인다. 다만 공사비 증가로 인한 조합원 분담금 증가와 분양가 상승은 피할 수 없다는 분석이다.
김제경 소장은 "입지가 좋은 지역의 단지는 분양가를 비싸게 받을 수 있고 신축 아파트의 가치가 높게 인정되기 때문에 사업 진행에 문제는 없을 것"이라면서도 "사업이 지연될수록 조합원 분담금이 늘고 분양가가 오를 것"이라고 말했다.
'속도전' 위해 신탁방식 선택…"높은 수수료율"
최근 몇년새 '조합방식' 재건축 대신 '신탁방식'을 선택하는 단지도 늘고 있다. 조합방식으로 인한 갈등의 소지를 줄이고 속도를 내기 위해서다.
서울시 신속통합기획에 따라 재건축을 진행하는 여의도 한양아파트와 공작아파트의 경우 KB부동산신탁을, 시범·광장 아파트는 한국자산신탁을 사업시행자로 지정했다.
신탁사 방식으로 정비사업을 추진할 경우 정비구역 지정과 정비계획, 사업계획을 동시에 수립할 수 있다. 이에 기존 조합방식 대비 정비사업 소요 기간이 2~3년가량 줄어든다고 설명하고 있다.
신탁방식으로 정비사업을 추진할 경우 자금조달이 용이하다는 장점도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "부동산프로젝트파이낸싱(PF) 금리가 10%를 웃돌고 자금경색이 심화하면서 정비사업 단지들이 자금조달에 어려움을 겪고 있다"며 "금융사가 신탁사로 지정되면 상대적으로 자금 조달이 용이할 것"이라고 설명했다.
다만 신탁 방식을 통해 재건축에 성공한 대표 사례가 아직 없고 신탁사 수수료율이 높다는 점은 여전히 걸림돌이다. 김제경 소장은 "신탁사가 요구하는 수수료율은 보통 전체 사업비의 3% 수준"이라면서 "총사업비가 1조원이라고 가정한다면 수수료만 300억원을 내야 한다"고 꼬집었다.
신탁 방식을 적용할 경우 조합 임원의 비리 등을 사전 차단할 수 있다는 정점이 있지만 높은 수수료가 결국 조합원 분담금과 일반 분양가에 전가할 가능성도 있다.
신탁사를 시행사로 지정하기 위해서는 토지 면적의 3분의 1 이상을 신탁 등기해야 한다. 등기부등본상 소유권이 신탁사로 넘어가는 방식에 대한 조합원들의 거부감이 크다는 점도 여전히 걸림돌이다.
재건축 3대 대못으로 꼽히는 재건축초과이익환수제 완화안도 국회에 계류중이다. 김제경 소장은 "정부에서 내놓은 재초환 완화안에 대해서도 정비사업 조합은 (완화 폭이 부족하다며) 불만을 제기하고 있는 상태"라면서 "이마저도 국회 논의가 지연되면서 정비사업의 걸림돌이 될 수 있다"고 말했다. <시리즈 끝>
